|
來源：觀點指數(shù) 桓欣
4月，龍湖以底價24.80億元競得上海嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)JDPO-0402單元42-07、43-02地塊，占地面積54964.2平方米，計容建筑面積116703平方米。
據(jù)悉，42-07是商辦地塊，其中商業(yè)占比約60%、辦公規(guī)模占比約40%。顯然，以商業(yè)項目深化上海市場的布局。
約在2010年，龍湖集團在整個地產(chǎn)行業(yè)高速擴張、極速融資時期便提出了“持商業(yè)”的概念。十年后的今天，龍湖在2022年度業(yè)績會上明確提出，預(yù)計未來五年以內(nèi)，非地產(chǎn)開發(fā)利潤占比有望達到50%以上。
可見，商業(yè)等非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的布局是真正驗收“多元化賽道”成果的時刻，也在龍湖的戰(zhàn)略中變得愈發(fā)重要。
商業(yè)租金占比顯著，戰(zhàn)略重心明顯轉(zhuǎn)變
目前商業(yè)等非房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在龍湖的業(yè)務(wù)構(gòu)成中愈發(fā)重要。
其中作為商業(yè)代表的“天街”在運營收入層面貢獻較大。據(jù)統(tǒng)計，在主要開發(fā)物業(yè)中，以“天街”為主題的商業(yè)項目共92個，占比超過70%。具有代表性的重慶北城天街2022年整體出租率達到96.9%，收益占比達到5.6%。根據(jù)觀點指數(shù)的統(tǒng)計，當前行業(yè)中單個項目收益占比超過5%的企業(yè)不足50%。由此可以看出，龍湖集團的商業(yè)板塊逐步取得優(yōu)勢。
社會輿情方面，龍湖天街作為典型的TOD商業(yè)集群，影響力突出。顧客在以下層面表達了對天街的滿意：一是區(qū)位交通方便，不過部分城市的地鐵出入口還不能直接進入商場；二是空間設(shè)計，燈光和整體配色令人舒適；三是電梯設(shè)計，其布局模式是將購物中心與寫字樓融合，設(shè)有直通電梯和通道。
不過也同樣具有商業(yè)企業(yè)共同的缺陷：其一，由于采用TOD模式，因此地面人車分流、出租車等候點等細節(jié)有待繼續(xù)優(yōu)化；其二，個別天街的品牌引入有些混亂，缺乏明確的主題和定位。
觀點指數(shù)認為，現(xiàn)階段商業(yè)項目的定位與差異化是整個行業(yè)存續(xù)的瓶頸。僅僅維持品牌認可度是不夠的。在如今的快速經(jīng)濟消費時代，如何創(chuàng)造自己的特點與定位尤為重要。
從數(shù)據(jù)來看，龍湖集團2022年的合同銷售額為2015.9億元，2021年該數(shù)據(jù)為2900.9億元，同比下降了約30.5%。2022年龍湖的運營業(yè)務(wù)不含稅租金收入為118.8億元，同比增長14.1%；商場租金收入為94.3億元，同比增長16%。結(jié)合龍湖集團2022年毛利率21.2%，2021年毛利率為25.3%來看，不難發(fā)現(xiàn)龍湖集團的利潤空間并未受到整體環(huán)境的影響。
觀點指數(shù)分析，當前地產(chǎn)行業(yè)盈利能力普遍下滑的主要原因是2015-2020年期間的高價土儲結(jié)轉(zhuǎn)所導(dǎo)致，這就使得目前住開板塊占比較大的企業(yè)業(yè)績“慘淡”。與之相對應(yīng)的，未有高額債務(wù)壓力與商業(yè)板塊占比大的企業(yè)可以“對沖風(fēng)險”。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理
從債務(wù)層面來看，龍湖1年內(nèi)到期債務(wù)占比在10%左右，公司的主要債務(wù)并未呈現(xiàn)明顯的集中現(xiàn)象，在今后的10年時間里也無明顯的債務(wù)付息壓力。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理
商業(yè)布局上，商場、租賃住房、其他收入的占比分別為78.1%、20.2%和1.7%；運營毛利率為75.6%，較上年增長0.9%。這在龍湖2022年2505.7億元的營業(yè)收入、225.4億元的股東核心凈利潤中的占比愈發(fā)突顯。 共2頁 [1] [2] 下一頁
|
