卓越相關負責人對觀點地產新媒體表示，其位于上海南橋新城的首個城市綜合體項目，預計于今年3月份基本封頂，一期部分SOHO辦公等項目最早將于3至4月份亮相。

　　該項目地塊是卓越地產在2010年10月，首次以招拍掛的形式在上海以總價5.51億元競得，地塊總占地面積約12.2萬平方米，總建筑面積將近30萬平方米，其中住宅部分占比小于總面積的35%。項目業(yè)態(tài)涵蓋了酒店式公寓、辦公、LOFT、SOHO以及住宅等。

　　首營商業(yè)街區(qū)

　　相比卓越此前在深圳開發(fā)的寫字樓項目，上海南橋項目的定位和開發(fā)重點有所調整，其不同之處在于突出了商業(yè)街區(qū)的規(guī)劃設計。

　　卓越地產上海公司總經理任玲表示，南橋新城作為新興區(qū)域，雖然商務辦公具備一定的市場基礎，但仍然與CBD的開發(fā)模式有所不同，這種商業(yè)街區(qū)形式，卓越以往并沒有做過，將會是一個新的嘗試，

　　她還指出，卓越南橋的商業(yè)街區(qū)形式，會有別于傳統(tǒng)的購物中心，將以時尚商業(yè)街區(qū)形式呈現(xiàn)，規(guī)劃也會更具青春活力。

　　據(jù)觀點地產新媒體向卓越方面了解，南橋項目的商業(yè)街區(qū)在物業(yè)形態(tài)的規(guī)劃設計上，將憑借中心廣場及大型主力店形成核心人氣點，進而提高人流到達率；同時還將針對目標主力店，有針對性地進行規(guī)劃設計。

　　同時，南橋項目將以精品超市、主力零售、商務餐飲娛樂等為主，在核心主力店附近會配置精品休閑區(qū)和休閑、餐飲及零售區(qū)。

　　雖然去年伊始的樓市調控政策令近期市場低迷，但對于南橋項目產品入市后的前景，卓越方面還是顯得比較樂觀。

　　任玲就表示，今年整體市場將會逐漸回歸理性并日趨走穩(wěn)，南橋項目選擇先期推出SOHO產品，主要是這類產品不受調控影響，市場空間尚在，同時考慮到綜合體產品完整的業(yè)態(tài)搭配，將為市場提供信心。

　　但是，相對卓越自身的樂觀，熟知上海南橋新城商業(yè)業(yè)態(tài)的業(yè)內人士還是表示了一些擔憂。

　　該人士就提到，由于卓越此前在商業(yè)項目上只是經營寫字樓，此次首次涉足商業(yè)街區(qū)的運營，或許會有些不適應；同時，目前南橋新城整體的商業(yè)業(yè)態(tài)還不是很成熟，加上卓越當初拿地時樓面均價相對較高，項目入市后應該會有一定的壓力。

　　對此，卓越地產相關人士也向觀點地產新媒體作了一些介紹稱，在商業(yè)地產方面的整體運作模式上，根據(jù)集團及上海公司的遠景規(guī)劃，今后上海公司操作的所有項目將視其規(guī)模、地段及定位，對于商業(yè)物業(yè)進行有比例的租售搭配。

　　該人士續(xù)指，卓越地產今后將逐漸增加持有一線城市的核心區(qū)域的商務產品，而對其它二線城市的商務產品會加快銷售，以保持發(fā)展的均衡性，從而有效抵御風險。

　　卓越地產還特別強調了一點，他們只在一二線城市的核心地段做商業(yè)產品，否則，風險會過大。

　　模式求變

　　卓越地產之所以“逐漸增加持有一線城市的核心區(qū)域的商務產品”，或與此前兩次赴港上市失敗有關。

　　據(jù)了解，繼2008年首次在香港上市挫敗后，卓越地產于2009年再次謀劃赴港上市，然而，這一次又事與愿違。由于估價偏低，國際認購情況不好，無奈之下，卓越地產選擇主動暫停IPO。

　　對于認購不足的原因，當時有業(yè)內人士就指出，在香港上市的房企都要講"故事"，即商業(yè)模式，以此來打動投資者，誰的"故事"講得好，誰就能吸引更多的機構投資者認購。

　　對此有分析稱，卓越上市時當時只注重寫字樓的建設，商業(yè)地產并沒有占主力，且主打的商業(yè)地產面積比較小，出租回報率也遠遠沒有滿足條件，沒有達到一般商業(yè)地產公司的商業(yè)運營程度。

　　或正是看到自身模式與市場需求之間的矛盾，上市計劃擱淺后，卓越地產低調而積極地開始尋求自身經營模式的轉變。

　　從近幾年的發(fā)展路徑便可發(fā)現(xiàn)，卓越已開始放緩住宅項目建設，將重心放至商業(yè)地產，并著力向商業(yè)地產轉型。

　　深圳熟悉卓越地產的業(yè)內人士就向觀點地產新媒體提到，目前卓越地產已不再追求住宅項目的高價格、高利潤，有些住宅項目已轉讓，有些則降價銷售，如位于惠州大亞灣的蔚藍海岸項目追求的就是低價走量，然后用住宅項目的現(xiàn)金流來接濟商業(yè)項目的發(fā)展。

　　除了目前即將入市的上海南橋商業(yè)項目，卓越地產于2010年10月，在青島也拿下一個總投資額為30億元的CBD商業(yè)地產項目。目前，卓越地產住宅和商業(yè)在開發(fā)面積上的比例已達到8：2。

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