紅商網(wǎng)訊：SOHO中國在年報(bào)出臺(tái)前夕宣布，成功將其在上海的兩個(gè)項(xiàng)目靜安廣場和海倫廣場以59億元的對價(jià)，出售給同樣來自北京的開發(fā)企業(yè)金融街控股。
這筆出售使得SOHO中國的現(xiàn)金儲(chǔ)備進(jìn)一步增厚，在某種程度上減輕了其宣布轉(zhuǎn)型以來，明顯掉頭向下的業(yè)績所承受的壓力。
潘石屹和張欣紛紛表示，出售項(xiàng)目是公司針對流動(dòng)性危機(jī)和公司轉(zhuǎn)型做出的選擇。坊間認(rèn)為轉(zhuǎn)型帶來的壓力使其不得不放棄原本計(jì)劃持有的上述兩個(gè)項(xiàng)目。
盡管金融街入滬的時(shí)機(jī)和標(biāo)的對價(jià)，并沒有獲得當(dāng)?shù)厥袌鋈耸康目春�，但在過去幾年拓展無力的背景下，上述交易，對擁有雄厚客戶資源的京城大少而言，可謂聊勝于無。
交易
2013年7月始，SOHO中國就開始在大宗交易市場上叫賣3個(gè)項(xiàng)目，分別是位于靜安區(qū)曹家渡板塊的靜安廣場，位于虹口區(qū)的海倫廣場及虹口SOHO。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，靜安廣場對外報(bào)價(jià)為4.2萬元/平方米左右，虹口區(qū)兩個(gè)項(xiàng)目的對外報(bào)價(jià)均為3.2萬元/平方米左右。按照交易價(jià)格，靜安廣場單價(jià)2.85萬元/平方米，海倫廣場單價(jià)1.82萬元/平方米。
市場認(rèn)為兩項(xiàng)目的銷售均價(jià)較預(yù)期低，瑞信認(rèn)為外界誤解該交易結(jié)構(gòu)：因兩項(xiàng)出售均以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式進(jìn)行，同時(shí)轉(zhuǎn)讓相關(guān)遞延稅項(xiàng)，故實(shí)際銷售均價(jià)其實(shí)是較高，并創(chuàng)周邊地區(qū)均價(jià)歷史新高。
該行估計(jì)，已出售寫字樓部分平均利潤率為12％，雖較兩三年后預(yù)期利潤率18％為低，但此出售有助消除營運(yùn)及經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。瑞信指，更重要的是，透過是次出售所得的資金，SOHO中國將變成凈現(xiàn)金狀況，有助抵抗市場信貸收緊，并為其收購?fù)恋靥峁╈`活性。
萊坊國際研究咨詢部董事楊悅晨認(rèn)為，海倫廣場所處的四川北路寫字樓目前實(shí)際成交租金5元/平方米/天左右。曹家渡的租金也不高，板塊僅一個(gè)悅達(dá)889品質(zhì)較好，寫字樓租金在7元/平方米/天左右，而該板塊很多品質(zhì)不高的寫字樓租金都低于5元/平方米/天。
事實(shí)上，建設(shè)持有模式，將占用企業(yè)的大量資本，銷售額的下滑也會(huì)提高公司的債務(wù)融資需求。這個(gè)效應(yīng)將抵消海倫廣場2015年完工后有望產(chǎn)生的租金收入。SOHO中國原計(jì)劃將該資產(chǎn)作為長期投資持有。
SOHO收網(wǎng)
三年前，SOHO中國斥資154億在上海購入7個(gè)項(xiàng)目，其中包括這次出售的2個(gè)項(xiàng)目。“自去年六月以來，中國的‘錢荒’問題愈演愈烈，到現(xiàn)在，銀行惜貸，流動(dòng)性出現(xiàn)嚴(yán)重問題。SOHO中國迅速調(diào)整2013年下半年的策略，減少新項(xiàng)目收購。持有充足的現(xiàn)金成為重中之重，這就是我們出售兩個(gè)項(xiàng)目的原因。”SOHO中國CEO張欣說。
她續(xù)稱，這些充裕的現(xiàn)金，將用于更優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目資產(chǎn)。目標(biāo)尤其是上海和北京的黃金地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。“2009年的金融危機(jī)中，面對六個(gè)月的時(shí)間窗口，我們當(dāng)時(shí)也做得非常好，并成功進(jìn)入了上海。”
分析人士認(rèn)為，出售兩個(gè)本計(jì)劃持有的項(xiàng)目，實(shí)質(zhì)上是SOHO中國面對時(shí)下局勢和公司自身情況的選擇。
SOHO中國2011年合同銷售額為118億元，相比2010年的238億元下降超過一半。散售模式宣告危機(jī)。2012年8月，SOHO中國宣布轉(zhuǎn)型“開發(fā)——持有”模式，當(dāng)年只完成了95億元的銷售額。到2013年，其合同銷售額僅有約46.87億元。銷售額連續(xù)三年大幅下滑。
已完成結(jié)算的營收和利潤也出現(xiàn)了明顯的下滑，其3月4日公布的年報(bào)顯示，2013年?duì)I收總額142.6億，同比下滑10.3％，凈利潤73.88億元，同比下跌30.2％。
如果說，商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變，必然導(dǎo)致了銷售額的下降，但同時(shí)，SOHO投資物業(yè)的租金收入尚不容樂觀。2013年的租金收入僅為2.79億元。
一名資深租賃人士說，上海的寫字樓市場非常成熟，品質(zhì)一般的寫字樓在租賃市場上很難獲得好的入駐率。以前東海廣場要租賃8000平方米，可能要和10個(gè)業(yè)主對話。據(jù)了解，目前SOHO中國的租賃項(xiàng)目中，除了位于大陸家嘴地區(qū)的世紀(jì)廣場項(xiàng)目接近滿租外，SOHO前門大街項(xiàng)目的入住率只有73％，銀河SOHO為77％。
3月5日，花旗發(fā)布報(bào)告稱，關(guān)注SOHO中國未來數(shù)年加快完成寫字樓項(xiàng)目，在執(zhí)行上存在挑戰(zhàn)，從當(dāng)前項(xiàng)目觀察，如世紀(jì)廣場及前門等的租金表現(xiàn)平凡，而凌空SOHO及望京3座的預(yù)售或可進(jìn)一步印證情況。
花旗認(rèn)為，SOHO中國的長期策略或許正確，但轉(zhuǎn)型成功與否仍有待證實(shí)。而且需要4至5年時(shí)間才能提升租金至具規(guī)模水平。在缺乏短期催化劑和估值高昂之下，評級維持“沽售”，目標(biāo)價(jià)由6.36元降至5.6元。
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