“按照中國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，買房選擇地鐵沿線，錯(cuò)不了。”吳疆說(shuō)，越南的摩托大軍造成了很嚴(yán)重的城市擁堵，河內(nèi)目前已經(jīng)有幾條主要的街道開(kāi)始禁摩，發(fā)展公共交通是大勢(shì)所趨，地鐵沿線樓盤無(wú)疑具有更高的升值潛力。
不過(guò)，一位當(dāng)?shù)刂匈Y企業(yè)負(fù)責(zé)人補(bǔ)充稱，地鐵沿線買房上略有文化差異，越南當(dāng)?shù)厝瞬灰欢ㄏ矚g地鐵口的樓盤，“他們覺(jué)得地鐵附近比較亂和吵。”
世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，通過(guò)其在越南購(gòu)房的客戶購(gòu)房目的主要為投資后用來(lái)出租的比例超過(guò)60%，而為了增值僅占不到20%。
的確，越南房產(chǎn)的租金回報(bào)率相對(duì)較高。據(jù)Savills統(tǒng)計(jì)，2018年胡志明市高端住宅的投資回報(bào)為10%，包括6%的資本利得和4%的租金收入；河內(nèi)市的回報(bào)為8%，包括3.5%的資本利得和4.5%的租金收入。
吳疆介紹說(shuō)，越南房產(chǎn)的平均租金回報(bào)率大概在6%~8%，河內(nèi)地段好的總價(jià)80萬(wàn)人民幣的兩房公寓，租金在3700~4400元人民幣左右，空置期約一個(gè)月，其中6、7月份是租房淡季，春節(jié)之后是旺季。租客中在越南工作的韓國(guó)人相對(duì)較多，他們公司專門有會(huì)韓語(yǔ)的員工就是為了租賃市場(chǎng)。寫字樓的租金回報(bào)率更高，達(dá)10%~15%，不過(guò)一般不賣，租金也很貴，河內(nèi)最貴的寫字樓樂(lè)天大廈一個(gè)月要60到65美元/平，對(duì)面的大宇商務(wù)中心也要40美元/平。
炒房有風(fēng)險(xiǎn)
海外資金，特別是中國(guó)買家對(duì)于越南房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱情不斷上漲，但是在越南投資房地產(chǎn)需要注意以下幾方面風(fēng)險(xiǎn)。
吳疆認(rèn)為，首先最可能遇到的是建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)。不同的項(xiàng)目之間，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力不一，樓盤品質(zhì)以及管理有一定差別，因此投資要盡量去選擇一些比較好的有信譽(yù)的開(kāi)發(fā)商。避免買到爛尾樓及因開(kāi)發(fā)商原因拿不到產(chǎn)權(quán)證。
吳曉蓉說(shuō)，此前在胡志明發(fā)生過(guò)一些買房糾紛，樓市火了以后項(xiàng)目太多，監(jiān)管跟不上，但是很多人交了定金樓盤建不起來(lái)，甚至交了房但是一些項(xiàng)目不達(dá)標(biāo)，沒(méi)法辦理房產(chǎn)證等。
據(jù)了解，越南房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中可以有土地抵押貸、開(kāi)發(fā)貸、期房預(yù)售、建筑商墊資等多重加杠桿行為，項(xiàng)目如果賣得好，資金鏈一般不會(huì)有問(wèn)題，但如果開(kāi)發(fā)商步子邁得太大，挪用其他項(xiàng)目，一旦銷售情況出現(xiàn)問(wèn)題滿盤皆輸。
第二，是關(guān)于房產(chǎn)證的風(fēng)險(xiǎn)。阮漢娜表示，目前外國(guó)人在胡志明購(gòu)買房子幾乎沒(méi)有人拿到了房產(chǎn)證。
據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)人士介紹，最近三年左右，在胡志明市也只有極少數(shù)外國(guó)人拿到了“紅皮證”——即房產(chǎn)證。如果是越南當(dāng)?shù)厝�，正常情況下，購(gòu)房后只需要半年左右就能領(lǐng)到證。
不過(guò)，河內(nèi)市的情況要稍微好一些，吳曉蓉在回答關(guān)于記者房產(chǎn)證的問(wèn)題時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)展示了一份中國(guó)買家前不久剛辦下來(lái)一份房產(chǎn)證。“在河內(nèi)，外國(guó)人是可以拿到房產(chǎn)證的，不過(guò)不一定所有樓盤都可以，需要甄別。”她說(shuō)。
由于房產(chǎn)證問(wèn)題或者樓盤外國(guó)人30%的額度被賣完了，越南房地產(chǎn)市場(chǎng)還滋生出了“長(zhǎng)租協(xié)議”的灰色地帶。
吳疆強(qiáng)調(diào)，這里存在較多的風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)權(quán)在別人手里，如果開(kāi)發(fā)商偷偷拿去抵押，買家沒(méi)有任何的保障；或者一房多賣；再或者升值之后不配合轉(zhuǎn)讓等等，皆有可能。
一位中資券商負(fù)責(zé)人告訴記者，一旦發(fā)生糾紛，在越南打官司的維權(quán)成本相對(duì)較高。
在證券時(shí)報(bào)記者采訪過(guò)程中，多位業(yè)內(nèi)人士均表示，到新的市場(chǎng)，應(yīng)當(dāng)了解和遵守當(dāng)?shù)氐姆桑凑辗煞ㄒ?guī)合法合規(guī)投資。
第三，是來(lái)自法律以及政策變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，一位中資銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，越南房地產(chǎn)市場(chǎng)一度出現(xiàn)過(guò)泡沫。越南的房地產(chǎn)基本上是從2005年開(kāi)始起步，當(dāng)時(shí)的信貸擴(kuò)張促使房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步升溫。2009年~2013年是越南房地產(chǎn)的調(diào)整期，2009年1月份越南政府發(fā)布了一個(gè)新政，引爆了當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)泡沫，使整體房?jī)r(jià)下跌了30%左右。
近年來(lái)，海外資金大量涌入，房?jī)r(jià)漲幅明顯，越南政府也開(kāi)始出手調(diào)控樓市，主要針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款環(huán)節(jié)進(jìn)行窗口指導(dǎo)，流通環(huán)節(jié)暫時(shí)沒(méi)有措施。
第四，是匯率風(fēng)險(xiǎn)。與中國(guó)一樣，越南屬于資本項(xiàng)目未開(kāi)放的外匯管制的國(guó)家，它的匯率波動(dòng)可能引起投資收益的風(fēng)險(xiǎn)。因此，我們需要及時(shí)關(guān)注越南的經(jīng)濟(jì)基本面，包括進(jìn)出口狀況、外資流入狀況（不要忽視僑匯的因素），以及越南的外匯儲(chǔ)備狀況。2018年越南外匯儲(chǔ)備已超過(guò)600億美元，2018年進(jìn)出口額近5000億美元。
第五，流動(dòng)性也是投資需要考慮的重要風(fēng)險(xiǎn)因素，越南的二手房市場(chǎng)尚處于萌芽狀態(tài)，記者在越南走訪的幾天時(shí)間里，幾乎沒(méi)有看到線下實(shí)體的二手房中介門店。
一位中資企業(yè)負(fù)責(zé)人透露，一位中國(guó)人創(chuàng)辦了越南版鏈家，但目前發(fā)展緩慢。
此外，記者在一周的調(diào)研過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，在越南中資公司工作的高管大多數(shù)都尚未在越南購(gòu)置房產(chǎn)，主要也是擔(dān)心回國(guó)時(shí)處置起來(lái)比較繁瑣。
一位在越南從事地產(chǎn)工作的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二手房的不發(fā)達(dá)還與越南整體居民收入水平相關(guān)。雖然越南已經(jīng)有部分人先富裕了起來(lái)，但整體收入水平在2000~3000元人民幣/月左右，這些動(dòng)輒上萬(wàn)一平米的公寓樓對(duì)于大部分剛需越南人而言依然比較昂貴。
來(lái)源：證券時(shí)報(bào)網(wǎng) 陳冬生 林根 魏書(shū)光
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