根據(jù)記者此前的報(bào)道，按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》規(guī)定，一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積比例在85%以上時(shí)，便可要求進(jìn)行土地增值稅清算。
事實(shí)上，SOHO中國(guó)的土地增值稅已經(jīng)開(kāi)始清算。財(cái)報(bào)顯示，該公司僅上半年所付的稅項(xiàng)就超過(guò)25億元。而去年全年該公司支付的包括土地增值稅在內(nèi)的所得稅稅項(xiàng)總共只有19.27億元。SOHO中國(guó)日前也向記者確認(rèn)了有關(guān)稅項(xiàng)正在清算中。
另外，該公司9月份前到期的應(yīng)付賬款及其他應(yīng)付賬款就超過(guò)16億元，至于收購(gòu)附屬公司以及應(yīng)付關(guān)聯(lián)人士款項(xiàng)也超過(guò)10億元。
SOHO中國(guó)目前仍然有繼續(xù)收購(gòu)物業(yè)的動(dòng)向。根據(jù)媒體公開(kāi)報(bào)道，SOHO中國(guó)有意向上海證大房產(chǎn)方面收購(gòu)?fù)鉃?!--keyword-->金融中心地塊40%的股權(quán)，需38億元資金。上海證大方面也于12月19日發(fā)布公告，披露了確實(shí)有第三方向該公司提請(qǐng)收購(gòu)，只是未透露具體收購(gòu)方。對(duì)媒體的上述收購(gòu)傳言，SOHO中國(guó)方面也不作回應(yīng)，只是說(shuō)“公司收購(gòu)?fù)恋鼗蝽?xiàng)目以充實(shí)土地儲(chǔ)備是發(fā)展的需要，同時(shí)公司對(duì)項(xiàng)目的選擇很謹(jǐn)慎，嚴(yán)要求，務(wù)必使得公司價(jià)值最大化，保護(hù)股東利益。”
此前，北京市朝陽(yáng)市稅務(wù)局某工作人員也告訴記者，如果該公司已經(jīng)申報(bào)稅務(wù)局批準(zhǔn)延期交稅，緩交土地增值稅似乎是SOHO中國(guó)解決資金難題的一個(gè)辦法。
上海新閔律師事務(wù)所合伙人劉福元卻不這么認(rèn)為。據(jù)他介紹，銷售比例超過(guò)85%就已經(jīng)滿足了清算土地增值稅的條件，而那些被批準(zhǔn)延期交納的項(xiàng)目，實(shí)際上可以延期的時(shí)間只有三個(gè)月。換句話說(shuō)，企業(yè)不可能無(wú)休止地拖延稅款不支付。如果企業(yè)持續(xù)拖延，當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)部門就會(huì)計(jì)算滯納金，嚴(yán)重的還會(huì)訴請(qǐng)法院封存賬戶，并對(duì)房企的部分資產(chǎn)進(jìn)行拍賣。
商業(yè)地產(chǎn)銷售趨緩
在建項(xiàng)目需要大量資金追加投入，一年內(nèi)到期的各類稅項(xiàng)和應(yīng)付賬款也必須結(jié)清。對(duì)于SOHO中國(guó)來(lái)說(shuō)，解決上述資金需求的辦法只有兩個(gè)：加速銷售現(xiàn)有項(xiàng)目并能夠迅速回籠資金，同時(shí)積極通過(guò)各種途徑融資。
半年報(bào)顯示，望京SOHO于2011年8月20日開(kāi)始預(yù)售，截至2011年8月23日，已實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約26.23億元，約12%；中山廣場(chǎng)于2011年8月14日開(kāi)售，截至8月23日，已售出25%，實(shí)現(xiàn)合同銷售額14.33億元。如果按照上述比例計(jì)算，兩個(gè)項(xiàng)目的最終銷售額有望超過(guò)250億元。
雖然這些項(xiàng)目的銷售可能會(huì)需要支付大量的稅費(fèi)，但回籠的資金足夠支付上海同時(shí)在開(kāi)發(fā)的上述六個(gè)項(xiàng)目，甚至還可以去收購(gòu)其他項(xiàng)目。根據(jù)媒體報(bào)道，SOHO中國(guó)僅收購(gòu)?fù)鉃╉?xiàng)目40%股權(quán)就需38億元。而這一項(xiàng)目的總投資額超過(guò)150億元，扣除92億元的土地款，還需要再投入58億元，按照40%的股權(quán)比例，SOHO中國(guó)在購(gòu)入地塊之后，還需要再拿出22億元投資工程建設(shè)。
同策咨詢顧問(wèn)有限公司研究總監(jiān)張宏偉說(shuō)，由于上海銀監(jiān)局規(guī)定商用物業(yè)必須整體竣工后，才能向購(gòu)房者提供貸款，第四季度截至12月15日，上海的寫字樓銷售量只有23萬(wàn)平方米，而第三季度的銷售量達(dá)到55萬(wàn)平方米，銷售規(guī)模明顯下降。
整體市場(chǎng)成交量的下降顯然也影響到了SOHO中山廣場(chǎng)項(xiàng)目。SOHO中國(guó)上海公司原銷售總監(jiān)胡大維曾告訴記者，SOHO中山廣場(chǎng)目前銷售額為18億元，整體去化率為40%。根據(jù)SOHO中國(guó)的上半年財(cái)報(bào)，截至8月底SOHO中山廣場(chǎng)的合同銷售率就已經(jīng)達(dá)到了25%，增速不算理想。
用友長(zhǎng)伴管理咨詢總監(jiān)張朝峰甚至認(rèn)為，明年上半年就會(huì)有一部分商業(yè)地產(chǎn)降價(jià)銷售。張宏偉認(rèn)為，在這樣的背景下，SOHO中國(guó)可能需要更多從銀行借貸。張朝峰則認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)在建工程的借貸其實(shí)會(huì)比住宅的在建工程借貸更難；如果要通過(guò)借貸融資，渠道只能是境外融資或者信托基金，以及其他的融資方式。此前的調(diào)查顯示，這一類的創(chuàng)新型融資占國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目比例并不高。
在這樣的大背景下，張朝峰認(rèn)為SOHO中國(guó)目前收購(gòu)證大外灘項(xiàng)目并不合適。張宏偉更進(jìn)一步指出，與其收購(gòu)?fù)鉃┙鹑谥行倪@樣的項(xiàng)目，不如把手上的多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)完成，所產(chǎn)生的現(xiàn)金流和利潤(rùn)會(huì)對(duì)SOHO更為有利。
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