新鴻基便在近期年報中對該國金中心項目表示了贊賞。針對項目零售部分，新鴻基稱“對喜愛高端貨品和精致美食的市民和旅客而言，上海國金中心商場是不二之選”。
有第三方數(shù)據(jù)也表明，業(yè)內(nèi)預(yù)計2020年上海國金中心商場銷售業(yè)績達到了100億左右，遠超成都遠洋太古里等。
回到寫字樓項目上，新鴻基在年報中同樣表示，集團在上海有眾多發(fā)展項目，其中上海國金中心繼續(xù)是知名企業(yè)的理想選址，出租率高。
雖無直接關(guān)于國金寫字樓二期的出租率數(shù)據(jù)，但綜合若干信息顯示，該項目至少保持在90%以上的出租率。
仲量聯(lián)行一組數(shù)據(jù)便顯示，目前國金寫字樓二期僅剩三套可租單元，整體可出售面積不超過1000平方米。
而從租金水平看，陸家嘴無疑是上海六大商務(wù)區(qū)中租金水平的“天花板”。
Office Go統(tǒng)計指出，陸家嘴寫字樓平均租金約為9.86元/平方米/天，高端寫字樓租金高達十三四每天每平米。然而，國金中心寫字樓的整體出租水平則高達20元/平方米/每天。
此外，去年6月陸家嘴管理局曾發(fā)布《陸家嘴樓宇經(jīng)濟倍增發(fā)展行動計劃》中提出，陸家嘴285幢商辦樓宇中，102棟商務(wù)樓稅收超億元。其中，50億元以上稅收樓宇4幢，分別是上海環(huán)球金融中心、交銀金融大廈、國金中心、上海銀行大廈。
綜合各類信息看，似乎就不難理解新鴻基這筆上百億的融資大單了。
一分析師對觀點地產(chǎn)新媒體表示，以底層資產(chǎn)層面看，國金寫字樓在出租等情況方面非常優(yōu)秀，屬于陸家嘴頂級的商業(yè)項目，租金回報和租金成長本身沒問題。
值得一提的是，由于港資低杠桿的特點，且過往新鴻基更多在香港及境外進行一些銀團融資，此次在內(nèi)地發(fā)行ABS的融資行為顯得有些稀奇。
其中或許是由于對資產(chǎn)盤活的考慮。
最新披露的年報數(shù)據(jù)顯示，新鴻基在內(nèi)地的土地儲備合共7530萬平方呎，其中約5900萬平方呎是發(fā)展中物業(yè)，當(dāng)中約47%將興建為可供出售的優(yōu)質(zhì)住宅；剩余1630萬平方呎是已落成物業(yè)，絕大部分用作出租及長線投資，大部分是位處主要城市核心地段的大型綜合項目。
將這些優(yōu)質(zhì)項目通過CMBS、ABS等類REITs手段進行資產(chǎn)證券化，能夠達到加強企業(yè)的現(xiàn)金流管控以及提升企業(yè)資金使用效率等成效。
不過，這或許也令人猜測——是否新鴻基也面臨一些資金壓力。
如在今年4月份，新鴻基便于同天高調(diào)在香港、廣州兩地大手筆拿地，分別摘下古洞發(fā)展區(qū)住宅地及番禺區(qū)TOD地塊，僅支出地價款就已達到約143億元人民幣。
從財報看，2020年財年新鴻基的銀行存款及現(xiàn)金確實有所下降，從去年6月30日的317.1億港元降至今年6月30日的217.8億港元。
同時，其借貸總額于期末為1168.23億港元，扣除銀行存款及現(xiàn)金港元的凈借貸為950.4億港元，均比去年有所提升。
其中除了一些明確發(fā)行的債券，也可窺見新鴻基正在籌劃更多的融資：如在2021年3月，新鴻基籌組一項港168億港元的五年期銀團貸款，以延長債務(wù)年期。
財務(wù)上的變化除了有一些業(yè)務(wù)擴張的因素外，疫情對于業(yè)務(wù)的影響或也是新鴻基的無奈之處。
據(jù)悉，新鴻基年內(nèi)的總租金收入按年僅上升2%至247.91億港元，且主要是內(nèi)地租金收入增加抵銷來自香港出租物業(yè)組合的影響。
但整體來說，新鴻基還是保持著港資企業(yè)對于杠桿的謹(jǐn)慎，截至2021年6月30日新鴻基的凈債項與股東權(quán)益比率繼續(xù)處于16%的低水平，利息覆蓋率為13.8倍。
對于內(nèi)地相關(guān)融資政策，新鴻基則認(rèn)為無可避免地導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)整體資金收緊。
但盡管如此，新鴻基認(rèn)為其仍繼續(xù)獲得各主要銀行大力支持，為其內(nèi)地項目的建筑工程及營運提供人民幣融資。
同時，其表示公司還有銀行保證提供大量未動用的信貸額，大部分以中長期為主，有助減低集團于債項再融資時的風(fēng)險及增強集團的融資需求彈性。
來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng) 林心林
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