紅商網(wǎng)訊：提要：陽光股份將旗下5家公司全部股權(quán)作價2.36億元出售給股東首創(chuàng)置業(yè)，藉此，陽光股份可獲得約16.03億元的資金。與此同時，轉(zhuǎn)讓這些尚無收益、開發(fā)成本較高的項(xiàng)目于股東首創(chuàng)置業(yè)，也符合陽光股份“成為中國領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)”的戰(zhàn)略目標(biāo)。
陽光股份將旗下5家公司全部股權(quán)作價2.36億元出售給股東首創(chuàng)置業(yè)，藉此，陽光股份可獲得約16.03億元的資金。
在此次資產(chǎn)出售公告發(fā)布后，陽光股份立即修正三季度業(yè)績預(yù)告，歸屬上市公司股東的凈利潤亦由之前的同比減少99.45%降低為同比減少50%-70%。
而首創(chuàng)置業(yè)借收購資產(chǎn)之名，輸血陽光股份的用意十分明顯。
16億收購
10月21日，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布公告稱，全資子公司首創(chuàng)朝陽房地產(chǎn)已于10月20日與陽光股份訂立《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》。據(jù)此，首創(chuàng)朝陽房地產(chǎn)已有條件同意以2.36億元的總代價收購陽光股份5家公司全部股權(quán)，惟須受該協(xié)議的條款及條件所規(guī)限。
根據(jù)協(xié)議，首創(chuàng)朝陽房地產(chǎn)有條件地同意以股東貸款的方式發(fā)放約13.68億元給目標(biāo)公司，以清償其欠各自原有股東貸款。因此，此次對這5家公司的收購，首創(chuàng)置業(yè)應(yīng)付總額為16.03億元。
經(jīng)雙方協(xié)商確認(rèn)，這5家公司青島濱海、青島千千樹、煙臺新業(yè)、煙臺驪都、煙臺驪臻100%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款分別為3190萬元、1102萬元、6835萬元、5000萬元、7450萬元，共計(jì)約2.36億。
截止今年8月31日，這5家目標(biāo)公司資產(chǎn)總額合計(jì)25.2億元，股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入為2.3577億元，股權(quán)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的利潤為265.3萬元，這些股權(quán)轉(zhuǎn)讓的利潤占陽光股份2010年公司凈利潤的0.59%。
在付款進(jìn)度上，協(xié)議生效日（10月20日）首創(chuàng)朝陽房地產(chǎn)須向陽光股份支付預(yù)付款1億元；在處理目標(biāo)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的工商變更登記當(dāng)日，首創(chuàng)朝陽房地產(chǎn)須發(fā)放13.68億元予目標(biāo)公司，以清償其欠股東的貸款，其余剩下款項(xiàng)也需在變更工商登記后90內(nèi)付清。
作為持有陽光股份2.58%股權(quán)的首創(chuàng)置業(yè)認(rèn)為，環(huán)渤海的膠東半島是公司主要戰(zhàn)略地區(qū)之一，此舉將增加公司在膠東半島的土地儲備及強(qiáng)化在該地物業(yè)市場的市場占有率，從而達(dá)到規(guī)模效益，符合公司整體利益。
作為轉(zhuǎn)讓方，陽光股份則認(rèn)為，通過此次交易，公司可回收現(xiàn)金16億元，這將大大增強(qiáng)公司現(xiàn)金儲備，增強(qiáng)陽光股份的對商業(yè)項(xiàng)目及包含商業(yè)地產(chǎn)的綜合項(xiàng)目的項(xiàng)目開發(fā)能力，有利于公司把握商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)會。
重置的資產(chǎn)
據(jù)出讓公告顯示，此次陽光股份轉(zhuǎn)讓的5家公司所涉及的4個項(xiàng)目均為高端住宅項(xiàng)目，且大多處于項(xiàng)目開發(fā)初級階段，目前僅有陽光首院項(xiàng)目首期進(jìn)入預(yù)售環(huán)節(jié)。
資料顯示，目標(biāo)公司青島千千樹負(fù)責(zé)開發(fā)的香蜜湖項(xiàng)目位于青島李滄區(qū)，總建筑面積約14.4萬平方米，項(xiàng)目包括普通商品住宅、老年公寓及配套商業(yè)設(shè)施。香蜜湖項(xiàng)目一期預(yù)期于2011年第四季開始預(yù)售，預(yù)計(jì)整個項(xiàng)目將于2012年12月落成。
青島濱海旗下兩個在開發(fā)項(xiàng)目都位于青島城陽區(qū)，分別為公園一號項(xiàng)目和楊埠寨項(xiàng)目。其中，公園一號項(xiàng)目總建筑面積約13.8萬平方米，包括住宅及配套商業(yè)設(shè)施。項(xiàng)目一期已在2010年10月開始預(yù)售，預(yù)計(jì)整個項(xiàng)目將于2012年落成。
而楊埠寨項(xiàng)目總建筑面積約5.8萬平方米，項(xiàng)目共3期，項(xiàng)目一期于今年開建，整個項(xiàng)目的完工預(yù)計(jì)是在2014年。
煙臺驪都、煙臺驪臻及煙臺新業(yè)3家公司共同開發(fā)位于煙臺福山區(qū)的陽光首院項(xiàng)目，總建筑面積約41.4萬平方米，分為四期階段。首期已于今年6月開始預(yù)售，預(yù)計(jì)整個項(xiàng)目將于2015年落成。
對于這些尚未進(jìn)入收獲期的項(xiàng)目，陽光股份轉(zhuǎn)讓的理由無一例外都是，項(xiàng)目獲取的土地成本較高，且因定位高端，開發(fā)成本及投入建設(shè)開發(fā)成本較高，而受國家調(diào)控政策的影響，預(yù)計(jì)未來銷售價格增幅較小。
與此同時，轉(zhuǎn)讓這些尚無收益、開發(fā)成本較高的項(xiàng)目于股東首創(chuàng)置業(yè)，也符合陽光股份“成為中國領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)”的戰(zhàn)略目標(biāo)。
陽光股份圖謀
陽光股份業(yè)績公告顯示，今年在住宅業(yè)務(wù)銷售收入下降的情況下，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營收入依然上升。
2011年上半年，陽光股份商業(yè)物業(yè)租賃收入為1.2億元，約占公司上半年主營業(yè)務(wù)收入的43.74%，在去年商業(yè)收入7.58%的占比上，有了很大提高。
陽光股份認(rèn)為，通過本次交易，一方面可以進(jìn)一步減少住宅業(yè)務(wù)比例，一方面可以收回較多的資金，加快公司商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的速度。
對此，中金公司發(fā)布研究報(bào)告稱，陽光新業(yè)此次轉(zhuǎn)讓的四個項(xiàng)目，存貨評估增值率不到1%，交易產(chǎn)生的投資收益約為265 萬元，這對2011 年陽光股份業(yè)績影響相對有限。
在此次交易完成后，陽光股份的住宅項(xiàng)目僅為北京陽光上東項(xiàng)目、天津萬東小馬路項(xiàng)目。
未來2-3年，陽光股份將主要投資商業(yè)地產(chǎn)及包括商業(yè)地產(chǎn)類的綜合地產(chǎn)項(xiàng)目，不再考慮投資純住宅項(xiàng)目。
事實(shí)上，據(jù)考證，此次陽光股份留下的兩個住宅項(xiàng)目，均為其明星產(chǎn)品。
陽光股份2011年業(yè)績中報(bào)顯示，今年上半年房地產(chǎn)銷售金額約1.55億元，其中來自陽光上東的銷售收入為1.2億元，貢獻(xiàn)超過50%，其次便是天津萬東項(xiàng)目，該項(xiàng)目的銷售收入為1558萬元。
對此，中金公司研究員稱，未來兩年陽光股份房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)算主要靠陽光上東尾盤和天津小馬路項(xiàng)目，此次交易將使得原來計(jì)提的青島1號、煙臺陽光首院兩個項(xiàng)目2.02億減值準(zhǔn)備沖回，但2012 年開發(fā)結(jié)算收入將減少。
另外值得注意的是，在此次交易發(fā)布之前，陽光股份的三季度業(yè)績預(yù)告稱，預(yù)計(jì)歸屬上市公司股東的凈利潤將同比下降90%。在交易發(fā)布之時，陽光股份隨后修正三季度業(yè)績預(yù)告，稱歸屬上市公司股東的凈利潤將同比減少50%-70%。
陽光股份表示，凈利潤的上升，主要是因?yàn)榻衲甑谌径葘珗@1號項(xiàng)目和煙臺陽光首院項(xiàng)目已計(jì)提的存貨跌價準(zhǔn)備全部予以轉(zhuǎn)回，因此導(dǎo)致公司營業(yè)利潤高于預(yù)期。
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