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現(xiàn)實(shí)問(wèn)題
如上所述，擺在富力地產(chǎn)眼前的問(wèn)題，仍然是它的債務(wù)危機(jī)。盈利暫時(shí)擺在一邊，為保證企業(yè)的存續(xù)，籌措資金才是現(xiàn)在最重要的工作。
因此我們看到富力地產(chǎn)去年賣力地推售了旗下一些資產(chǎn)。包括以不超過(guò)100億元的價(jià)格，向碧桂園服務(wù)出售了天力物業(yè)100%股權(quán)，第二次向黑石集團(tuán)出售了廣州空港物流園的權(quán)益……
“在不利的市場(chǎng)環(huán)境及賣方存在流動(dòng)資金風(fēng)險(xiǎn)的情況下，資產(chǎn)出售往往有利于買方。”但富力地產(chǎn)稱，2021年出售資產(chǎn)還算順利，價(jià)格仍算合適。
“集團(tuán)的策略是透過(guò)尋求其他資金來(lái)源迅速應(yīng)對(duì)市況。”富力表示，2022年公司還將實(shí)現(xiàn)更多資產(chǎn)出售，從而提供額外資金來(lái)源，包括透過(guò)整售及加快海外開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)售計(jì)劃，出售海外非核心資產(chǎn)。
另外，據(jù)市場(chǎng)消息，富力地產(chǎn)2022年計(jì)劃出讓一些過(guò)去不愿意出售的持有型物業(yè)，例如酒店。
三道紅線方面，富力地產(chǎn)目前仍是紅檔企業(yè)。但過(guò)去一年的降負(fù)債實(shí)現(xiàn)了一定的成績(jī)。
資料顯示，年內(nèi)富力地產(chǎn)的有息負(fù)債降至1327億元，較2019年巔峰時(shí)減少了約33%，凈負(fù)債率也從當(dāng)時(shí)的199%降低至123%。
但從短期負(fù)債上看，仍十分急迫。截至2021年末，富力地產(chǎn)擁有一年內(nèi)到期的借款約583億元，短債占比達(dá)到44%。與之對(duì)應(yīng)的是包括受限資金在內(nèi)的總現(xiàn)金211億元。
其中能及時(shí)動(dòng)用的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物，僅62.57億元，較2020年末減少194.16億元，較2021年中期減少65.07億元。富力地產(chǎn)2022年的籌資之路仍具壓力。
未來(lái)發(fā)展
出于減少支出的考慮，富力地產(chǎn)2021年內(nèi)繼續(xù)減緩拿地速度。年內(nèi)，該公司僅收獲5幅土地，新增土地面積83.7萬(wàn)平方米，新增土地資本開(kāi)支總額僅為30億元。
換句話說(shuō)，土地金較2020年減少了80%。與之對(duì)比，富力2020年在12個(gè)城市拿下16幅土地，地價(jià)118億元，新增權(quán)益土地儲(chǔ)備386萬(wàn)平方米。
截至2021年末，富力擁有土地儲(chǔ)備為總建筑面積約6471.9萬(wàn)平方米，其中總可售面積約4996.7萬(wàn)平方米，分布在國(guó)內(nèi)外94個(gè)城市和地區(qū)。另富力地產(chǎn)并未在這份年報(bào)中披露有關(guān)城市更新的最新情況。
按照2021年富力地產(chǎn)的銷售情況，4996.7萬(wàn)平方米的可售面積，大約可以支撐富力地產(chǎn)5年的銷售。如果銷售恢復(fù)到疫情前2019年的水平，則為3.9年。
資料顯示，富力地產(chǎn)2021年實(shí)現(xiàn)合約銷售總額為1202億元，同比下降20%，銷售總建筑面積亦出現(xiàn)下降，錄得941萬(wàn)平方米，降幅為23%。
促銷售去庫(kù)存是富力降負(fù)債的其中一條重要方法，但過(guò)去兩年這條方略一直存在風(fēng)險(xiǎn)。只是，銷售下行是全房地產(chǎn)行業(yè)存在的弊病，也并非富力一家的問(wèn)題。
據(jù)了解，富力地產(chǎn)預(yù)計(jì)在2022年推出2200億元可售資源。按照6成的去化率計(jì)算，大約能形成銷售1320億元。只是富力在2021年的去化率或者并未超過(guò)50%，資料顯示，富力在2021年初曾透露年內(nèi)會(huì)釋放2700億元貨值。
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