一直以來(lái)，成都人普遍認(rèn)為城南目前最大的問(wèn)題是商業(yè)配套不完善。但事實(shí)是城南大型商業(yè)、生活配套并不缺，甚至數(shù)量也不算少。只是這些商業(yè)體在“配套不足”的城南并沒像預(yù)想中那樣紅火起來(lái)，而是陷入艱難的生存危機(jī)。城南就一直這樣處在“商業(yè)配套不足”和“商業(yè)體面臨死境”的尷尬悖論中。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，城南的真正問(wèn)題其實(shí)不是商業(yè)配套不足，而是生活氛圍不足。
現(xiàn)場(chǎng)直擊：寸土寸金的好地段門可羅雀頻現(xiàn)大量死鋪
位于武侯區(qū)府城大道的九方購(gòu)物中心可謂一經(jīng)典案例。九方對(duì)面即茂業(yè)中心高端寫字樓，可謂擁有大批消費(fèi)主力。毗鄰高新區(qū)管委會(huì)，中國(guó)聯(lián)通辦公大樓、招商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、交通銀行、中國(guó)銀行等眾多銀行匯聚，緊鄰地鐵高新站，可以說(shuō)地理位置相當(dāng)具有優(yōu)勢(shì)。
但小編近日實(shí)地探訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，盡管擁有好地段和交通優(yōu)勢(shì)，但九方購(gòu)物中心仍然跟城南大部分商業(yè)綜合體一樣，整體生意冷清，外面門可羅雀，死鋪頻現(xiàn)，真實(shí)印證著城南商業(yè)地產(chǎn)的尷尬局面。
九方購(gòu)物中心：餐飲火爆 其他商鋪生意冷清
11月5日中午，小編來(lái)到九方購(gòu)物中心，發(fā)現(xiàn)中午來(lái)這里吃飯的白領(lǐng)絡(luò)繹不絕，負(fù)一樓和五樓的餐店幾乎都要排隊(duì)。小編順勢(shì)采訪了一位前來(lái)就餐的客人，“我和同事幾乎中午到來(lái)這里吃飯，離辦公室近，但唯一不足的是，可供挑選的餐店比較少，重復(fù)吃這幾樣也難免乏味”。
同時(shí)，小編也發(fā)現(xiàn)了一個(gè)現(xiàn)象，除了餐飲，其他商鋪確實(shí)異常冷清，除了偶爾三三兩兩飯后逛逛散散步，但基本上可用門可羅雀來(lái)形容。商鋪營(yíng)業(yè)員介紹，”平時(shí)也就中午可以看見幾個(gè)人，其他時(shí)間人都非常少，你看那邊幾個(gè)關(guān)門的，就因?yàn)槿松贈(zèng)]人買，支撐不下去了。”
世豪廣場(chǎng)：冰火兩重天伊藤人氣旺盛 其他商鋪門可羅雀
而位于高新區(qū)劍南大道與天府二街交匯之處的世豪廣場(chǎng)也是如此。雖然借勢(shì)伊藤，但人氣還是嚴(yán)重不足。
雖然世豪借勢(shì)伊藤，但在現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看，除了廣場(chǎng)中庭掛上的大型橫幅顯示出這是一個(gè)沒有停業(yè)的商場(chǎng)，其他地方，幾乎看不到任何的商業(yè)氣息。而相比之下，旁邊的伊藤買鞋買包的年輕女士眾多，氣氛顯得熱鬧多了。
小編采訪了在伊藤買鞋的以為年輕女士，她說(shuō)“我住在附近，平時(shí)生活必須品來(lái)這里買，但只要是周末基本去春熙路買。春熙路雖然人多，但有逛街的氣氛，要買便宜的有便宜的，要買上檔次的。
復(fù)城國(guó)際：餐飲眾多但吸附力不強(qiáng)
離世豪廣場(chǎng)不遠(yuǎn)的復(fù)城國(guó)際廣場(chǎng)現(xiàn)狀和世豪廣場(chǎng)也差不多。復(fù)城國(guó)際以餐飲為主，存在大量餐廳、飯店、咖啡館，可以說(shuō)以美食吸附周邊消費(fèi)人群是一個(gè)不錯(cuò)的方式，但小編實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，即使是中午吃飯高潮時(shí)間，除部分餐店人多以外，也有相當(dāng)大的部分只有幾個(gè)顧客，飯店的服務(wù)員比吃飯的顧客都多，特別是飯點(diǎn)之后，大部分門店都關(guān)門，整個(gè)氣氛比較冷清。
世豪廣場(chǎng)和復(fù)城國(guó)際位于崛起的大源板塊，毗鄰大源中央公園，周邊都城雅頌居、華潤(rùn)鳳凰城、保利星座、復(fù)城雍湖灣、建發(fā)鷺洲國(guó)際等已建或再建的樓盤大量存在，天府大道、新益州大道、劍南大道重要交通主干線，距離地鐵1號(hào)線世紀(jì)城站也不遠(yuǎn)，但如此寸土寸金的地段，人氣卻爆冷。
市場(chǎng)數(shù)據(jù)：存量高+租金高+人流少=死鋪頻出
成都的大部分商業(yè)地產(chǎn)一直都是苦苦經(jīng)營(yíng)才能維持生計(jì)，而迅速崛起的城南商業(yè)地產(chǎn)也沒有擺脫這種現(xiàn)狀。
據(jù)四川中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，僅大源片區(qū)，相比去年，今年的銷量下降至2000余方，同時(shí)市場(chǎng)存量過(guò)高，接近60萬(wàn)方，按目前市場(chǎng)去化速度，約去化30月(2年半)，區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)不容樂觀。
而且這些地段的商鋪大部分租金較高，復(fù)城國(guó)際1—4層商鋪價(jià)格區(qū)間在50—300元/㎡之間，靠近天府二街口岸處商鋪?zhàn)饨鹱罡呖蛇_(dá)300元/㎡。世豪廣場(chǎng)租金為3年反租期保底租金，每年租金按10%遞增。高租金加上人流不足，導(dǎo)致死鋪頻出。
業(yè)內(nèi)聲音：同質(zhì)化泛濫 多接地氣是關(guān)鍵
四川中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)數(shù)據(jù)資源主任官正雨認(rèn)為，城南商業(yè)地產(chǎn)的主要問(wèn)題在于體量大同質(zhì)化嚴(yán)重，中高端購(gòu)物中心遍布但缺乏更能滿足居住生活的社區(qū)型購(gòu)物中心以及以主題游樂購(gòu)物中心。另外，城南部分區(qū)域周邊配套不完善、人口消費(fèi)拉動(dòng)不足，一些項(xiàng)目?jī)H依靠商務(wù)人流對(duì)于支撐項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)還是有限。
他認(rèn)為，未來(lái)城南商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)制定適宜的推盤方針，對(duì)已呈現(xiàn)的項(xiàng)目要避免同質(zhì)化問(wèn)題。另外，當(dāng)前成都高端商業(yè)和傳統(tǒng)百貨已呈飽和狀態(tài)，但“接地氣”的社區(qū)型購(gòu)物中心較為缺乏，而國(guó)外社區(qū)型購(gòu)物中心發(fā)展成熟，這或是商業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型的較佳出路。
未來(lái)展望：發(fā)展?jié)摿Σ蝗菪∮U 但需特色化經(jīng)營(yíng)
戴德梁行成都公司商業(yè)地產(chǎn)部主管、高級(jí)助理董事張揚(yáng)先生認(rèn)為，城南商業(yè)數(shù)量雖然多，但商氣還未形成，有規(guī)模，但規(guī)模效應(yīng)的發(fā)揮還需要經(jīng)歷很長(zhǎng)一段養(yǎng)商的過(guò)程。
但城南作為目前大力開發(fā)的片區(qū)，其商業(yè)價(jià)值和潛力不容小覷，既有政策扶持和引導(dǎo)，又有各大企業(yè)集聚集中發(fā)展，發(fā)展方向和發(fā)展后勁都足;其次，城南很多樓盤逐漸入市，新興群體入駐，形成一定的人力規(guī)模后，會(huì)對(duì)城南商業(yè)的發(fā)展形成支撐;另外，各大品牌開發(fā)商的加入，在為商圈提檔升級(jí)的同時(shí)，也加劇了城南商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。總之，城南商業(yè)的發(fā)展需要時(shí)間，有很大的發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展空間，但同時(shí)，招商和運(yùn)營(yíng)等也面臨較大挑戰(zhàn)。
張揚(yáng)先生最后分析表示，商業(yè)地產(chǎn)成功成熟的原因有很多，既有人盡皆知的必然性也有尚未可知的偶然性。對(duì)于城南商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展，則可以從以下幾個(gè)方面探討：
首先，立足城南整個(gè)商業(yè)環(huán)境，以發(fā)展的眼光從幾年的時(shí)間軸來(lái)看待商業(yè)，在充分了解動(dòng)態(tài)市場(chǎng)的前提下，結(jié)合項(xiàng)目的地段、人群、需求等量身定制適合項(xiàng)目的商業(yè)發(fā)展模式;
其次，打造屬于項(xiàng)目自身的特色，填補(bǔ)市場(chǎng)空白點(diǎn)，在差異化的競(jìng)爭(zhēng)中體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，吸引人氣;
最后，注重招商和運(yùn)營(yíng)，成立專業(yè)的商管團(tuán)隊(duì)，目標(biāo)明確而高質(zhì)有效的推動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展。而從大環(huán)境來(lái)說(shuō)，同時(shí)還在于城南生活氛圍的漫長(zhǎng)培育，生活氛圍起來(lái)了，商業(yè)經(jīng)營(yíng)就不會(huì)再是問(wèn)題。（來(lái)源：新浪樂居）
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