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銷售同比罕見下滑仍在“買買買” 15%毛利的地產(chǎn)能盈利嗎？
建發(fā)股份在多年的業(yè)務(wù)搖擺調(diào)整后，于2009年確立了“供應(yīng)鏈+地產(chǎn)”雙輪驅(qū)動(dòng)的業(yè)務(wù)格局。由于供應(yīng)鏈貿(mào)易體量通常較大，因此建發(fā)股份主要營(yíng)收來自于供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)，2021年數(shù)據(jù)顯示其占比高達(dá)86%，但由于供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)天然利潤(rùn)率較低，因此房地產(chǎn)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)的歸母凈利潤(rùn)占比接近50%。
憑借著廈門國(guó)資的股東信用背景，以及供應(yīng)鏈貿(mào)易業(yè)務(wù)高周轉(zhuǎn)的物流和資金，建發(fā)股份的流動(dòng)性并未遇到大的困難，這也成了其近年來持續(xù)維持高拿地力度的原因。
自2017年以來，建發(fā)股份的平均拿地強(qiáng)度（權(quán)益口徑拿地金額/銷售金額）高達(dá)72.54%，遠(yuǎn)超其他房地產(chǎn)企業(yè)。即使在此輪深度調(diào)整的出發(fā)點(diǎn)2021年及行業(yè)銷售驟降的2022年，建發(fā)股份的拿地力度都穩(wěn)定在60%以上。這導(dǎo)致公司賬面的權(quán)益土地儲(chǔ)備從此前1500萬平米提高至目前的2100萬平米，截至2022年6月，建發(fā)股份全口徑未售土地儲(chǔ)備面積2796.6 萬平米，為2022上半年424萬平米銷售面積的6.6倍，即可滿足3年左右的銷售需求，土儲(chǔ)積累已經(jīng)達(dá)到了相對(duì)充足的水平。
與強(qiáng)力拿地致土儲(chǔ)充足形成對(duì)比的是，建發(fā)股份今年的銷售出現(xiàn)了罕見的下滑�？硕饠�(shù)據(jù)顯示，相較于2021年銷售額同比增長(zhǎng)51.49%，建發(fā)股份2022年銷售同比下滑22%至1703.2億元。在銷售受挫的情況下，持續(xù)高強(qiáng)度拿地是眾多房企出險(xiǎn)的主要原因，這不僅體現(xiàn)在流動(dòng)性錯(cuò)配上，更體現(xiàn)在項(xiàng)目的盈利和造血能力大打折扣上。
自2018年來，無論是房地產(chǎn)開發(fā)還是供應(yīng)鏈貿(mào)易，建發(fā)股份的業(yè)務(wù)毛利率均有明顯下滑。僅有15%毛利率的開發(fā)業(yè)務(wù)盈利前景是非�？皯n的，沒有利潤(rùn)、甚至虧損的規(guī)模有何用？
實(shí)際上，面臨房?jī)r(jià)的不確定性，15%的毛利率甚至很難覆蓋房?jī)r(jià)的波動(dòng)幅度，對(duì)于建發(fā)股份來說，蒙眼“買買買”帶來的風(fēng)險(xiǎn)或許被其供應(yīng)鏈貿(mào)易流動(dòng)性優(yōu)勢(shì)和地方國(guó)資股東背景的增信所掩蓋。
而其此次計(jì)劃大手筆入駐資產(chǎn)沉重、ROA堪憂的紅星美凱龍，或又增加了另一重風(fēng)險(xiǎn)。
經(jīng)營(yíng)活動(dòng)流出超兩百億 靠籌資填補(bǔ)
在占據(jù)利潤(rùn)半壁江山的地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率驟降的情況下，建發(fā)股份2022年前三季度扣非歸母凈利潤(rùn)同比降7%，增收不增利是其要為過于激進(jìn)買的單。
此外，建發(fā)股份自己也越走越重。截至2021年末，建發(fā)商管共計(jì)運(yùn)營(yíng)11個(gè)自持項(xiàng)目，投資性房地產(chǎn)賬面值增長(zhǎng)至142.59億元。
無論是經(jīng)營(yíng)還是投資層面，建發(fā)股份表現(xiàn)的都相當(dāng)激進(jìn)，這導(dǎo)致其現(xiàn)金流量表在2021、2022年急劇惡化。前三季報(bào)顯示，建發(fā)股份的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈流出高達(dá)217.61億元，而同期投資活動(dòng)現(xiàn)金凈流出141.13億元，已經(jīng)連續(xù)4年凈流出。
與此同時(shí)，建發(fā)股份近幾年通過持續(xù)增加融資規(guī)模來應(yīng)對(duì)投資和經(jīng)營(yíng)的巨額資金流出情況。2021-2022Q3建發(fā)股份的籌資現(xiàn)金凈流入138.12億元、432.69億元及303.61億元。而此次如若入駐紅星美凱龍，預(yù)計(jì)又將產(chǎn)生新增投資資金流出及融資需求。
來源：新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院 作者：大眼樓管/肖恩 共2頁 上一頁 [1] [2]
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