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紅商網(wǎng)訊：2011年，受各類調(diào)控政策的影響，全國住宅市場墜入冰底，西安做為二線城市也未能幸免，呈現(xiàn)出人走茶涼的態(tài)勢。而相對于住宅，商業(yè)地產(chǎn)卻由于不限購等優(yōu)勢的支撐，“華麗”升級，眾多開發(fā)商將大量資金轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)，成為樓市僵局中的一幕風(fēng)景。
但據(jù)房99置業(yè)網(wǎng)監(jiān)測顯示，西安目前在售的商鋪銷售速度卻難言華麗，庫存量居高不下，究其原因，面積大、總價高、投資回報率低等因素嚴(yán)重阻礙著商鋪銷售的腳步，變現(xiàn)難更讓投資者進退兩難。
攔路虎之一：面積過大 總量過高
據(jù)放99置業(yè)網(wǎng)統(tǒng)計，位于鐘樓、小寨等優(yōu)等地段的黃金旺鋪近期也出現(xiàn)了銷售乏力的狀況，有的甚至在近三個月內(nèi)商業(yè)部分交上了“白卷”，溯其根源，動輒上千萬的總價將不少投資客拒之門外，小寨金莎數(shù)萬平米報價近20個億，一般人是難以接受的。高新某樓盤住宅已經(jīng)賣完一年，商鋪還有一大半，一個明顯的問題就是起價3000萬。正如業(yè)內(nèi)人士所言，商業(yè)地產(chǎn)分割面積大，總價高，使其購買群體被進一步縮小，一般客戶根本“啃不動”。
攔路虎之二：投資回報率低
投資客購買商業(yè)地產(chǎn)最大的動力來自回報率，然而如今，很多商業(yè)項目由于后期運營不善導(dǎo)致投資回報率偏低已成為一種普遍現(xiàn)象，這也意味著投資風(fēng)險在增加。一位地產(chǎn)研究人士表示，3%的回報率基本是底線，如果觸及這個底線，投資的風(fēng)險就已經(jīng)出現(xiàn)了。“很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)就是簡單的一賣了之，缺乏明確和可行的回報運營模式，一些運營不佳的項目回報率可能只有3%-5%，要收回成本可能得20-25年，如果貸款買鋪，則很不劃算。高風(fēng)險的商業(yè)地產(chǎn)沒有對應(yīng)的高投資回報率，很多購房者都不會將其作為投資的一個渠道。” 專業(yè)人士表示。
攔路虎之三：變現(xiàn)難 收益慢
據(jù)了解，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，有個“一三五”法則，即一年開發(fā)期、三年培育期、五年成長期。對于投資者來說，商業(yè)物業(yè)獲利空間在于長期持有的租金收益以及5—10年經(jīng)營成熟后的增長空間。重要的是，商業(yè)項目需要長期的“養(yǎng)護”和持有，才能將其價值逐漸釋放。這必然將一些希望短、平、快見效的投資者擋于門外。
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