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綠城集團銷售人海戰(zhàn)術(shù)受質(zhì)疑 http://www.74sbvg36.cn 2012-02-20 紅商網(wǎng) 發(fā)布稿件

　　2010年9月，綠城宣布成立綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司，開啟代建業(yè)務(wù)，即輸出綠城的品牌和管理資源，與外部機構(gòu)進行項目合作開發(fā)，綠城不需要直接投入資金，卻能分享開發(fā)利潤。

　　綠城之惑：

　　窘境與宋衛(wèi)平性格有大關(guān)系？

　　2011年，綠城經(jīng)歷了一場痛苦的蛻變，年初以發(fā)展為基調(diào)，到下半年轉(zhuǎn)為以生存為基本任務(wù)，綠城的種種不足在水落石出。

　　這種下滑和綠城掌門人宋衛(wèi)平的性格有很大關(guān)系。坊間流傳很多關(guān)于宋衛(wèi)平對產(chǎn)品品質(zhì)如何苛刻追求的傳聞，很多人在談及他的所作所為的時候，總會把前因后果都歸結(jié)到他的理想主義上去，這導(dǎo)致綠城不僅房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)利潤差，而且諸如綠城醫(yī)院、綠城學(xué)校等多元化產(chǎn)業(yè)對集團的利潤回報也極為有限。

　　2009年上半年，連環(huán)債務(wù)危機曾使綠城險遭滅頂之災(zāi)，但很快調(diào)控轉(zhuǎn)向、市場行情逆轉(zhuǎn)，擁有大量存貨的綠城收入如火箭般躥升，該年度其合同加協(xié)議銷售額接近500億元，僅次于萬科。

　　絕處逢生的虛驚并未讓綠城改變此前激進策略，宋衛(wèi)平隨即提出千億目標(biāo)，甚至不惜高價搶地王。

　　只是這一次，調(diào)控至今沒有放松跡象，而綠城的項目多分布在限購區(qū)域，又多是受限購令影響的高端產(chǎn)品，這使得資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率一直就在低位徘徊的綠城，在2010年更是顯著低于萬科、恒大等同行，而動用高杠桿融資方式拿下的巨量土地儲備變成包袱。

　　綠城似乎真的開始考慮高成本擴張和精品戰(zhàn)略之間的矛盾。宋衛(wèi)平說，銷售額上去了，我們就少賣一些項目，銷售額上不去，我們就多賣一些項目，我們會把規(guī)模情結(jié)拋掉，先把買來的地趕緊做完，走一步看一步，一千多個億的存貨，一定要流轉(zhuǎn)。

　　滬杭樓市：未擺脫低迷

　　眼下，不僅僅滬杭，全國的樓市都沒有走出僵持，降價帶來的市場騷動還只是停留在局部。截至昨天下午4點，上海環(huán)間可售住宅面積達 951.86萬平方米，接近歷史最高紀(jì)錄。

　　成交方面，德佑地產(chǎn)市場中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：上周(2月6日~2月12日)，上海全市商品住宅成交面積為6.57萬平方米，環(huán)比前周上漲149.8%；成交套數(shù)561套，環(huán)比上漲134.7%，全市商品住宅成交均價為20463元/平方米，環(huán)比前周下跌2.1%。

　　上周，商品住宅新增供應(yīng)面積為3.83萬平方米，環(huán)比前周上漲123.9%。雖然商品住宅新增供應(yīng)量連續(xù)兩周出現(xiàn)上漲，但依然處于5萬平方米以下的低位。

　　佑威機構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅認為，上周比前周成交量環(huán)比有了明顯的上升，但仍然是地量基礎(chǔ)上的回升，絕對量與正常水平比依舊差距十分大。從成交面積排行榜上看，商品住宅周冠軍也僅成交了2748平方米，而周成交僅1403平方米的項目竟然也能擠進前十的位置，反映出當(dāng)下成交量的低迷。

　　德估地產(chǎn)研究主任陸騎麟也認為，目前樓市回暖，僅僅是由于季節(jié)性因素的影響，政策環(huán)境、供求關(guān)系等因素并未有太大改變，因此這樣的回暖很可能會遇到瓶頸，上海樓市仍未擺脫低迷。他表示，整個樓市能否完全復(fù)蘇，恐將取決于3月小陽春能否出現(xiàn)。

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