近年來(lái)越南發(fā)展勢(shì)頭迅猛，日益受到海外資金追捧，按照其他成熟市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，其房地產(chǎn)市場(chǎng)成為海外投資者配置資產(chǎn)的重要選項(xiàng)。
4月初的越南恰逢雨季，證券時(shí)報(bào)越南調(diào)查小組先后到越南首都河內(nèi)市和最大城市胡志明市走訪了多處地產(chǎn)中介和樓盤，實(shí)地考察越南目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，以及外國(guó)人、尤其是中國(guó)人在越南投資房產(chǎn)的情況。
海外資金掘金越南樓市
和中國(guó)類似，境外人士在越南可以通過(guò)合法渠道買房。
來(lái)自浙江的吳疆在越南創(chuàng)立了Myhome公司，立志打造越南房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買、裝修、出租、二手房乃至金融服務(wù)的一站式平臺(tái)。他介紹，越南對(duì)于外國(guó)人開(kāi)放購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)是從2015年的7月1號(hào)開(kāi)始的，它開(kāi)放了外籍的個(gè)人或者是公司擁有越南的不動(dòng)產(chǎn)。只需要有護(hù)照以及合法進(jìn)入越南的簽證，外國(guó)人就可以購(gòu)買公寓、辦公樓，以及店面別墅等各種類型的不動(dòng)產(chǎn)。
新住房法的推出，對(duì)于在越南工作的外國(guó)人來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)利好。越南最大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商Vinhomes一家一級(jí)代理商吳曉蓉告訴記者，新政之后第一批吃螃蟹的人是韓國(guó)人和新加坡人。
越南外商投資促進(jìn)局（FIA）資料顯示，截至2018年末，外商直接投資額中韓國(guó)、日本、新加坡排名前三，中國(guó)排在第七位。
記者在河內(nèi)市一處成熟社區(qū)確實(shí)看到了不少來(lái)自日本、韓國(guó)、新加坡的自住客，他們大多因工作、聯(lián)姻等關(guān)系常駐越南。
需要注意的是，外國(guó)人購(gòu)買越南房屋在比例上有一定的限制。吳疆表示，對(duì)于單一的公寓項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，外籍人士所能持有的套數(shù)不能超過(guò)整個(gè)公寓項(xiàng)目的30%；對(duì)于別墅或者是聯(lián)排別墅來(lái)說(shuō)，一個(gè)項(xiàng)目外國(guó)人所持有的戶數(shù)不能超過(guò)總數(shù)的10%。另外，外國(guó)人擁有房屋所有權(quán)的期限，與越南人不同。對(duì)于外國(guó)人來(lái)說(shuō)，自獲得房產(chǎn)證起，所持房屋所有權(quán)最多不能超過(guò)50年，另外可以依據(jù)政府的規(guī)定申請(qǐng)延長(zhǎng)一次，即100年。
據(jù)胡志明市一家二級(jí)地產(chǎn)代理工作人員阮漢娜介紹，“外國(guó)人在產(chǎn)權(quán)50年到期前3個(gè)月可發(fā)起申請(qǐng)延期；同時(shí)，如果在不到50年把房子賣給了越南人，產(chǎn)權(quán)又變回永久的。”
在越南買房，外國(guó)人普遍不可以辦理按揭，須按照合同付款節(jié)點(diǎn)支付。期房一般可以在2年左右的時(shí)間里，分7~11次付款，并在沒(méi)有領(lǐng)取房產(chǎn)證之前一共交付95%。
一位中資銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，越南規(guī)定外國(guó)人的貸款期限和在越南的滯留時(shí)間一致。比如，一些韓國(guó)人可以在韓國(guó)銀行按揭，是因?yàn)榇罅宽n國(guó)人在越南工作，可能有3~5年的工作簽證，因此銀行可以做一筆3~5年的貸款。
在交易稅費(fèi)方面，據(jù)吳疆介紹，首先購(gòu)買的時(shí)候需要交房屋的保固費(fèi)，有點(diǎn)類似于國(guó)內(nèi)的維修基金，是房?jī)r(jià)的2%；另外在辦理房產(chǎn)證的時(shí)候，需要支付0.5%的印花稅；另外一個(gè)牽涉到的稅項(xiàng)是增值稅，這個(gè)是房?jī)r(jià)的10%，一般直接計(jì)入樓價(jià)。
“簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，買房的時(shí)候我們要交2%的房屋保固費(fèi)和0.5%的印花稅，加起來(lái)一共是2.5%。”吳疆總結(jié)說(shuō)。
他進(jìn)一步補(bǔ)充稱，持有期間是沒(méi)有房產(chǎn)稅的，但買了房子之后出租需要繳納租金的10%，其中5%是VAT增值稅，另外5%是個(gè)人所得稅；到最后把房子賣掉的時(shí)候，要交2%的交易稅，按照當(dāng)時(shí)的交易金額來(lái)計(jì)算。目前沒(méi)有資本利得稅，也就是國(guó)內(nèi)理解的增值稅。越南有些項(xiàng)目是可以進(jìn)行期房的轉(zhuǎn)讓的，這一點(diǎn)最好在購(gòu)買之前與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行確認(rèn)，一般來(lái)說(shuō)，將來(lái)轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，是需要向開(kāi)發(fā)商交一定的費(fèi)用，但是這筆費(fèi)用相對(duì)來(lái)說(shuō)不高。
中國(guó)買家比例持續(xù)攀升
新住房法放寬了外國(guó)人在越南的購(gòu)房條件，讓市場(chǎng)步入新一輪的繁榮。近一兩年海外投資者中，中國(guó)買家的比例在攀升。
吳疆說(shuō)，“特別從去年開(kāi)始，外國(guó)人中可能有40%左右來(lái)自中國(guó)。”
世邦魏理仕（CBRE）數(shù)據(jù)顯示，2016~2018年間通過(guò)世邦魏理仕在越南購(gòu)房的客戶中，以自住為目的的購(gòu)房行為占比逐年下降，2018年投資性購(gòu)房客戶占比已高達(dá)80%。2018年通過(guò)CBRE配置住宅資產(chǎn)的客戶中，海外投資者占比為77%，其中中國(guó)國(guó)籍投資者占比居首位，高達(dá)47%。
由于越南房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有限購(gòu)政策，中國(guó)買家不僅比重攀升，出手也是延續(xù)了一貫的“大手筆”。吳曉蓉舉例稱，位于河內(nèi)市核心繁華地段的一高檔公寓開(kāi)盤當(dāng)天中午外國(guó)人30%的指標(biāo)就全部賣完，其中一位來(lái)自中國(guó)的買家一口氣買了10套。
中國(guó)買家還把投資理念帶到了越南：租售比、學(xué)區(qū)房、地鐵沿線……一個(gè)都沒(méi)有少。
越南的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要集中在胡志明市和河內(nèi)市。胡志明市是越南最大的城市，是越南的經(jīng)濟(jì)、金融中心，同時(shí)也是越南經(jīng)濟(jì)貿(mào)易、交通、文化的中心，地位相當(dāng)于中國(guó)的上海。它原名西貢，在1975年改成胡志明市，在歷史上曾經(jīng)有過(guò)“東方巴黎”這樣一個(gè)稱呼。
胡志明市的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)前兩年的大量投入，目前已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展期。自去年下半年以來(lái)，諸多樓盤紛紛采取抽簽搖號(hào)的方式售賣，地段好、品質(zhì)高的樓盤往往一房難求。
阮漢娜介紹說(shuō)，胡志明第一郡最貴的樓盤單價(jià)已經(jīng)達(dá)9000美元~13000美元，最大的戶型達(dá)170平方米左右，目前外國(guó)人的指標(biāo)已經(jīng)售罄。
在胡志明第二郡，記者實(shí)地看了一處尚處于建設(shè)階段的新樓盤，預(yù)計(jì)今年的8月份左右開(kāi)盤，預(yù)計(jì)售價(jià)在2600美元/平方米起。
需要提及的是，在越南同樣也有學(xué)區(qū)房的概念。例如，胡志明第四郡雖然毗鄰第一郡，但由于沒(méi)有國(guó)際學(xué)校，第四郡的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)低于第一郡，一個(gè)距離第一郡約3公里的新樓盤，單價(jià)為2200美元~2750美元，不到第一郡均價(jià)的一半。
河內(nèi)市是越南的首都及政治中心，也是越南第二大城市。記者了解到，河內(nèi)全部住宅均價(jià)在1300美元/平左右，市中心一家新加坡開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的新樓盤最貴，單價(jià)在5000美元左右。
吳曉蓉帶著記者參觀了目前在售的Vinhomes Smart City樣板間，售價(jià)約1600美元/平，戶型從單房至三房不等。
吳疆表示，經(jīng)過(guò)研究對(duì)比后發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是看經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度還是房地產(chǎn)市場(chǎng)，河內(nèi)市的發(fā)展水平與胡志明市基本都相差兩年左右。但是去年開(kāi)始，大量的國(guó)際性開(kāi)發(fā)商開(kāi)始紛紛進(jìn)入河內(nèi)。
值得注意的是，河內(nèi)目前擁有越南第一條地鐵——正進(jìn)入試運(yùn)行階段。
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