該項(xiàng)目地處松江商務(wù)區(qū)，北至中黃路，南至廣富林路，西至光星路，東至茸梅環(huán)路。

　　
　　規(guī)模與之前項(xiàng)目持平

　　據(jù)資料顯示，上海松江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的總規(guī)劃用地面積為92683.2平方米，總建筑面積為317908平方米，建設(shè)有辦公樓、商業(yè)步行街、百貨樓、娛樂(lè)樓、酒店、酒樓等綜合商業(yè)設(shè)施，為大型綜合體項(xiàng)目。

　　作為萬(wàn)達(dá)入駐上海之后的第五個(gè)項(xiàng)目，松江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的規(guī)模仍保持在“30萬(wàn)平方米”這一數(shù)量級(jí)上。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在上海的前四個(gè)項(xiàng)目中，除了江橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的體量達(dá)到了55萬(wàn)平方米（其中商業(yè)部分面積為25萬(wàn)平方米），其他項(xiàng)目體量從30萬(wàn)平方米到33.4萬(wàn)平方米不等，差距不大。就目前看來(lái)，松江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也將延續(xù)之前項(xiàng)目的規(guī)劃線路。

　　松江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)所處的地塊為“松江國(guó)際生態(tài)商務(wù)區(qū)9號(hào)地塊”。今年1月，萬(wàn)達(dá)以6.21億元將此幅地塊收入囊中。地塊位于松江新城國(guó)際商務(wù)區(qū)內(nèi)，地塊出讓面積為92683.2平方米，容積率2.5，成交樓板價(jià)僅為2680元／平方米。可以說(shuō)萬(wàn)達(dá)拿到這幅地塊的價(jià)格是相當(dāng)優(yōu)越的。

　　按照規(guī)劃，“松江國(guó)際生態(tài)商務(wù)區(qū)”將是融文化娛樂(lè)、商業(yè)服務(wù)、生活居住等為一體的復(fù)合型綜合城區(qū)，與南部新城建設(shè)并列為松江“十二五”規(guī)劃中的兩大重點(diǎn)項(xiàng)目。松江萬(wàn)達(dá)的入駐，對(duì)帶動(dòng)整個(gè)商務(wù)區(qū)發(fā)展無(wú)疑將起到很大的帶動(dòng)作用。也許這也是萬(wàn)達(dá)能以如此優(yōu)惠的價(jià)格拿到這幅地塊的一大原因。

　　可售物業(yè)占比未定

　　從規(guī)劃中還可以看出，松江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目中的可售型物業(yè)將繼續(xù)占一定比重。規(guī)劃中提到項(xiàng)目將包括“辦公樓、商業(yè)步行街、酒店”物業(yè)，這些物業(yè)都是以往項(xiàng)目中的出售“主力”。目前，可售物業(yè)占比還未公布。但從以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，可售型物業(yè)都是萬(wàn)達(dá)迅速回籠資金的主要手段。因此松江萬(wàn)達(dá)也極有可能延續(xù)前幾個(gè)項(xiàng)目可售型物業(yè)的規(guī)劃占比。

　　事實(shí)上，除持有經(jīng)營(yíng)的商業(yè)部分以外，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的每個(gè)項(xiàng)目都包括一部分可售物業(yè)，如寫字樓、酒店式公寓、普通住宅等。就記者目前了解的情況來(lái)看，已開盤的四個(gè)項(xiàng)目中，可售物業(yè)的銷售情況都相當(dāng)理想。其中周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的可售物業(yè)已銷售告罄，江橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的住宅部分也已全部售完。萬(wàn)達(dá)在上海的“全線勝利”也是其決定繼續(xù)深耕上海市場(chǎng)的一個(gè)重要因素。

　　“萬(wàn)達(dá)模式”繼續(xù)延續(xù)

　　作為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域無(wú)可爭(zhēng)議的領(lǐng)頭羊，“萬(wàn)達(dá)模式”為許多人所津津樂(lè)道。以往，“萬(wàn)達(dá)模式”常常被解讀為“訂單式”經(jīng)營(yíng)，意為與固定的品牌、物業(yè)形成長(zhǎng)期合作關(guān)系，當(dāng)有新項(xiàng)目開業(yè)時(shí)則統(tǒng)一入駐。事實(shí)上，“萬(wàn)達(dá)模式”的核心內(nèi)容并不只是“訂單式”經(jīng)營(yíng)，而更多在于通過(guò)自身的“品牌效應(yīng)”在土地出讓環(huán)節(jié)中享受地價(jià)折讓，從而提高項(xiàng)目中可售物業(yè)的利潤(rùn)。在可售物業(yè)成功銷售之后，又通過(guò)資金反哺自行持有的商業(yè)物業(yè)。

　　萬(wàn)達(dá)模式通過(guò)“享受折讓”、“以售養(yǎng)租”的方式迅速回籠資金，保證了商業(yè)部分可實(shí)現(xiàn)持有經(jīng)營(yíng)，保證了商用物業(yè)的運(yùn)營(yíng)水準(zhǔn)。在目前融資渠道單一的情況下，“萬(wàn)達(dá)模式”成為了我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)大型有組織型商業(yè)地產(chǎn)的最優(yōu)選擇。以松江萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目舉例，萬(wàn)達(dá)拿地的樓板價(jià)僅2680元／平方米，這是普通房地產(chǎn)開發(fā)商“夢(mèng)寐以求”的優(yōu)厚條件。而松江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將入駐的消息傳出后，整個(gè)板塊都將之視為利好消息。想必項(xiàng)目開業(yè)后，整個(gè)區(qū)域的土地價(jià)值都將“應(yīng)勢(shì)而升”。也正因?yàn)榇�，地方政府才�?huì)心甘情愿地送萬(wàn)達(dá)一份大禮。松江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也成為了“萬(wàn)達(dá)模式”的又一次演繹。

　　但從另一方面來(lái)說(shuō)，“萬(wàn)達(dá)模式”并不是完美無(wú)缺的。目前，上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)持有型商業(yè)物業(yè)的租金價(jià)格和上海一線購(gòu)物廣場(chǎng)的租金價(jià)格相比還有很大差距，持有型商業(yè)地產(chǎn)還無(wú)法通過(guò)自身“造血”來(lái)實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目的正常運(yùn)行。而在商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下，眾多其他商業(yè)地產(chǎn)品牌也會(huì)使萬(wàn)達(dá)的“品牌效應(yīng)”受到一定影響，因此萬(wàn)達(dá)也無(wú)法永遠(yuǎn)享受地價(jià)的折讓。“萬(wàn)達(dá)模式”雖然是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展道路中的創(chuàng)新之舉，但這種模式究竟能延續(xù)多久就不得而知了。

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