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分拆商業(yè)風(fēng)險
事實上，星河希望商業(yè)部分上市的想法由來已久，而且為之也努力了數(shù)年之久。
星河在商業(yè)地產(chǎn)方面的發(fā)展，最早能追溯到2004年1月，當(dāng)時星河收購了位于深圳市中心區(qū)的原“泰華購物公園”商業(yè)用地，并將之注冊為“星河蘇活購物公園”的商業(yè)項目，后改名COCOPARK，該項目于2006年7月開業(yè)，整體投資額8億元。
今年9月份，星河與日本的三井不動產(chǎn)株式會社進行了相關(guān)洽談。據(jù)內(nèi)部消息稱，星河一直希望能把商業(yè)項目打造為高端商業(yè)形態(tài)，但由于自身發(fā)展商業(yè)的經(jīng)驗不是很強，而三井在東京乃至全球都做得很好，所以星河希望能借助三井這方面的經(jīng)驗。
在具體的合作上，雙方主要有兩方面合作，第一是商業(yè)部分的運營和招商；第二是商業(yè)綜合體的設(shè)計和產(chǎn)品創(chuàng)新。
這一系列商業(yè)上的謀劃，在深圳地產(chǎn)專家半求看來，星河是在致力于推動商業(yè)項目上市。
半求稱，星河之前曾有計劃把商業(yè)項目打包上市，還專門成立了上市的團隊，后來礙于整個環(huán)境所變而沒有下文。不過星河現(xiàn)在也一直都在推進，這一次與三井的合作，也不排除是希望把商業(yè)地產(chǎn)做大做強，以此能盡快推動上市。
事實上，如果僅以商業(yè)上市也會面臨諸多挑戰(zhàn)，有不愿具名的商業(yè)地產(chǎn)市場人士指出，星河如果拿商業(yè)部分去上市，可能對整個集團的運營管理會帶來挑戰(zhàn)。
該人士解釋稱，因為商業(yè)一般都是拿去做抵押，然后再借錢去拓展，“項目”相當(dāng)于保證了公司的現(xiàn)金流，比如萬達基本是這樣運作的，因此這會使得星河目前的盈利模式產(chǎn)生變化， 尤其對于公司提出的“三駕馬車”概念將產(chǎn)生影響。
世聯(lián)地產(chǎn)王海斌也認為，星河在商業(yè)部分的優(yōu)勢不算非常突出，因為隨著越來越多的房企都涌進了商業(yè)地產(chǎn)，市場的壓力也比較大，同質(zhì)化的產(chǎn)品會過多。比如像中糧的大悅城、華潤的萬象城，這些都有非常明確的盈利模式，算是比較有特色的。
第二個方面，星河作為傳統(tǒng)住宅開發(fā)商，做商業(yè)地產(chǎn)其實大多以持有為主，自身的資金狀況能否支持？因為必須要有龐大的資金沉淀在商業(yè)項目上，而且不同公司做商業(yè)的利潤回報也不同，這些都需要慎重。
“從星河提出的商業(yè)與整體這兩套上市思路分析，感覺好像是商業(yè)上不了就整體上市上，或者整體上不了再去嘗試商業(yè)上市，這似乎說明了公司信心不足。因為一般很少聽到一家公司上市有幾個版本，都是講一個自己最大優(yōu)勢的”故事“。王海斌指出。
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