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來源：新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院 作者：大眼樓管/肖恩
近日，廈門建發(fā)集團(tuán)旗下地產(chǎn)平臺建發(fā)股份和紅星美凱龍接連公告宣布，建發(fā)股份正就以現(xiàn)金方式意向受讓紅星控股持有的紅星美凱龍不超過30%股份事宜進(jìn)行商討。
考慮自去年底起車建新等實(shí)際控制人公布的減持不超3.41%股份的計(jì)劃，此次相關(guān)30%股權(quán)交割完成后，建發(fā)股份大概率將成為紅星美凱龍最大單一股東，進(jìn)而成為新的實(shí)際控制人，且或?qū)碛卸聲黄狈駴Q的影響力。
對于建發(fā)股份來說，如若實(shí)際控股美凱龍，車建新就轉(zhuǎn)為財(cái)務(wù)投資人，建發(fā)股份基本相當(dāng)于承接了其全部760億債務(wù)。而廈門建發(fā)將會以什么價(jià)格收購該30%股權(quán)是整個(gè)交易的關(guān)鍵，這背后是雙方如何敲定美凱龍賬面960億自持物業(yè)的價(jià)格，而資本市場只給了美凱龍0.38PB的賬面資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)折價(jià)估值。
為了963億物業(yè)抗下760億債務(wù)值不值？建發(fā)股份兩天股價(jià)跌超10%，市場或已經(jīng)給出了答案。
接盤容易 操盤難
從出售紅星地產(chǎn)、物流、物業(yè)公司，到如今計(jì)劃淡出紅星美凱龍，浸潤家具連鎖商場幾十年的車建新都未能挽救紅星美凱龍的頹勢。
一直走重資產(chǎn)路子的紅星美凱龍，資產(chǎn)回報(bào)率堪憂，尤其是近幾年更是雪上加霜。截止2022年9月，美凱龍總資產(chǎn)達(dá)到1336億元，但總資產(chǎn)回報(bào)率卻略顯寒酸，疫情三年的ROA僅僅1%出頭，而即使在疫情前也僅有4%出頭的水平。
憑借著60%左右的負(fù)債率的杠桿驅(qū)動模式，美凱龍才勉強(qiáng)將ROE拉到4%左右的水平，而如此“薄”的安全墊讓美凱龍蒙上了隨時(shí)都可能虧損的陰影。公告顯示，截至2022年底，紅星美凱龍經(jīng)營了94家自營商場，284家委管商場。對比來看，2019年底，紅星美凱龍自營商場共87家、委管商場共250家，三年間基本處于停滯狀態(tài)。
2020-2022年，紅星美凱龍營收受疫情影響，連續(xù)三年低迷，利潤率也驟降至10%-15%之間。這從疫情前的2016年-2019年看，其凈利潤率已經(jīng)呈現(xiàn)出較大幅度的下滑趨勢。
隨著商品房精裝修比例的提升，我國城鎮(zhèn)超40平米的人均居住面積及人口老齡化加速到來，以及全國商品房市場將從19萬億銳減至13萬億，家具商場的市場或?qū)⒈怀掷m(xù)擠壓。
隨之而來的債務(wù)壓力也不容小覷。截止2022年9月，美凱龍總債務(wù)仍高達(dá)760億元，其中有息負(fù)債約合336億元，賬面57.38億資金未能覆蓋96億元一年內(nèi)到期債務(wù)。
對于建發(fā)股份來說，在紅星美凱龍陷入困局之際抄底接盤有其合理性，但車建新都“玩不轉(zhuǎn)”的家具連鎖商場，毫無經(jīng)驗(yàn)的建發(fā)股份就能扭轉(zhuǎn)乾坤？紅星美凱龍賬面963億公允價(jià)值計(jì)量的自持物業(yè)到底值多少錢？為其抗下760億債務(wù)值不值？ 共2頁 [1] [2] 下一頁
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