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民生證券研報(bào)指出，如果房企“少數(shù)股東損益/凈利潤(rùn)”比率與“少數(shù)股東權(quán)益/所有者權(quán)益”比率長(zhǎng)期差別較大，說(shuō)明少數(shù)股東損益并非等于“權(quán)益比例×凈利潤(rùn)”，而是存在其他分配方式，此時(shí)企業(yè)存在明股實(shí)債情況的可能性較大。
明股實(shí)債疑慮難消
2021年，大悅城從少數(shù)股東手中收購(gòu)了多家子公司的少數(shù)股權(quán)，這些子公司最初由上市公司及其子公司100%控制，后來(lái)合伙企業(yè)、信托機(jī)構(gòu)等金融資本性質(zhì)的少數(shù)股東陸續(xù)進(jìn)入，直到2021年又將少數(shù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓予大悅城。
例如，成都怡悅置業(yè)有限公司原由上市公司100%持股，2017年8月新增少數(shù)股東上海景時(shí)賓華投資中心（有限合伙），后者2021年12月退出；中糧祥云置業(yè)南京有限公司原由上市公司100%持股，2015年10月新增少數(shù)股東上海景時(shí)南科投資中心（有限合伙），2021年1月該股東退出。
大悅城目前下屬公司的少數(shù)股東中也不乏金融資本的身影。例如，中糧地產(chǎn)（深圳）實(shí)業(yè)有限公司、深圳市錦峰城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、成都鴻悅置業(yè)有限公司等原由上市公司100%持股，后來(lái)新增少數(shù)股東上海景時(shí)深光投資中心（有限合伙）、深圳匯金壹號(hào)投資合伙企業(yè)（有限合伙）、上海景時(shí)成攀投資中心（有限合伙）。此外，成都鵬鼎置業(yè)有限責(zé)任公司、成都中糧美悅置業(yè)有限公司的少數(shù)股東分別為深圳瑞誠(chéng)嘉益投資合伙企業(yè)（有限合伙）、深圳沅凰投資合伙企業(yè)（有限合伙）；陜西鼎安置業(yè)有限公司的少數(shù)股東指向了深圳市明誠(chéng)悅安股權(quán)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）。
據(jù)天眼查，大悅城下屬公司的這些少數(shù)股東中有不少指向了安聯(lián)匯金資產(chǎn)管理有限公司，此外還有華富基金、財(cái)通基金等機(jī)構(gòu)。華泰證券研報(bào)指出，判斷明股實(shí)債還需重點(diǎn)關(guān)注少數(shù)股東權(quán)益主體性質(zhì)，如果為基金、資管、信托等，說(shuō)明存在明股實(shí)債的概率較高。
對(duì)此，上述負(fù)責(zé)人表示，公司不存在明股實(shí)債的情況。
依靠合作擴(kuò)大規(guī)模
不論是合營(yíng)聯(lián)營(yíng)企業(yè)的參股方還是少數(shù)股東，大悅城與之合作似乎是為了滿足擴(kuò)大銷售的訴求，與此同時(shí)，上市公司的權(quán)益銷售占比卻不斷降低。
2019年重組完成后，大悅城定下了2021年前銷售規(guī)模破千億的目標(biāo)，為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，大悅城合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增多。2019-2021年年末，大悅城歸屬于母公司所有者權(quán)益分別為194.11億元、183.51億元、188.38億元，少數(shù)股東權(quán)益分別為231.3億元、272.95億元、332.53億元。歸母權(quán)益基本不變，少數(shù)股東規(guī)模卻快速增長(zhǎng)，導(dǎo)致凈資產(chǎn)中少數(shù)股東權(quán)益占比持續(xù)走高，2019-2021年分別為54.37%、59.8%、63.84%。
2019-2021年，大悅城全口徑簽約金額分別為710.82億元、694億元、727億元，市場(chǎng)下行背景未有明顯上漲，而至于權(quán)益簽約具體金額，大悅城并未直接披露。
克而瑞榜單公布的大悅城銷售數(shù)據(jù)與上市公司披露數(shù)據(jù)存在較大出入，有可能是統(tǒng)計(jì)主體存在差異所致，不過(guò)，相應(yīng)權(quán)益占比或許也能側(cè)面反映上市公司權(quán)益銷售的情況。
克而瑞榜單顯示，2019年大悅城控股全口徑銷售金額619.9億元，權(quán)益銷售401億元，權(quán)益占比64.69%；2020年，大悅城集團(tuán)全口徑銷售金額822.4億元，權(quán)益銷售432億元，權(quán)益占比52.53%；2021年，中糧大悅城全口徑銷售金額719.1億元，權(quán)益銷售379.8億元，權(quán)益占比52.82%。
結(jié)算金額與收入規(guī)模的對(duì)比也能說(shuō)明上述問(wèn)題。
2019-2021年，大悅城全口徑結(jié)算金額分別為282.78億元、624億元、815億元，商品房銷售及一級(jí)土地開(kāi)發(fā)收入分別為268.97億元、325.75億元、356.3億元，占全口徑結(jié)算金額的95.12%、52.2%、43.72%，逐年降低。
上述負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)行業(yè)資金占用大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，合作開(kāi)發(fā)有利于房企實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，是行業(yè)內(nèi)普遍開(kāi)展的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方式。
來(lái)源：證券市場(chǎng)周刊 記者 薛宇/文 共2頁(yè) 上一頁(yè) [1] [2] 搜索更多: 大悅城 |
