昆明商業(yè)地產(chǎn)5大風(fēng)險(xiǎn)
體量最嚇人
對于昆明商業(yè)地產(chǎn)，最大的危機(jī)，首當(dāng)其沖的是體量。數(shù)據(jù)顯示：截至2013年，昆明全市商業(yè)面積達(dá)到1400萬平方米，人均商業(yè)面積達(dá)到2平方米;按照目前的規(guī)劃開發(fā)，預(yù)計(jì)3-5年后商業(yè)面積將超過1970萬平方米，人均商業(yè)面積將達(dá)到2.89平方米。
但人口增速還遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上商業(yè)的增速。在他看來，大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，已經(jīng)讓昆明完全進(jìn)入商業(yè)紅海時(shí)代，競爭日益激烈。同時(shí)，國內(nèi)外巨頭搶灘昆明，競爭也同樣殘酷。他說道：“以前都說狼來了!這回狼真的來了!”恒隆、萬達(dá)、協(xié)信、華潤都是狼。
對于昆明很多沒有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、沒有商家資源、沒有廉價(jià)資本的開發(fā)企業(yè)而言，困難可想而知。另外，電商兇猛，實(shí)在是不容忽視。2012年僅僅企業(yè)對個(gè)人的消費(fèi)，已達(dá)1.3億元，未來將有30%的增速。為此，很多實(shí)體店擴(kuò)展已逐步放緩。數(shù)據(jù)顯示，李寧已累計(jì)關(guān)店達(dá)1200家，沃爾瑪、王府井洋華堂等超市百貨也出現(xiàn)關(guān)店潮。
這樣的局面，也就很容易造成昆明商業(yè)項(xiàng)目定位不清、同質(zhì)化、招商難、開業(yè)難的現(xiàn)狀。也因?yàn)橐陨系囊蛩兀ッ鞯纳虡I(yè)地產(chǎn)多是產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離，后期想要運(yùn)營管理成本也就越來越高，想要經(jīng)營好也就越困難。
現(xiàn)在，很多商業(yè)項(xiàng)目只出售不持有，商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)完全分離，難以形成統(tǒng)一規(guī)劃及運(yùn)營管理，后續(xù)操作難度大、風(fēng)險(xiǎn)也就更大。
昆明商業(yè)地產(chǎn)4大機(jī)遇
資本最難搞
在梅永豐看來，電商沖擊下商業(yè)地產(chǎn)商紛紛向體驗(yàn)轉(zhuǎn)型。為了加強(qiáng)體驗(yàn)很多企業(yè)已經(jīng)走在了前面。諸如華潤五彩城斥巨資引入美國第二大主題樂園史努比樂園，上海仲盛廣場引入星期八小鎮(zhèn)職業(yè)體驗(yàn)館，萬達(dá)提出去服飾化，餐飲占比50%，體驗(yàn)大行其道。
其次，另一個(gè)機(jī)遇是多中心化或商業(yè)社區(qū)化。“現(xiàn)在，很多企業(yè)做商業(yè)地產(chǎn)沒有上百萬平方米的商業(yè)體量，都不好意思說自己是大盤。但現(xiàn)實(shí)的情況是一般的購物中心10萬平方左右的商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營的是最好的，越大死得越慘。未來將更多形成以區(qū)域型、社區(qū)型為主的生活圈，就近消費(fèi)將越來越普遍。萬科2049五玠坊、大拇指廣場、深圳綠景薈等都是未來商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目”小而精“的新思路。
當(dāng)然，有了電商加盟的商業(yè)地產(chǎn)。如何彌補(bǔ)線上體驗(yàn)不足，線下便利不足?商家線上與線下結(jié)合，實(shí)體體驗(yàn)與網(wǎng)絡(luò)銷售互動(dòng)，將形成未來的新銷售模式。
事實(shí)上，對于任何一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營企業(yè)而言，資本一直都是瓶頸所在。但就目前來看，比較好的方式就是REITS。凱德將中國商業(yè)物業(yè)在新加坡REITS上市，越秀地產(chǎn)破冰首試RIETS，海印有望以5年租金為抵押，進(jìn)行融資。這樣的一些商業(yè)運(yùn)作模式，都將讓企業(yè)獲得更多的廉價(jià)資本，這也是企業(yè)資本經(jīng)營的方向。
嘉賓觀點(diǎn)
昆明大田宥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理孟少軍
體驗(yàn)型購物中心是趨勢
“未來1-2年之內(nèi)，真正的體驗(yàn)式購物中心將在昆明出現(xiàn)。”孟少軍說。
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