大悅城不同合作項(xiàng)目盈利差異巨大，收購資產(chǎn)計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備明顯低于上市公司整體。
為向千億規(guī)模邁進(jìn)，大悅城（000031.SZ）近年不斷增加合作項(xiàng)目，權(quán)益占比逐漸下滑。同為合作項(xiàng)目，少數(shù)股東項(xiàng)目盈利遠(yuǎn)好于合營聯(lián)營項(xiàng)目及其他項(xiàng)目，盈利呈現(xiàn)失衡。在此背后，公司少數(shù)股東存在明股實(shí)債跡象，可能是項(xiàng)目盈利差異巨大的主要原因。
2020年和2021年，大悅城計(jì)提了巨額的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，但其旗下的大悅城地產(chǎn)（0207.HK）計(jì)提金額明顯偏低。
承諾公司減值偏低
2021年是大悅城重大資產(chǎn)重組業(yè)績承諾的最后一年。2019年年初，上市公司前身中糧地產(chǎn)通過發(fā)行股份收購了大悅城地產(chǎn)，彼時(shí)交易對(duì)方明毅有限公司承諾資產(chǎn)在2019-2021年的累計(jì)凈利潤為18.94億元，實(shí)際完成值分別為9.58億元、8.22億元、6.51億元，累計(jì)完成24.31億元，累計(jì)完成承諾利潤的128.32%。
受疫情及房地產(chǎn)宏觀調(diào)控和信貸環(huán)境收緊影響，新房銷售放緩及價(jià)格下行壓力明顯，上市公司利潤大幅下滑，2019年歸母凈利潤為23.78億元，2020年和2021年驟降至-3.87億元、1.08億元。對(duì)比之下，上市公司旗下的大悅城地產(chǎn)業(yè)績下滑幅度較溫和，主要原因是其所計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額遠(yuǎn)低于上市公司。
根據(jù)大悅城地產(chǎn)的年報(bào)及全年業(yè)績公告，2019年和2020年其存貨跌價(jià)損失（待售在建物業(yè)的減值虧損）均為零，2021年為2.67億元。同期，上市公司計(jì)提的存貨跌價(jià)損失分別為1.49億元、7.22億元、19.04億元。
近年來，上市公司存貨規(guī)模大幅上漲，2019-2021年年末存貨期末賬面價(jià)值分別為757.68億元、874.57億元、1020.03億元，2020年和2021年同比增長116.89億元、145.46億元。大悅城地產(chǎn)2019-2021年年末存貨（存貨+待售物業(yè)+待售在建物業(yè)）規(guī)模分別為217.56億元、309.73億元、403.03億元，占大悅城的28.71%、35.42%、39.51%；2020年和2021年大悅城地產(chǎn)存貨規(guī)模同比增長92.17億元、93.3億元，占上市公司存貨增量的78.85%、64.14%。
在此種情況下，大悅城地產(chǎn)計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備卻明顯更低，真的合理嗎？更為關(guān)鍵的是，上市公司是否利用少計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的方式幫助標(biāo)的實(shí)現(xiàn)業(yè)績承諾呢？
大悅城相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《證券市場周刊》表示，公司減值準(zhǔn)備的計(jì)提符合相關(guān)規(guī)定，不存在利用少計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備幫助收購標(biāo)的完成業(yè)績承諾的情況。
盈利失衡
大悅城盈利較差的原因一方面是商品房毛利率的持續(xù)下滑，由2019年的37.91%降至2020年的27.76%，2021年進(jìn)一步降至22.04%。另一方面，公司計(jì)提了較多的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，2020年和2021年分別為7.22億元、19.04億元，而2019年僅為1.49億元。
2020年，大悅城實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入384.45億元，同比增長13.76%；歸母凈利潤-3.87億元，扣非歸母凈利潤-5.01億元，同比下降118.88%、140.72%。2021年，大悅城營收426.14億元，同比增長10.84%；歸母凈利潤和扣非歸母凈利潤均轉(zhuǎn)正，分別為1.08億元、4117萬元，同比增長127.79%、108.22%。市場下行之下，大悅城盈利不佳也在意料之中，但值得關(guān)注的是，大悅城實(shí)現(xiàn)的歸母凈利潤遠(yuǎn)低于少數(shù)股東損益。
2020年及2021年，大悅城少數(shù)股東損益分別為15.1億元、6.6億元，但其歸屬于上市公司股東的凈利潤僅-3.87億元、1.08億元。收益率方面，2020-2021年，大悅城歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)收益率為-2.05%、0.58%，少數(shù)股東的凈資產(chǎn)收益率為5.99%、2.18%，大悅城的歸母收益率也是明顯更低。
另一方面，大悅城與合營聯(lián)營企業(yè)合作的項(xiàng)目不僅未能貢獻(xiàn)收益，反而持續(xù)虧損，大悅城呈現(xiàn)出不同項(xiàng)目盈利失衡的情況。
2017-2021年，大悅城合營及聯(lián)營企業(yè)權(quán)益法核算的長期股權(quán)投資收益分別為-9761萬元、-4.3億元、-9.58億元、-13.69億元、-9.18億元，是除毛利率下滑及存貨減值以外導(dǎo)致公司凈利潤不佳的另一重要原因。2021年年末，上市公司長期股權(quán)投資為140.39億元，與少數(shù)股東權(quán)益規(guī)模（332.53億元）相比也并不算低。
為何不同的合作項(xiàng)目，上市公司母公司與少數(shù)股東的盈利差異巨大？
對(duì)此，上市公司相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《證券市場周刊》表示，投資收益虧損主要是2021年疊加金融政策收緊影響，部分項(xiàng)目銷售價(jià)格未達(dá)預(yù)期，合作項(xiàng)目計(jì)提了存貨減值。
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