國(guó)美商都將走向何方
此次并購的接盤者無論是海航商業(yè)還是海航置業(yè)，也許能喚醒沉寂數(shù)年的國(guó)美商都，至于能否使其大放異彩，對(duì)海航來說，將是一次嚴(yán)峻的考驗(yàn)。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)董事總經(jīng)理蔡宇翔表示，國(guó)美商都此前的定位不僅給其帶來經(jīng)營(yíng)之痛，也為接盤者帶來較大的挑戰(zhàn)。國(guó)美商都是一個(gè)主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)成型的建筑，這就給接盤方調(diào)整帶來困難。比如，為了實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的最大化，操盤方會(huì)對(duì)動(dòng)線布局，但這對(duì)于主體成型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來講比較困難。
國(guó)美商都雖緊鄰西南四環(huán)，但其周邊區(qū)域的商業(yè)氛圍還未形成，西側(cè)的總部基地是數(shù)百棟單純的企業(yè)辦公樓，對(duì)并不在這里居住的上班族來說，商業(yè)消費(fèi)恐怕很難在此進(jìn)行。其北側(cè)較為成熟的怡海家園等幾個(gè)小區(qū)，雖有商業(yè)消費(fèi)潛力，但被高架的四環(huán)路阻隔。
業(yè)內(nèi)人士分析，濃厚的商業(yè)氛圍不是一朝一夕能形成的，有的地方需要近十年時(shí)間，甚至更長(zhǎng)。2003年，總部基地建設(shè)至今，因其定位是企業(yè)總部，是產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的集中，對(duì)于商業(yè)的影響遠(yuǎn)不及房地產(chǎn)住宅產(chǎn)業(yè)，商業(yè)氛圍的形成關(guān)鍵是靠流動(dòng)的人口。
此外，國(guó)美商都附近已經(jīng)有一家規(guī)劃為20萬平方米的購物中心，周邊輻射區(qū)域內(nèi)鴻坤理想城內(nèi)有20余萬平方米的商業(yè)面積，宜家購物中心體量也為20萬平方米。加之國(guó)美商都50萬平方米的體量，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套面積已經(jīng)超過百萬平方米，勢(shì)必會(huì)形成競(jìng)爭(zhēng)。更何況，要盤活國(guó)美商都這樣的項(xiàng)目，需要強(qiáng)大專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，以目前海航的實(shí)力而言，恐難達(dá)到。
有媒體在報(bào)道時(shí)指出，四處出擊的海航資金鏈并不寬裕，甚至可以稱得上十分緊張。海航集團(tuán)的戰(zhàn)略就是先做大再做強(qiáng)，產(chǎn)融結(jié)合，“短、平、快”發(fā)展，收購現(xiàn)有的物業(yè)比較省事，資金越是不寬裕，越需要通過頻繁的交易來運(yùn)轉(zhuǎn)，海航已經(jīng)形成了“高負(fù)債率”運(yùn)轉(zhuǎn)模式。
對(duì)于海航四處收購的行為，另有業(yè)內(nèi)人士分析，海航以金融平臺(tái)做依托，四處找項(xiàng)目，進(jìn)行并購、整合、拓展，或做品牌輸出，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)溢價(jià)，做大市值。最終實(shí)現(xiàn)綜合性上市，從而獲利。
對(duì)于國(guó)美商都來說，海航并購后若想長(zhǎng)期持有，務(wù)必等到其成熟發(fā)酵，若作為資本運(yùn)作的籌碼，更應(yīng)重視短期內(nèi)的物業(yè)差價(jià)。從海航慣有的作風(fēng)看，很有可能對(duì)國(guó)美商都進(jìn)行資本運(yùn)作。
寒冬即將過去，國(guó)美商都的春天還遠(yuǎn)嗎？
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