在經(jīng)歷了一場(chǎng)痛苦的蛻變后，宋衛(wèi)平認(rèn)為，綠城必須認(rèn)清形勢(shì)，調(diào)整自己，要將這一年的首要目標(biāo)鎖定在：力求生存。

　　密集出售資產(chǎn)“救命” 或只是開始

　　自去年下半年一直處于風(fēng)口浪尖的綠城集團(tuán)終于迎來(lái)了大動(dòng)作，昨日晚間在官方微博一口氣發(fā)出了3條項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓結(jié)果，其中7000萬(wàn)元出售所持有的綠城墅 園的35%股權(quán)，后者主要資產(chǎn)為杭州新華造紙廠項(xiàng)目;以1.25億元出售所持有的綠城錦玉之50%股權(quán)，綠城錦玉主要持有并開發(fā)杭州蘭園項(xiàng)目;以4900 萬(wàn)元出售了旗下上海靜宇的49%股權(quán)，后者是上海東海廣場(chǎng)項(xiàng)目的股東方。上述三項(xiàng)交易接盤方均未具體透露。但據(jù)記者從綠城首席財(cái)務(wù)官馮征處了解，洽談 的企業(yè)都是國(guó)內(nèi)或浙江省知名房企。

　　而在昨日下午5點(diǎn)，綠城還聯(lián)手融創(chuàng)一起發(fā)布公告稱，以5100萬(wàn)元向融創(chuàng)出售旗下無(wú)錫綠城湖濱置業(yè)的51%股權(quán)。資料顯示，無(wú)錫綠城湖濱置業(yè)主要負(fù)責(zé)無(wú)錫蠡湖新城地塊的開發(fā)，該地塊由綠城房產(chǎn)于2009年競(jìng)得，土地面積22.26萬(wàn)平方米，成交總價(jià)29億元。

　　按此計(jì)算，綠城通過(guò)轉(zhuǎn)讓四個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)，總計(jì)可套現(xiàn)2.95億元。加上上月底出售上海外灘地王的股權(quán)，綠城在短期之內(nèi)通過(guò)甩賣股權(quán)回籠資金13億元。

　　數(shù)字的背后或透露出另一種信息。根據(jù)記者的了解，綠城昨日轉(zhuǎn)讓的兩個(gè)杭州的項(xiàng)目均為綠城高價(jià)所獲地塊，其中新華造紙廠地塊成交于2009年9月 3日，土地面積3.74萬(wàn)平方米，成交總價(jià)20.05億元，折合樓面價(jià)22361元/平方米;綠城 蘭園地塊成交于2009年10月10日，土地面積 4.45萬(wàn)平方米，成交總價(jià)29.1億元，折合樓面價(jià)20963元/平方米。目前，新華造紙廠地塊目前尚未動(dòng)工，而綠城 蘭園已于2011年4月25日開 盤，推出263套房源，開盤均價(jià)57000元/平方米。截至目前，綠城 蘭園總共只賣出了96套房源。

　　不過(guò)根據(jù)上述數(shù)字，讓人心生疑竇的是，僅新華造紙廠板塊和無(wú)錫蠡湖新城地塊的地價(jià)，就已接近50億元，而綠城不足2億元就出售項(xiàng)目，這是否屬于壯士 斷腕之舉?對(duì)此，九龍倉(cāng)杭州公司一位曹姓經(jīng)理揭示了其背后的秘密，他分析認(rèn)為，別看表面，股權(quán)轉(zhuǎn)讓款僅僅是“小頭”，一般而言億元左右的項(xiàng)目公司注冊(cè)資金 不足掛齒，綠城真正看重的是后續(xù)的“大頭”，因?yàn)榻颖P方也將按照對(duì)應(yīng)的股權(quán)將原本綠城借給項(xiàng)目公司的股東借款還給綠城。

　　綠城中國(guó)首席財(cái)務(wù)官馮征昨日晚間回答記者提問時(shí)也稱，綠城出售上述項(xiàng)目的價(jià)格其實(shí)是根據(jù)投入的資本金加利息的平價(jià)出售，不存在虧本的問題。但他也強(qiáng)調(diào)，綠城信息中的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓資金額，并不是整個(gè)項(xiàng)目投資額。項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易完成后，融創(chuàng)將以股東借款的形式將對(duì)應(yīng)股權(quán)比例的土地款項(xiàng)及相關(guān)的財(cái) 務(wù)成本等，將錢轉(zhuǎn)給綠城。但對(duì)于具體的金額，馮征稱是商業(yè)機(jī)密，目前不方便透露。“我們沒有賺他們錢，也沒有虧錢給他們。”馮征總結(jié)道。

　　據(jù)此推算，綠城回籠的資金將超過(guò)20億元。加上此前已經(jīng)轉(zhuǎn)讓的外灘證大地王項(xiàng)目，綠城回籠的總金額為數(shù)不小。對(duì)此，馮征也承認(rèn)稱，“可以稍微輕松一點(diǎn)。”

　　馮征還表示，無(wú)論如何，綠城的現(xiàn)金流正在好轉(zhuǎn)。10月份以來(lái)，綠城已經(jīng)開始支付此前拖欠的款項(xiàng)。

　　不過(guò)目前雖然已經(jīng)籌集了36個(gè)億，但與公司測(cè)算出來(lái)的紓解資金壓力的的50億元左右的回籠款，還有一定距離，綠城仍存在危機(jī)。馮征表示，雖然公司借款沒有進(jìn)一步增加，但由于現(xiàn)金減少，目前公司的負(fù)債率超過(guò)了年中報(bào)時(shí)的163%。

　　這或許也意味著，綠城連日來(lái)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓都只是開始，接下來(lái)綠城為了“救命”還會(huì)有相關(guān)動(dòng)作。相關(guān)分析指出，考慮到明年市場(chǎng)行情依舊不放松，按照綠城目前的處境仍將吃不消，而且綠城土地儲(chǔ)備眾多，沒有錢開發(fā)還不如直接賣掉。綠城尚有位于上海及二三線城市的地塊在轉(zhuǎn)讓計(jì)劃之中，以上海為例，位于長(zhǎng)寧區(qū)的 “上海綠城廣場(chǎng)”就盛傳將被轉(zhuǎn)手。2010年2月份，綠城與馬鞍山華龍置業(yè)聯(lián)合體以15.4億元底價(jià)，獲取長(zhǎng)寧區(qū)天山路街道98街坊地塊，折合樓面地價(jià) 15000元/平方米。目前該地塊未開工。

　　摩根大通近日的報(bào)告亦證實(shí)，由于較難獲得外部資金，綠城手上大部分項(xiàng)目都依靠?jī)?nèi)部資源，日后還需出售更多資產(chǎn)，維持該股跑輸大市。

　　大面積降價(jià)渠道或被打通

　　事實(shí)上，上文中提及的“騰挪掉幾個(gè)項(xiàng)目”，在綠城去年下半年開始的修正戰(zhàn)略中，早已有跡可循。在去年9月，宋衛(wèi)平拋出著名的“三步走”稱，首先是努力銷售，把房子賣出去;第二是“看看能不能騰挪掉幾個(gè)項(xiàng)目”;最后一個(gè)階段，“如果前面的手段都不奏效，那就直接把價(jià)格降到底，所有的房子都賣完，以后就 不再做房地產(chǎn)了。”

　　綠城內(nèi)部知情人士向網(wǎng)易財(cái)經(jīng)透露稱，這個(gè)“三步走”有可能是并列的，換言之，不排除第一步和第二步同時(shí)操作。用宋衛(wèi)平的話來(lái)講，綠城對(duì)自己的要求，是做國(guó)內(nèi)做好的住宅，宋衛(wèi)平的完美主義個(gè)性使得他對(duì)于房產(chǎn)的品質(zhì)可謂是吹毛求疵。不過(guò)到了調(diào)控關(guān)口，國(guó)內(nèi)最好的住宅正在面臨賣不出去的窘迫局面。2011 年前10個(gè)月，綠城除了在青島、合肥、北京、杭州等城市成交表現(xiàn)差強(qiáng)人意之外，其他區(qū)域銷售可謂慘淡收?qǐng)觥?

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