近日，SOHO中國上海公司被曝出欠薪事件，引發(fā)眾多關(guān)注。外界對于SOHO中國的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式、銷售方式、資金鏈等的質(zhì)疑也隨之而來。

記者整理上海市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通委員會相關(guān)資料得知，SOHO中國目前在上海共有六個在建 （待建）工程，其中四個項目至少共需要追加近60億元的投資。

SOHO中國董事長潘石屹號稱公司擁有200億元現(xiàn)金，但2011年度中報顯示，實際資金并不像他所說的那么充裕，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物扣除了應(yīng)付稅項、應(yīng)付款項及其他應(yīng)付款，實際可動用的資金或不超過10億元。

由于今年8月5日收購的SOHO世紀大道項目，需要到明年七月才能正式交付，SOHO中國方面目前可以立即投入銷售的僅望京SOHO和中山廣場SOHO。上述兩個項目的銷售回款顯然會成為SOHO中國在上海擴張的“補血站”。

上海6項目待追加投資

SOHO中國在上海的超高層項目高31層、135.58米的 “外灘SOHO”的開發(fā)尚待時日。上海市建設(shè)和交通委員會的項目信息顯示，根據(jù)建設(shè)合同，外灘SOHO項目的開竣工時間是從2012年至2014年2月6日。

上海同策咨詢顧問有限公司研究總監(jiān)張宏偉說，在資金充裕的情況下，超高層項目僅地基工程就需要一年半時間，主體工程也只能做到一周一層，工程的外部安裝和內(nèi)部裝修也都需要花費時間。施工方告訴記者，上述時間是整個項目的竣工時間。這意味著上述項目的建設(shè)速度，實際上要快于行業(yè)一般水平。

DTZ戴德梁行寫字樓部董事沈潔表示，在樓市調(diào)控的大背景下，很多公司都比較缺錢，超高層項目的實際開發(fā)速度普遍在放慢。超高層項目的供應(yīng)量較多，開發(fā)商需要租賃準備的時間超過其他項目，往往在竣工前兩年開始預(yù)租，到竣工后兩年完成全部出租。

在整個行業(yè)超高層項目放慢的情況下，SOHO中國卻出現(xiàn)比行業(yè)一般水平更快的開發(fā)速度，它的背后是SOHO中國在上述項目上的大量投入。根據(jù)上海市建設(shè)和交通委員會的資料，外灘SOHO地塊的總投資達到18.34億元，僅地基部分就需要投入1億元，而主體工程則需要追加投入3.6億元。這意味著這一項目在未來的兩年時間里將至少讓SOHO中國花掉3億~4億元。

與此同時，總投資23.8億元的SOHO虹橋項目也在今年下半年獲得建設(shè)許可，扣除15.6億元的購地款，也需要SOHO中國再投入8億元。在明年5月前，SOHO中國就需要為地基部分的工程支付工程款2億多元。

今年六月收購的上海海南路10號四川北路站地塊項目，雖然凈資產(chǎn)價值有9.57億港元，但總投資額達到14.3億元，意味著該公司還要再支付6億元左右的投資。

同樣于今年4月13日收購的軌道交通十號線海倫路地塊，建設(shè)部門的申報資料顯示，項目的總投資額達到40億元，而開發(fā)這一項目的上海杭鋼嘉杰實業(yè)有限公司截至去年底資產(chǎn)凈值，也只有9760萬元。

粗略計算，上述4個在建項目尚需投入近60億元。此外，曹家渡項目以及復興路項目都需要SOHO中國方面追加資金投入開發(fā)。

就SOHO中國在上海的幾大項目共需要增加多少投入，能否以及如何保證資金來滿足這項項目施工問題，《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪了SOHO中國方面，但截至記者發(fā)稿，SOHO中國方面尚未回復。

可動用資金或難滿足

SOHO中國在上海的動作越來越大，但該公司目前可以動用的資金能否跟上快速擴張的步伐？

根據(jù)SOHO中國2011年上半年財報，截至6月30日，該公司擁有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為114.4億元，但僅稅項和應(yīng)付賬款及其他應(yīng)付款等短期流動負債就達到88億元，另外還有今年8月剛剛收購的SOHO世紀大道的18.5億元。僅上述所需支付的稅款、應(yīng)付款以及收購項目款總額就達到106.5億元。很顯然，SOHO中國方面如果付清全部欠款，那么所剩余的資金將不足8億元，而這還是在一年內(nèi)到期的49.59億元銀行貸款能夠續(xù)期的情況下。

上半年財報還顯示，SOHO中國已有四個項目達到了土地增值稅清算的條件，其中丹棱SOHO的銷售率為91%，銀河SOHO的銷售率為89%，東海廣場SOHO的銷售率為93%，三里屯SOHO的銷售率則高達98%。按照上述銷售比例，上述四個項目均面臨土地增值稅清算。

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