紅商網(wǎng)訊：深受開(kāi)發(fā)企業(yè)青徠，并被多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)作未來(lái)賺錢主力的商業(yè)地產(chǎn)，如今，也遇到了發(fā)展瓶頸，面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。

　　據(jù)媒體報(bào)道，斥資41億元投資近三年，僅溢價(jià)11.26億元，SOHO中國(guó)就將上海兩個(gè)項(xiàng)目打包拋售了!與一度以300億元“光速進(jìn)軍上海”相反，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹表演了一出“反轉(zhuǎn)”戲碼，開(kāi)始主動(dòng)收縮在上海的布局戰(zhàn)線。

　　潘石屹此舉，與李嘉誠(chéng)拋售陸家嘴上海東方匯金中心可謂不謀而合。潘石屹對(duì)此的解釋是，作出這樣的決策，主要是為了調(diào)整北京和上海兩個(gè)城市的投資比例，加重北京的投資力度，使北京和上海兩地達(dá)到平衡。

　　而事實(shí)上，潘石屹在北京的商業(yè)地產(chǎn)做得也不盡如人意，除2013年9月以19.22億元取得位于北京麗澤金融商務(wù)區(qū)E-04地塊的土地使用權(quán)外，上一次通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)在北京拿地還要追溯到2009年。將上海的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目拋售，是否就會(huì)到北京拿地，從潘石屹近幾年的做法看，還真的難抱太大希望。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，潘石屹作出這樣的決策，更多的可能還是為了轉(zhuǎn)型需要，亦即從過(guò)去的銷售轉(zhuǎn)向持有，等待市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，以此來(lái)獲得效益最大化。

　　應(yīng)當(dāng)說(shuō)，這是很多開(kāi)發(fā)商都在認(rèn)真思考而又十分糾結(jié)的問(wèn)題。銷售物業(yè)，在目前的市場(chǎng)行情下，確實(shí)難度很大。北京、上海等一線城市，消費(fèi)熱點(diǎn)還比較多，商業(yè)地產(chǎn)可能產(chǎn)生利益的空間也相對(duì)比較大。但是，對(duì)二、三線城市來(lái)說(shuō)，由于自身存在的矛盾和問(wèn)題，以及近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)度規(guī)劃與開(kāi)發(fā)，多數(shù)城市已經(jīng)出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)的相對(duì)過(guò)剩現(xiàn)象。也就是說(shuō)，誰(shuí)購(gòu)買了這些物業(yè)，要想將成本收回，難度相當(dāng)大。搞不好，每年獲得的利潤(rùn)，可能連利息也難以承擔(dān)。在這樣的情況下，購(gòu)買商業(yè)物業(yè)的熱情就不斷降溫。誰(shuí)要繼續(xù)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，就有可能面臨物業(yè)嚴(yán)懲壓艙的現(xiàn)象。

　　如此一來(lái)，要想開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，就必須將持有作為主要方式。而持有物業(yè)，將面臨兩個(gè)方面的嚴(yán)峻考驗(yàn)。一是資金實(shí)力，二是對(duì)市場(chǎng)前景的判斷。對(duì)前者來(lái)說(shuō)，具備這種條件的開(kāi)發(fā)企業(yè)并不多。即便是SOHO中國(guó)，要想持有過(guò)多的物業(yè)，恐怕也不現(xiàn)實(shí)。潘石屹作出拋售上海商業(yè)地產(chǎn)的決策，很大程度上可能也是受制于資金。因?yàn)�，他不可能全部領(lǐng)先銀行貸款或其他融資來(lái)持有大量物業(yè)。這樣做的結(jié)果，很有可能使他入不敷出。而完全依靠自有資金，又沒(méi)有這樣的實(shí)力。唯一的辦法，就是收縮戰(zhàn)線，減少開(kāi)發(fā)范圍，壓低資金需求，確保持有物業(yè)的持有成本不會(huì)太高，使持有的增值能夠滿足融資成本的增長(zhǎng)。

　　而對(duì)后者來(lái)說(shuō)，潘石屹所以拋售在上海的商業(yè)地產(chǎn)，而已北京，可能只是一種借口。要知道，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，并沒(méi)有什么城市之間的平衡。要說(shuō)平衡，就是賺錢與不賺錢的平衡。如果上海的市場(chǎng)前景很好，他就根本不會(huì)考慮北京與上海是否平衡的問(wèn)題了。他這樣做的主要原因，還在于對(duì)未來(lái)一段時(shí)間上海的商業(yè)地產(chǎn)信心不足，或者說(shuō)上海的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了相對(duì)過(guò)剩的問(wèn)題。如果繼續(xù)開(kāi)發(fā)并持有物業(yè)，短時(shí)間內(nèi)很難產(chǎn)生較好效益。更何況面臨著較大的資金壓力呢?如果能夠通過(guò)減少上海的商業(yè)地產(chǎn)，更好地將所持有的物業(yè)效益最大化，也就達(dá)到目的了。

　　事實(shí)也是如此，對(duì)上海來(lái)說(shuō)，無(wú)論是商業(yè)地產(chǎn)前景還是商業(yè)消費(fèi)前景，在全國(guó)仍然是最有前途的城市之一。但是，由于自貿(mào)區(qū)的設(shè)立等，進(jìn)入上海的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以及資本等已經(jīng)過(guò)多，可能產(chǎn)生的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越大，短時(shí)間內(nèi)已經(jīng)無(wú)力消化和容納。如果死守上海，可能產(chǎn)生的投資風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)很大。與其等待惡性競(jìng)爭(zhēng)，不如以退為進(jìn)，等競(jìng)爭(zhēng)過(guò)度現(xiàn)象消失以后再重新打回來(lái)，并占領(lǐng)制高點(diǎn)。

　　SOHO中國(guó)能夠發(fā)展得這么好，主要不就是決策比別人科學(xué)，行動(dòng)比別人快捷嗎?而中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)，無(wú)論是一線城市還是二、三線城市，事實(shí)都已經(jīng)呈現(xiàn)出相對(duì)過(guò)剩的現(xiàn)象。很多人擔(dān)心中國(guó)的房地產(chǎn)會(huì)崩盤，依我看來(lái)，最危險(xiǎn)的并不是普通房地產(chǎn)，而是商業(yè)地產(chǎn)。普通房地產(chǎn)、尤其是商品房建設(shè)，已經(jīng)引起了決策層的高度關(guān)注，并出臺(tái)了一系列的解決舉措。但是，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍然處于無(wú)序狀態(tài)，且在地方政府的強(qiáng)力推動(dòng)下，多數(shù)城市都在超前布局與規(guī)劃，都在過(guò)度實(shí)施。有專家預(yù)言，未來(lái)的三到五年，中國(guó)的很多城市都有可能出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)尸體遍地的現(xiàn)象。

　　此話不是危言聳聽(tīng)，中國(guó)的地方政府及其官員，他們要的就是眼前的利益，眼前的政績(jī)，眼前的輝煌。至于未來(lái)，那是后任的事。如此思路和思維，又怎么可能不出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)尸體遍地的現(xiàn)象呢?商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)過(guò)剩的問(wèn)題，又怎么可能不成為未來(lái)一段時(shí)間經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的突出矛盾與風(fēng)險(xiǎn)呢?

　　商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，已進(jìn)入了瓶頸狀態(tài)。而產(chǎn)生瓶頸的主要原因，還是城市的過(guò)度發(fā)展與超前，以及與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的不協(xié)調(diào)。這個(gè)問(wèn)題，必須引起決策層和管理層的高度重視。切不要以為商業(yè)地產(chǎn)不會(huì)象商品房那樣對(duì)老百姓產(chǎn)生嚴(yán)重傷害，一個(gè)城市如果出現(xiàn)大量的商業(yè)地產(chǎn)閑置現(xiàn)象，不僅是對(duì)社會(huì)財(cái)富的巨大浪費(fèi)，也是對(duì)廣大居民的心理和精神傷害，是對(duì)地方發(fā)展前景信心的傷害。要想解決這一問(wèn)題，關(guān)鍵要看地方政府能否象潘石屹一樣主動(dòng)撤資和拋售商業(yè)地產(chǎn)，調(diào)整發(fā)展思路。
　�。▉�(lái)源：中國(guó)網(wǎng) 作者：譚浩俊）

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