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最新數(shù)據(jù)顯示，今年1-3月，龍湖集團實現(xiàn)經營性收入約62.5億元（含稅），其中運營收入約為31.9億元（含稅）、服務收入約為30.6億元（含稅）。不難判斷商業(yè)所帶來巨大收益明顯拉高了其整體的毛利率與收入水平。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理
根據(jù)年報，2023年龍湖預計有重慶禮嘉天街C館、蘇州胥江天街、長沙芙蓉天街等商業(yè)項目開業(yè)，另有無錫錫山天街、廈門集美天街等19座商業(yè)在2024年及以后開業(yè)。
業(yè)績會上，龍湖提到，“今年預計新開商業(yè)項目11個，當年新開項目對2023年的租金收入貢獻預計將超過4個億。”目前龍湖經營性利潤占比大約為27%，根據(jù)行業(yè)數(shù)據(jù)總結，因為市場占有率與融資等限制因素，該指標通常在35%-40%的區(qū)間會步入緩慢周期，除非龍湖集團有計劃徹底轉型，重構賽道。否則商業(yè)運營收入占比應該在5年后維持在小于40%的水平。
多元化賽道展望
房地產行業(yè)目前已經不再關心“上半場”或是“下半場”的問題，目前最重要的是如何擺脫“高負債”這一敏感詞。“買地―賣房―買地”的利潤空間越來越小，單純指望土地回暖可能會讓企業(yè)徹底掉隊。
目前，最具潛力與實際績效的依然是商業(yè)板塊。
房企布局商業(yè)賽道有多重考量。一方面，“三道紅線”落地后，房企融資明顯受限，市場對于房地產增量規(guī)模預期減小，自持類的商業(yè)地產不受周期波動影響；另一方面，在擴大內需政策的帶動下，消費規(guī)模穩(wěn)步擴張，消費結構向中高端持續(xù)升級，商業(yè)地產REITs試點也逐漸受到市場關注。
與地產開發(fā)業(yè)務不同，商業(yè)板塊考驗房地產企業(yè)的運營實力。城市發(fā)展走勢、交通規(guī)劃趨勢、片區(qū)人流量預判等因素，均是決定一個商業(yè)項目成敗的關鍵。
內地房地產市場的雛形，借鑒自早期的港資地產模式�，F(xiàn)在，進化成熟的港資地產新模式，又給行業(yè)指出了一條新路徑。房地產的香港模式，物業(yè)開發(fā)+商業(yè)運營相結合，住宅和商業(yè)地產互相加持，在控制杠桿率的基礎上，可以兼顧公司的高水平盈利。
當物業(yè)開發(fā)普遍只能獲得20%或者更低的毛利率時，商業(yè)投資業(yè)務的租金收入毛利率能夠達到其3倍甚至更多。對比各自陣營的頭部公司，這種差別更為明確。內房頭部房企毛利率從20%降至10%上下，凈利率逐年下滑；而港資地產地部分企業(yè)，最近幾個年度的毛利率穩(wěn)定在30%以上，凈利潤20%以上。
就這一點而言，已經有華潤置地、龍湖集團、萬達等幾家房企，借鑒并改良了港資地產模式，在“收益、風險、增長”這個看似不可能的三角關系中，盡可能維持了平衡。
來源：觀點指數(shù) 桓欣 共2頁 上一頁 [1] [2]
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