項(xiàng)目定位更迭的陣痛
表面看，國(guó)美商都形象光鮮、品質(zhì)尊貴，但實(shí)質(zhì)上，其本身卻暗流涌動(dòng)。
從2005年國(guó)美置業(yè)拿下國(guó)美商都用地開(kāi)始，國(guó)美商都項(xiàng)目案名和項(xiàng)目定位經(jīng)過(guò)了數(shù)次變更，分別是國(guó)美商都（2005年5月）、鵬潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)（2006年5月）、鵬潤(rùn)國(guó)際時(shí)尚交易中心（2006年底）、國(guó)美商都（2008年6月）。為此，國(guó)美商都項(xiàng)目負(fù)責(zé)人相繼易帥，經(jīng)歷了禹晉永、吳坤嶺、童淵，周東權(quán)、王海域5任總經(jīng)理。
知情人此前透露，2005年拿地之初，禹晉永自己拍板的決定讓當(dāng)時(shí)正在出差的黃光裕有點(diǎn)措手不及。注冊(cè)資本只有1.5億元的鵬潤(rùn)地產(chǎn)無(wú)力償付高達(dá)8億元的土地出讓金，啟動(dòng)這一項(xiàng)目談何容易？更大的難題在于如何運(yùn)作這樣大體量的商業(yè)體？4個(gè)月后，禹晉永被黃光裕以“破壞制度、泄露公司機(jī)密”之名解雇。在禹晉永離開(kāi)后，總經(jīng)理一職由公司原來(lái)的副總經(jīng)理吳坤嶺接替。
2006年，以房地產(chǎn)銷售馳名業(yè)界的香港人童淵受到黃光裕提拔，出任國(guó)美置業(yè)總經(jīng)理，在對(duì)國(guó)美地產(chǎn)業(yè)重組的同時(shí)繳清了國(guó)美商都土地款，并將此項(xiàng)目案名改為鵬潤(rùn)國(guó)際時(shí)尚交易中心，大打服裝牌，在其主政期間，僅在國(guó)美商都項(xiàng)目上的運(yùn)營(yíng)投入就高達(dá)3000多萬(wàn)元。一年多后無(wú)果，童淵也由此出局。
2007年6月，臺(tái)灣人周東權(quán)入主，在童淵的基礎(chǔ)上進(jìn)行了改良。周東權(quán)決定將國(guó)美商都的其中一座建筑維持原來(lái)的概念，只稍微做些調(diào)整，另外一座建成購(gòu)物中心。遺憾的是，在2008年10月，周東權(quán)因與管理層的一些分歧，掛印而去。即使后來(lái)的王海域也未能使其大放異彩。
一位曾經(jīng)參與國(guó)美地產(chǎn)招商的高層認(rèn)為，問(wèn)題出在黃光裕過(guò)高地追求投資回報(bào)率。“要求第一年租金達(dá)到7元/平方米/日，且是以建筑面積計(jì)算的。這是一個(gè)不可能實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)”。
以位于北京西單商圈的大悅城為參照系，目前零售業(yè)態(tài)的套內(nèi)租金約10元/平方米/日。按照行規(guī)，單位套內(nèi)面積的租金是單位建筑面積的兩倍。實(shí)際上，黃光裕對(duì)國(guó)美商都的租金預(yù)期竟然高出地處北京黃金地段的大悅城達(dá)40%。
據(jù)稱，黃光裕最想做的業(yè)態(tài)是小商品市場(chǎng)，但國(guó)美商都在設(shè)計(jì)上是以購(gòu)物中心為框架。一位商業(yè)地產(chǎn)專家總結(jié)其所面臨的窘境：做百貨培育期太長(zhǎng)，做購(gòu)物中心沒(méi)有品牌商戶，做專業(yè)市場(chǎng)遲遲不拍板。
分析人士指出，國(guó)美商都實(shí)際上是一輛裝著夏利發(fā)動(dòng)機(jī)的奔馳，外觀看上去不錯(cuò)，內(nèi)部卻一片狼藉。國(guó)美商都今天的局面主要是由內(nèi)部人事管理問(wèn)題造成，國(guó)美商都高層不斷更換是黃光裕專權(quán)的體現(xiàn)，零售業(yè)的人資管理模式用到地產(chǎn)上是完全失敗的，因此，也不難理解項(xiàng)目公司為何難以實(shí)現(xiàn)高效快速的運(yùn)轉(zhuǎn)。
至此的結(jié)局是更換了5任總經(jīng)理、4次易名之后，國(guó)美商都仍然是一個(gè)半拉子工程。而在這個(gè)項(xiàng)目里已經(jīng)消耗了黃光裕大筆的真金白銀。
據(jù)原國(guó)美置業(yè)總經(jīng)理吳坤嶺估算，國(guó)美商都地上規(guī)劃建筑面積35萬(wàn)平方米、地下4層面積20多萬(wàn)平方米，當(dāng)年的總地價(jià)為8億元，建筑成本約為每平方米2000元，加上營(yíng)銷推廣費(fèi)用，總投入大概在24億元左右。
由此，國(guó)美商都領(lǐng)跑北京、映屹全球的美好愿景正向一劑吸金的地產(chǎn)毒藥轉(zhuǎn)變。
困境下的曲折“求嫁”之路
2008年11月24日，據(jù)有關(guān)媒體報(bào)道，國(guó)美集團(tuán)董事局主席、中國(guó)內(nèi)地首富黃光裕日前遭公安機(jī)關(guān)拘查，國(guó)美電器在香港聯(lián)交所停牌。
盡管國(guó)美新聞發(fā)言人何陽(yáng)青一再?gòu)?qiáng)調(diào)，公司經(jīng)營(yíng)管理如常。但是，黃光裕因操縱股票價(jià)格而折戟沉沙的消息仍霎時(shí)轟動(dòng)業(yè)界。
2008年11月27日，北京市公安局新聞辦首次證實(shí)，黃光裕因涉嫌經(jīng)濟(jì)犯罪，確實(shí)正在接受警方調(diào)查。2009年1月7日，其妻杜鵑也涉案被查。
這對(duì)于滿目瘡痍的國(guó)美商都項(xiàng)目來(lái)說(shuō)無(wú)異于雪上加霜。12月，在北京市公安部門的安排下，黃光裕得以與黃秀虹、王俊洲、魏秋立等國(guó)美電器高管進(jìn)行溝通。當(dāng)時(shí)，黃光裕就交代了處理部分地產(chǎn)項(xiàng)目的決定。其業(yè)務(wù)重心，由占用資金較多的一級(jí)開(kāi)發(fā)土地和商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向資金回流更快的住宅項(xiàng)目。
2009年2月，位于北京西客站附近的鵬潤(rùn)建國(guó)大酒店以4億元的價(jià)格易主，接盤者是北京僑萊塢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。在這次轉(zhuǎn)讓中，國(guó)美旗下鵬潤(rùn)地產(chǎn)約損失1億元。除此之外，鵬潤(rùn)地產(chǎn)在北京昌平的一級(jí)土地也相繼找到了新買主。
而國(guó)美商都項(xiàng)目作為國(guó)美地產(chǎn)的重中之重，分量巨大，要在短時(shí)間內(nèi)找到合適的接盤者并不容易。當(dāng)年3月，國(guó)美就開(kāi)始與注冊(cè)資本金達(dá)21億元的中鐵置業(yè)進(jìn)行談判，但由于在“整體轉(zhuǎn)讓”還是“股權(quán)合作”的操作方式上存在分歧，2個(gè)月后談判失敗。
此后又有2家投行愿意以控股的方式來(lái)競(jìng)爭(zhēng)這一項(xiàng)目，給出的最高價(jià)格是60億元，因種種原因未果。
在此動(dòng)蕩背景下，國(guó)美的地產(chǎn)業(yè)和家電業(yè)遭遇完全不同的命運(yùn)，家電業(yè)有股市做資本平臺(tái)，數(shù)百家的連鎖店還牽扯到就業(yè)等敏感問(wèn)題，經(jīng)營(yíng)得以平穩(wěn)過(guò)渡。而部分還停留在初期的地產(chǎn)業(yè)務(wù)受嚴(yán)重的沖擊。
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