據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅前7個(gè)月，中南建設(shè)發(fā)布擔(dān)保公告近40次，平均5天多發(fā)布一項(xiàng)擔(dān)保方面的公告，有時(shí)一則公告還內(nèi)含多家公司，如7月19日，中南建設(shè)一口氣為臨沂錦悅等8家公司提供擔(dān)保；6月25日，中南建設(shè)同時(shí)為利辛縣錦瀚置業(yè)等8家公司擔(dān)保。
《國(guó)際金融報(bào)》記者梳理發(fā)現(xiàn)，這些擔(dān)保中，超過(guò)一半的城市項(xiàng)目公司位于三四線城市，且不少為新注冊(cè)的項(xiàng)目公司，或者尚處于虧損狀態(tài)。以今年7月以來(lái)的情況為例，1個(gè)月左右的時(shí)間里，中南建設(shè)共計(jì)為28家公司提供擔(dān)保，然而從會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，僅有1家負(fù)債率在70%以下，4家負(fù)債率高于100%。
有行業(yè)人士直言，為子公司融資進(jìn)行擔(dān)保在行業(yè)內(nèi)較為常見(jiàn)，但如果子公司的負(fù)債和盈利情況并不樂(lè)觀，且隨著棚改政策調(diào)整和三四線城市樓市降溫，“去化”壓力或?qū)⒓谐尸F(xiàn)，可能會(huì)加大母公司的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
緊隨中南建設(shè)身后的是建業(yè)地產(chǎn)和融創(chuàng)中國(guó)，負(fù)債率分別為89.9%和89.8%。此外，碧桂園、泰禾、美的置業(yè)、華夏幸福、新城控股、當(dāng)代置業(yè)的負(fù)債率也超過(guò)85%。據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)，共計(jì)47家房企負(fù)債率超過(guò)70%，其中有26家房企的資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)了80%的警戒線。
償債壓力大
2018年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)融資進(jìn)入監(jiān)管加強(qiáng)，債償高峰來(lái)臨，房企債償承壓，主動(dòng)去杠桿成為房企控風(fēng)險(xiǎn)的重要策略，降負(fù)債成為擺在每一家房企面前不得不跨越的一道檻。
數(shù)據(jù)來(lái)源：諸葛找房
據(jù)統(tǒng)計(jì)，52家規(guī)模房企中，有39家資產(chǎn)負(fù)債率上升，且普遍上漲3個(gè)百分點(diǎn)以上；資產(chǎn)負(fù)債率下降的企業(yè)下降幅度普遍在1-2個(gè)百分點(diǎn)。
龍頭房企在現(xiàn)有規(guī)模下“控速提質(zhì)”已成為共同選擇。2018年，資產(chǎn)負(fù)債率多保持小幅增速或降速，如中國(guó)恒大、融創(chuàng)中國(guó)、綠城中國(guó)、泰禾集團(tuán)和新城控股等企業(yè)，資產(chǎn)負(fù)債率都有不同程度的下降。
部分中小型房企為了規(guī)模擴(kuò)張，杠桿率增幅明顯，例如美好置業(yè)、寶龍地產(chǎn)、華夏幸福、奧園集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)及濱江集團(tuán)等，漲幅均超過(guò)5個(gè)百分點(diǎn)。其中，美好置業(yè)增幅最高，近10個(gè)百分點(diǎn)。
數(shù)據(jù)顯示，52家規(guī)模房企的有息負(fù)債規(guī)模合計(jì)超5萬(wàn)億，其中恒大、碧桂園、保利、萬(wàn)科等17家房企，2018年的有息負(fù)債規(guī)模超千億，債務(wù)壓頂。從變化來(lái)看，2018年，47家規(guī)模房企有息負(fù)債規(guī)模上漲，且不少漲幅超過(guò)30%，僅5家企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模下降。
規(guī)模房企有息負(fù)債額情況（數(shù)據(jù)來(lái)源：諸葛找房）
具體來(lái)看，中國(guó)恒大以6732億元的有息負(fù)債位居首位，高于其他房企，但比起2017年7326億元的有息負(fù)債規(guī)模已經(jīng)下降8.11%。
與此同時(shí)，碧桂園及萬(wàn)科的有息負(fù)債規(guī)模也有所擴(kuò)大。2018年，碧桂園有息負(fù)債總額為3285億元，同比上漲52.92%，其中，需于一年以內(nèi)償還的短期有息債務(wù)為1261億元，占總有息負(fù)債的38.4%，債務(wù)結(jié)構(gòu)較為合理，長(zhǎng)債為主的債務(wù)結(jié)構(gòu)也與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)較為匹配。萬(wàn)科2018年有息負(fù)債總額為2612億元，同比上漲37.03%。2018年，萬(wàn)科存貨大幅增長(zhǎng)，存貨在流動(dòng)資產(chǎn)中的占比已達(dá)57.94%，短期償債能力有所下降。
此外，濱江集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展、旭輝集團(tuán)、新城控股、禹州地產(chǎn)等房企有息負(fù)債規(guī)模同比增速明顯，均超過(guò)50%。
記者注意到，雖然銷售額未達(dá)預(yù)期，但濱江集團(tuán)去年仍然大手筆出手拿地。年報(bào)顯示，濱江集團(tuán)當(dāng)期新增土地項(xiàng)目26個(gè)，新增土地面積176.93萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積346.97萬(wàn)平方米，土地款總額496.43億元，頻繁拿地也使濱江集團(tuán)有息負(fù)債大幅上升，面臨著比較大的資金壓力。數(shù)據(jù)顯示，濱江集團(tuán)有息負(fù)債規(guī)模同比增加171.82%，2018年有息負(fù)債規(guī)模為243億元。
當(dāng)政策調(diào)控升級(jí)，融資環(huán)境收緊下，房企如何確保自身的現(xiàn)金流安全？
有二十強(qiáng)房企高管對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，目前形勢(shì)下，房企維持現(xiàn)金流的主要措施為：加快銷售回款、合理控制支出、避免資本沉淀。例如提高銷售型物業(yè)周轉(zhuǎn)率、下沉低能級(jí)城市、聚焦首置和首改客戶、改善融資久期等，都可以在保持規(guī)模發(fā)展的同時(shí)，穩(wěn)定甚至逐步降低杠桿率。
�。▏�(guó)際金融報(bào)記者 孫婉秋）
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