3、風(fēng)險對沖：購物中心價值穩(wěn)定的最佳保障
從另外一個方面講，作為購物中心的主力店，超市業(yè)態(tài)仍然是購物中心業(yè)績和價值的保障，尤其在經(jīng)濟下滑或不景氣階段抗風(fēng)險能力更為突出。
透過上圖，貓頭鷹研究所發(fā)現(xiàn)，美國超市類業(yè)態(tài)的銷售額自從2005年起就超越了其他零售部分。
而且在經(jīng)濟衰退期間，超市類業(yè)態(tài)用了不到兩年就持續(xù)恢復(fù)盈利，表現(xiàn)穩(wěn)定。而其他的業(yè)態(tài)，例如電子產(chǎn)品和運動器材自從2008年起就沒有完全恢復(fù)實力，當(dāng)然，百貨業(yè)態(tài)就徹底一路下滑了。
穩(wěn)定增長的店鋪能夠帶來良好的現(xiàn)金流預(yù)期，也保持了較高的坪效和樓層出租率。
因此，購物中心機構(gòu)投資者或者REITs對超市業(yè)態(tài)也是情有獨鐘。
而且信托基金的存續(xù)期是很長的，必須其考慮長期投資的狀態(tài)，這也是它對這些持久和低風(fēng)險的生鮮和食品類超市情有獨鐘的另一方面的原因。
通過對美國購物中心房地產(chǎn)信徒基金（REITs）的近年業(yè)績表現(xiàn)觀察，發(fā)現(xiàn)超市類業(yè)態(tài)的高質(zhì)量信托基金表現(xiàn)良好。
根據(jù)回報率，去年有超市零售商入駐的商場增值了大約2%~5%。高端和低端購物中心，尤其是沒有生鮮食品零售商的，回報率升高而估值下降了10%~20%。購物中心信托基金資產(chǎn)凈值將會降低5%~15%, 因此這些信托基金是17年第三季度的凈賣方。
4、新一輪競爭：順互聯(lián)網(wǎng)者昌？
在考慮將超市引入購物中心時，品牌商的實力是至關(guān)重要的。
受到資本親睞、有更強運營能力的品牌將在購物中心的選擇上擁有更大競爭力，而且購物中心也更愿意引入此類品牌，畢竟一個優(yōu)質(zhì)的超市品牌可以通過降低預(yù)期資本化率為提升購物中心價值。
這必然導(dǎo)致超市行業(yè)的大洗牌，未能歸順到互聯(lián)網(wǎng)戰(zhàn)隊中的品牌商可能會面臨更大的增長壓力。
德克薩斯州休斯敦的韋斯特切斯購物中心的重建是一個很好的案例，通過替換一家優(yōu)質(zhì)的超市品牌來替代表現(xiàn)不佳的原商戶。
這家購物中心由Weingarten Realty Investors（紐約證券交易所代碼：WRI）持有并重新開發(fā)，該物業(yè)周邊擁有高品質(zhì)的家庭人口，三英里的人口密度超過19萬，平均三英里人均家庭收入接近83,000美元。而REITs所持有的購物中心內(nèi)超市品牌覆蓋的平均人口密度為12.5萬，平均收入為70,700美元。
該中心最初引入的是休斯頓的超市Randalls，高峰時的銷售額曾達到500美元/平方英尺。1999年，Safeway收購了Randalls，成為休斯頓第二大雜貨商，市場份額達到20％。但自Safeway收購以來，Randalls已經(jīng)下降到休斯頓雜貨商排名第五，這使得Safeway也不愿再投資它了。
然而，鑒于該地點非常優(yōu)越，最終WRI能夠以比Randalls高出45％的租金重新出租給Whole Foods Market。
2016年Whole Foods預(yù)計將實現(xiàn)每平方英尺700美元的銷售額和雙倍的人流量。由于租約到期，現(xiàn)在預(yù)計小型商店的租金將上漲超過20％。
WRI認為，它們將創(chuàng)造1000萬美元的凈資產(chǎn)價值（或凈資產(chǎn)值），比開發(fā)前估值增加約17％。
�。▉碓矗荷虡I(yè)與地產(chǎn) 文/貓頭鷹研究所）
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