1)公司擬與新宇房地產(chǎn)合資合作建設松原市“坤茂大廈”暨歐亞購物中心綜合樓。綜合樓建筑面積約12萬平方米，本公司投入建設資金1.95億元人民幣，2012年12月30日前交付。2）公司通過公開招拍掛方式向吉林市豐滿區(qū)人民政府取得吉林豐滿經(jīng)濟開發(fā)區(qū)紅旗街道紅旗村項目土地使用權，用于建設吉林歐亞城市商業(yè)綜合體，宗地規(guī)劃用地面積約為28.7萬平米，每平方米凈地價格800元人民幣。

　　簡單點評：

　　1）松原屬東北三四線城市，公司投建項目的期望是將此購物中心做成當?shù)亟?jīng)營功能最全、檔次最高、能力最強、環(huán)境最好的購物中心，如此公司可以搶先一步將高級業(yè)態(tài)下沉到低線城市中，提早確立未來的優(yōu)勢地位。中長期來看，歐亞集團堅持一貫的自有物業(yè)開店作風，對抵御租金上漲的風險有積極意義。此外，本項目屬公司與地產(chǎn)商合作合資形式投建，對資金的要求低于完全自建自營，降低了擴張成本并提高了擴張效率。我們認為位置良好的商業(yè)地產(chǎn)屬有升值潛力的資源。除公司預計的年平均投資收益率為投資額的5%-7%之外，物業(yè)本身的升值也值得期待。進一步深耕優(yōu)勢區(qū)域，挖掘低線城市潛力。

　　2）吉林豐滿經(jīng)濟開發(fā)區(qū)地理位置優(yōu)越，強大的優(yōu)惠政策，發(fā)展前景廣闊。公司購地自建城市商業(yè)綜合體，符合政府城市總體規(guī)劃和發(fā)展需要，且公司在長春壟斷優(yōu)勢較為明顯，因此購地價格相對較為便宜，每平米凈地價格僅為800元人民幣（我們在新浪網(wǎng)上查到，豐滿區(qū)商品住宅在5000元/平左右）。從財務上看，本次城市綜合體的土地總投資額為2.30億元（28.7萬*800元/平），但由于地塊巨大，因此未來建設投資的總額巨大（我們預計將開發(fā)成30萬商業(yè)綜合體、15萬的商業(yè)配套（寫字樓、門市房），45-50萬的住宅，共計約90萬平米）。截至3Q2011，公司貨幣現(xiàn)金2.24億元，資產(chǎn)負債率72.47%，由于公司近年擴張較為積極，因此資金壓力較大。今年以來公司已發(fā)行2次短融共計4億元，并在11月18日獲得證監(jiān)會核準向社會公開發(fā)行面值不超過4.7億元的公司債券，未來資金方面在短期可以得到一定緩解。由于該土地目前動遷有些難度（新動遷標準未定），無法強拆，因此我們對該項目的進度持謹慎態(tài)度，預計該項目短期對公司的業(yè)績不會造成影響。

　　維持買入評級，公司屬于強勢區(qū)域百貨龍頭：

　　不考慮上述兩個“大體量”門店，我們維持公司2011-2013年盈利預測分別為1.03/1.37/1.82元，以2010年為基期三年復合增長率29.8%，認為公司的合理價值為34.25元，對應2012年25倍市盈率（我們認為公司激勵機制目前充分且自有物業(yè)比例高，有理由享受高于行業(yè)平均5X的市盈率）。從已公告的門店儲備情況來看，未來外延擴張仍然較為積極，而公司目前加強超市業(yè)態(tài)布局、嘗試購物中心業(yè)態(tài)等變革，長遠來看均有利于公司的協(xié)同效應和規(guī)模擴張，建議投資者25元以下積極買入。

　　風險提示：1）激烈的商業(yè)市場競爭形勢和消費需求的不斷變化，將會使該項目存在一定的市場和經(jīng)營風險。2）該項目需松原市有關部門批準。

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