數(shù)月來，身為首創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理和首創(chuàng)置地等多家上市公司董事長的劉曉光，幾乎不放棄任何機(jī)會，在公眾場合宣講“新城市中心和新都市”概念。8月中旬的博鰲房地產(chǎn)論壇上，調(diào)控是否加碼和地產(chǎn)商如何轉(zhuǎn)型是最受關(guān)注的話題，但劉曉光上臺就稱：“今天我想不談新政，只談商業(yè)模型，談生意。”

　　“新城市中心”概念背后，首創(chuàng)集團(tuán)正在啟動一系列商業(yè)地產(chǎn)項目。而地產(chǎn)調(diào)控高壓之下，住宅開發(fā)商大舉駛?cè)肷虡I(yè)地產(chǎn)正方興未艾，首創(chuàng)嬗變正折射出地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型之一斑。“我們的奧特萊斯項目已有三個開工，第四個也要開工，量非常大。”9月2日，劉曉光在北京首創(chuàng)大廈接受本刊專訪時表示。

　　在這些奧特萊斯周邊，有酒店、電影院、餐飲、大賣場以及住宅等，集消費(fèi)、娛樂休閑和居住為一體。劉曉光名之為“新城市中心”。規(guī)劃中，類似項目在未來八年內(nèi)將布局全國主要省會城市及重要地級市、風(fēng)景旅游區(qū)。

　　首創(chuàng)置業(yè)（02868.HK）的公告顯示，目前上馬的廣東佛山、浙江湖州和北京房山三個奧特萊斯項目，合計總建筑面積近300萬平方米。即使保守推算，300萬平方米的綜合地產(chǎn)項目，總投資可能高達(dá)180億元，其中自有資金投入估計需50億-60億元。

　　錢從哪里來？首創(chuàng)版奧特萊斯又憑什么殺出各色奧特萊斯重圍？

　　公雞與母雞

　　劉曉光掛在嘴上的一句話是：“資金不是問題。”他將住宅地產(chǎn)比喻成公雞，商業(yè)地產(chǎn)比作母雞。在奧特萊斯項目中，其策略是：“先殺公雞，再養(yǎng)母雞”，意即用賣公雞的錢養(yǎng)母雞，養(yǎng)大后“不但生蛋（有穩(wěn)定收入回報），有一天還能飛出雞窩（海外上市）”。

　　“住宅地產(chǎn)很快就可以收獲，而商業(yè)地產(chǎn)估計幾年才能有回報，投資壓力很大。我們必須開發(fā)住宅，否則很難撐住。”劉稱。在首創(chuàng)奧特萊斯項目中，商業(yè)與住宅的配比一般在30％-40％。

　　恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗稱，商業(yè)地產(chǎn)項目建成前幾年，現(xiàn)金流基本都是負(fù)的，必須堅持培育，而且企業(yè)負(fù)債率不能很高，否則頭幾年的租金收入無法彌補(bǔ)利息支出，企業(yè)易陷入財務(wù)困境。例如恒隆地產(chǎn)全部用自有資金投，負(fù)債率為零。一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國外奧特萊斯大多未配建高比例住宅項目，首創(chuàng)通過配建住宅快速回籠資金不失為一種創(chuàng)新。

　　首創(chuàng)置業(yè)持有50％權(quán)益的合資公司奧特萊斯（中國）有限公司聲稱，三年內(nèi)將重點(diǎn)在中國五個主要都市圈的重點(diǎn)城市打造奧特萊斯現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；未來五年內(nèi)，在全國直轄市、主要省會城市增加布點(diǎn)；未來十年內(nèi)，在中國大部分省會城市及重要地級市、風(fēng)景旅游區(qū)打造一批奧特萊斯風(fēng)情小鎮(zhèn)及旅游度假購物村。奧特萊斯（中國）有限公司注冊于香港。其股東除首創(chuàng)，還包括中國基建集團(tuán)有限公司及法國名牌折扣店管理有限公司（SCC）。

　　在融資渠道上，奧特萊斯項目幾乎啟動目前所有可能的融資方式，從自有資金、銀行貸款、信托計劃到中短期債券。對劉曉光來說，如何找到適合的長期股權(quán)性合作資本，是規(guī)模化擴(kuò)張的關(guān)鍵。劉曉光說：“我們挑選私募投資者有三個標(biāo)準(zhǔn)：一是真正的股權(quán)投資者，二是有實(shí)力，資金規(guī)模大，三是跟我們理念一致，做長期投資，至少上市后才套現(xiàn)，不希望他們做‘5+1（年）’或‘5+2’概念。”聽聞首創(chuàng)商業(yè)計劃后，一些國內(nèi)地產(chǎn)基金人士均表示，計劃過于宏大，參與不了。國內(nèi)新興人民幣地產(chǎn)基金目前一般規(guī)模僅幾個億，有可能的只有國際私募。

　　扎堆奧特萊斯

　　戴德梁行大中華區(qū)商業(yè)資產(chǎn)管理部聯(lián)席主管及董事巫保民稱，按照國際經(jīng)驗，奧特萊斯一般會選在高速公路旁邊，距離城市中心一小時左右車程。

　　能否以低價拿到土地是關(guān)鍵。從首創(chuàng)置業(yè)目前的三個項目看，北京房山項目是首創(chuàng)置業(yè)今年2月通過公開拍賣獲得，樓面地價約每平方米3150元，較有競爭力。“房山項目30多萬平方米，沒什么人競標(biāo)，因為沒有強(qiáng)大運(yùn)作能力和有吸引力的商品，要賠錢啊。”劉曉光說，地方政府希望通過商業(yè)地產(chǎn)項目提升土地價值并帶動就業(yè)，但因為怕賠錢，首創(chuàng)開始也不敢做。與法國SCC的合作，增加了首創(chuàng)大規(guī)模拿商業(yè)用地的底氣。“沒有法國SCC支持，就拿不到數(shù)百個世界名牌，拿不到低折扣的價格，我怎么敢干？”法國SCC是歐洲大型商業(yè)中心獨(dú)立建造商和世界名牌商品折扣商，目前在全球經(jīng)營150多處世界名牌折扣中心。

　　不過，說起奧特萊斯，劉曉光并不是先行者。國內(nèi)首家真正意義的奧特萊斯，是2002年12月在北京開業(yè)的燕莎奧特萊斯購物中心。此后，上海百聯(lián)青浦奧特萊斯和北京賽特奧特萊斯也相繼開業(yè)。