紅商網(wǎng)訊：誠如潘石屹在SOHO中國2011年中期業(yè)績會上所言，在目前這個波動的市場環(huán)境下，能像SOHO中國一樣保持正現(xiàn)金流狀態(tài)的房企沒有幾家，也正因?yàn)榇�，老潘的下一步擴(kuò)張計(jì)劃才顯得雄心勃勃。
中期表現(xiàn)
8月25日，SOHO中國在香港召開中期業(yè)績報告會，SOHO中國董事長潘石屹、總裁閻巖、CFO唐正茂和推廣總監(jiān)王春蕾一起就SOHO中國下一步的發(fā)展計(jì)劃作出闡釋。
2011年上半年，由于沒有新完工項(xiàng)目，SOHO中國的營業(yè)額僅有人民幣26.46億元，同比下降69%。
但從7月開始，隨著望京SOHO、SOHO中山廣場和丹棱SOHO開盤的熱銷，SOHO中國的合同銷售一下子沖到了83億元，銷售均價也居高不下，為5.89萬元/平米。
值得注意的是，在2011年上半年，SOHO所持有的投資物業(yè)已經(jīng)逐步凸顯出其價值。今年上半年，由于增多持有投資物業(yè)，SOHO上半年凈利潤增長2%至17.5億元。核心業(yè)務(wù)凈利潤6.75億元，核心業(yè)務(wù)凈利潤率高達(dá)26%；毛利率提升至57%。
截至目前，SOHO中國共持有4個核心項(xiàng)目，包括北京的前門SOHO、光華路SOHO，位于上海的外灘SOHO及復(fù)興路SOHO，總建筑面積約45萬平米，在公司所擁有的整個建筑面積中占比20%，其余八成為銷售物業(yè)；而從物業(yè)價值來看，投資物業(yè)占比28%。
SOHO中國表示，隨著北京和上海的消費(fèi)逐漸成熟，在通脹高企的環(huán)境下，公司將會持有更多的物業(yè)。“通過持有型的投資物業(yè)，使得公司達(dá)到一個更均衡的商業(yè)模式，擴(kuò)大資本和物業(yè)之間的均衡”。SOHO中國CFO唐正茂女士如此解析。
通過上半年的發(fā)展，SOHO中國已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)在北京和上海的均衡發(fā)展。截至6月30日，在北京的在建項(xiàng)目5個，涉及建筑面積110萬平米；上海地區(qū)在建項(xiàng)目8個，總在建面積120萬平米。
除此之外，雖然今年用于收購的金額逾百億，但加上待提銀團(tuán)貸款，SOHO中國尚有現(xiàn)金約210億元，而這也正是SOHO中國董事長潘石屹最為得意的事情。用他的話來講，今年這種情況下，“我們是唯一一個負(fù)債率是負(fù)的”。
目標(biāo)廣深
正是基于公司穩(wěn)健的現(xiàn)金流，而且在波動的市場中出現(xiàn)了許多收購機(jī)會，SOHO中國的擴(kuò)張計(jì)劃才顯得順風(fēng)順?biāo)?/font>
繼09年收購SOHO東海廣場正式進(jìn)軍上海后，2011年，SOHO中國又成功在上海收購了8個項(xiàng)目，迅速完成了在上海繁華區(qū)域南京西路、外灘、虹橋交通樞紐、淮海中路、長壽路、四川北路、徐家匯、浦東等黃金商業(yè)區(qū)的布局。
整個2011年，SOHO中國原計(jì)劃用于收購的現(xiàn)金是150億，上半年完成收購114億，再加上8月份收購嘉瑞國際廣場的18.9億，已經(jīng)接近目標(biāo)。
對于是否會提高公司在收購方面的目標(biāo)，SOHO中國總裁閻巖透露：“如果市場有機(jī)會的話，我們有可能超出這個目標(biāo)，畢竟這個市場環(huán)境下，在轉(zhuǎn)讓的好項(xiàng)目非常多。”
至于會收購怎樣的項(xiàng)目，SOHO中國在這次業(yè)績會上又有了更新的說法。在涉及的城市中，除了潘石屹一貫強(qiáng)調(diào)的北京、上海之外，廣州、深圳也初次納入SOHO中國的收購名單。
在這些城市中，SOHO中國選擇項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)是：地處CBD區(qū)域或Sub-CBD，處于交通樞紐上，商業(yè)地產(chǎn)，比較大的地塊。
具體而言，在北京，SOHO中國看好的區(qū)域是大望京地區(qū)、麗澤金融商務(wù)區(qū)和奧運(yùn)南新的CBD區(qū)；在上海，老潘瞄準(zhǔn)的是虹橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和世博園區(qū)。
對于即將新進(jìn)入的兩個城市，SOHO中國則比較謹(jǐn)慎，按照總裁閻巖的說法就是：“廣州深圳這兩個城市已經(jīng)發(fā)展到一定程度了，而SOHO中國之前沒有參與，所以會比較謹(jǐn)慎的進(jìn)入這兩個市場。未來幾年，SOHO中國會將北京、上海、廣州和深圳的市場全部發(fā)展起來，這樣就使公司在未來幾年中有更大的規(guī)模。”
目前最新的進(jìn)展是，對上海虹橋商務(wù)區(qū)正在推出的地塊，SOHO中國也在準(zhǔn)備中，廣州方面公司也正在談一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
應(yīng)對市場
面對今年以來房地產(chǎn)行業(yè)的不斷加碼的調(diào)控，和不斷收緊貨幣信貸政策，潘石屹相信，住宅市場受調(diào)控而出現(xiàn)的低迷給專心做商業(yè)地產(chǎn)的SOHO中國帶來更多的收購機(jī)會。
對于未來，潘石屹認(rèn)為：“中國的房地產(chǎn)、中國經(jīng)濟(jì)乃至全世界的經(jīng)濟(jì)可能在未來的一段時間都會有一個較大幅度的波動，要應(yīng)對這個波動，SOHO中國有三大措施。
第一，保持一個很穩(wěn)健的財(cái)務(wù)指標(biāo)，負(fù)債率不能太高，要有足夠的現(xiàn)金。事實(shí)上，這是過去SOHO中國一直在堅(jiān)持做的，而這也是公司健康發(fā)展的保證。
第二，SOHO中國堅(jiān)持向北京、上海這些特別大的城市發(fā)展，在其最繁華地段發(fā)展的原則不變。
根據(jù)觀察，無論經(jīng)濟(jì)如何波動，最大的、一線城市中最繁華地段，物業(yè)的波動性相對較小，而中小型城市、偏遠(yuǎn)的城市波動就比較大一些。
所以在選擇項(xiàng)目的時候，“大型城市的繁華地段”是SOHO中國不變的原則，并用這樣不變的原則來應(yīng)對周圍的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場波動。
第三，從市場來看，今年政府有三年要建3600萬套保障房的任務(wù)，政府還要限購、限價，現(xiàn)在限購的城市也在不斷擴(kuò)大，這些政策都影響住宅，但對商業(yè)地產(chǎn)沒有任何影響，所以SOHO中國還是堅(jiān)持走商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式和方向，不要讓公司受到政策的打擊。
最后就是任務(wù)管理體系，任務(wù)的管理要做兩件事：第一件就是做與眾不同的產(chǎn)品，跟任何一個開發(fā)商直線的產(chǎn)品不一樣，SOHO中國做的是雙曲面的產(chǎn)品。雖然難度大，但這樣才能保證產(chǎn)品的價值；第二個就是充分利用互聯(lián)網(wǎng)，把所有房子全部放到互聯(lián)網(wǎng)上去銷售。這兩個系統(tǒng)的建立對提高SOHO中國競爭力作用非常大。
