至于讓陳序平主導(dǎo)全新的地產(chǎn)航道，按照龍湖集團(tuán)官方的說法，陳序平在成都區(qū)域的一系列業(yè)績與表現(xiàn)與集團(tuán)近幾年來多元業(yè)務(wù)發(fā)展相契合，體現(xiàn)了集團(tuán)對高層管理人士能夠積極引領(lǐng)業(yè)務(wù)創(chuàng)新的期待與訴求。
銷售下滑利潤收窄
地產(chǎn)股在經(jīng)歷了過去一年的集體回落，目前所有上市房企中，僅剩下龍湖和萬科兩家企業(yè)的市值還在兩千億之上。
2022年至今，龍湖集團(tuán)的股價還上漲了10%，但獨(dú)樹一幟的龍湖并非可以高枕無憂。
事實(shí)上，行業(yè)下行疊加疫情影響，龍湖集團(tuán)的規(guī)模增長勢頭已經(jīng)明顯放緩。數(shù)據(jù)顯示，2021年全年，龍湖集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2900.9億元，同比上升7.2%；按照此前制定的“2021年3100億元”的銷售目標(biāo)計(jì)算，2021年全年僅完成年度目標(biāo)約93.6%。
去年8月25日，在龍湖集團(tuán)的中期業(yè)績溝通會上，龍湖時任CEO邵明曉表示，公司3100億元的銷售目標(biāo)是沒有問題的，公司非常有信心。
但當(dāng)時龍湖集團(tuán)的合同銷售額和銷售收入已經(jīng)出現(xiàn)同比下滑。7-10月其銷售額同比分別下滑9.3%、17.1%、32.8%以及7.5%。
11月單月，該公司實(shí)現(xiàn)銷售額225.7億元，同比減少20.67%。實(shí)現(xiàn)銷售面積132.6萬平方米，同比減少23.13%。
12月7日，惠譽(yù)發(fā)布評級報(bào)告，將龍湖集團(tuán)的展望從“正面”調(diào)整為“穩(wěn)定”，并確認(rèn)其長期外幣發(fā)行人違約評級（IDR）、高級無抵押評級及其未償高級票據(jù)評級為“BBB”。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前2個月龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額為200.6億元，同比減少46.5%，權(quán)益銷售額130.7億元，同比下滑50.21%。
其中，1月龍湖公告的權(quán)益銷售額為69.9億元。由于官方尚未公告2月份的權(quán)益銷售額，根據(jù)上述統(tǒng)計(jì)推算，龍湖2月權(quán)益銷售額也只有60.9億元。
在房企融資仍被嚴(yán)控的當(dāng)下，房企對資金與回款的重視程度達(dá)到了前所未有的高度，而權(quán)益銷售正好能讓外界更容易看清楚一家企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營情況。
惠譽(yù)預(yù)計(jì)，2022年龍湖集團(tuán)的合同銷售額將下降8%。合同銷售疲軟和預(yù)售資金需求緊張可能會影響房地產(chǎn)開發(fā)商（包括龍湖集團(tuán)）的銷售收入和流動性。
除了銷售額下降，龍湖的利潤率也在收窄。
惠譽(yù)表示，龍湖集團(tuán)的EBITDA利潤率，從2019年至2020年的18%-21%和2020年上半年的17.3%下降至2021年上半年的12.8%。下降速度快于大多數(shù)投資級同行，主要是由于確認(rèn)了土地成本高的房地產(chǎn)銷售以及銷售和管理費(fèi)用增加。
惠譽(yù)預(yù)計(jì)，龍湖集團(tuán)的EBITDA利潤率（未計(jì)入合資企業(yè)數(shù)據(jù)）將在2021年至2023年下降至15%-16%。管理層預(yù)計(jì)，在未來12-24個月內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)毛利率將從2020年的27.3%和2021年上半年的23.4%降至20%-25%。
除此之外，房企的負(fù)債狀況一直是市場關(guān)注的焦點(diǎn)，龍湖集團(tuán)也不例外。
財(cái)報(bào)顯示，截至去年6月末，龍湖集團(tuán)總資產(chǎn)為8734.46億元，總負(fù)債6727.94億元，凈資產(chǎn)2006.52億元，資產(chǎn)負(fù)債率77.03%。
從“三道紅線”看，龍湖集團(tuán)凈負(fù)債率46.0%，現(xiàn)金短債比達(dá)到5.48倍，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.3%，屬于“綠檔”水平。
截至2021年6月末，龍湖集團(tuán)龍湖集團(tuán)流動負(fù)債有4719億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有181億元。非流動負(fù)債方面，龍湖集團(tuán)有超過一年期的長期有息負(fù)債合計(jì)1737億元。
相較于償債壓力，截至報(bào)告期末，龍湖集團(tuán)賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物有989.8億元。且在1月11日，公司公告，附屬公司重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司將公開發(fā)行2022年公司債券（第一期）。發(fā)行規(guī)模為不超過28億元，分為兩個品種，利率最高4.6%。
總體來看，龍湖集團(tuán)的銷售疲軟，盈利能力出現(xiàn)下滑；短期內(nèi)流動性無虞，但公司面對的去化回款壓力仍然很大。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為，陳序平履新龍湖集團(tuán)CEO，所面臨的市場環(huán)境已經(jīng)和此前大不相同。市場發(fā)展到現(xiàn)在，增量空間已經(jīng)相當(dāng)有限。“而且接下來市場將會面臨比此前發(fā)生的更加嚴(yán)酷的‘洗牌’，這是財(cái)務(wù)、經(jīng)營處在安全線以上的龍湖也必須面臨的考驗(yàn)。”
來源：雷達(dá)財(cái)經(jīng) 文|李亦輝 編|深海
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