立足上海北外灘中心，放眼望去，呈現(xiàn)眼前的便是江對(duì)岸的陸家嘴。
這里堪稱(chēng)金融巨子們的盤(pán)據(jù)地，當(dāng)之無(wú)愧的金融中心，每時(shí)每刻都在蘊(yùn)育、上演著一個(gè)個(gè)迷人的資本故事。
因此，這里也坐擁著上海最高平均天際線，5A寫(xiě)字樓密度居全國(guó)前列。
在468米的東方明珠不遠(yuǎn)處，就有金茂大廈、環(huán)球金融中心、上海中心三座高樓聳立著一起組成了陸家嘴三叉戟，其中上海中心更是高達(dá)632米。
而在金茂大廈的東邊便是上海國(guó)際金融中心，為新鴻基旗下最優(yōu)越的綜合體項(xiàng)目之一。
上交所公司債券項(xiàng)目信息平臺(tái)顯示，“中信建投-上海國(guó)金中心辦公樓二期1-4期綠色資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”于9月14日獲上交所受理，擬發(fā)行金額110億元。
110億的融資大單
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，該債券品種為ABS，擬發(fā)行金額110億元，原始權(quán)益人為宏益（上海）企業(yè)發(fā)展有限公司，計(jì)劃管理人為中信建投證券股份有限公司。
宏益（上海）企業(yè)發(fā)展成立于2004年6月30日，法定代表人為劉德?lián)P，注冊(cè)資本為21448.2萬(wàn)美元，經(jīng)營(yíng)范圍包括辦公樓宇、商場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)及相關(guān)咨詢(xún)服務(wù)；酒店及酒店式公寓管理；物業(yè)管理等。
該公司實(shí)則由新鴻基地產(chǎn)（中國(guó)）工程管理有限公司（英屬維爾京群島）持股100%，也是上海國(guó)金中心的負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)企業(yè)。
這則消息里面最吸睛的無(wú)疑是110億的擬發(fā)行金額，這樣一筆融資大單放在整個(gè)ABS市場(chǎng)顯然是稀有的。
為何可以發(fā)如此高額度的ABS？
其一可以從“綠色資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”入手。簡(jiǎn)而言之，這一筆ABS與此前房企熱衷的綠色債券相近，是指將所得資金專(zhuān)門(mén)用于為符合規(guī)定條件的“綠色項(xiàng)目”進(jìn)行融資或者再融資的債券工具。
根據(jù)國(guó)際資本市場(chǎng)協(xié)會(huì)（ICMA）聯(lián)合多家金融機(jī)構(gòu)出臺(tái)的《綠色債券原則》，綠色項(xiàng)目需要經(jīng)過(guò)評(píng)估能夠支持環(huán)境可持續(xù)發(fā)展，同時(shí)滿(mǎn)足所籌資金的流向和管理公開(kāi)透明、有跡可循等條件。
這一國(guó)家鼓勵(lì)的發(fā)展方向，讓不少房企近年都加快了綠色領(lǐng)域的拓展，如旭輝、正榮等企業(yè)構(gòu)建其ESG（環(huán)境、社會(huì)和公司治理）發(fā)展體系。
港資新鴻基同樣如此，其在近期出爐的年報(bào)中指出——集團(tuán)積極為內(nèi)地的物業(yè)投資組合提升ESG標(biāo)準(zhǔn)。
而據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，此次作為發(fā)行ABS的低層資產(chǎn)上海國(guó)金中心辦公樓，則在早前已獲得國(guó)際級(jí)綠色環(huán)保認(rèn)證（LEED）金級(jí)證書(shū)，據(jù)悉這也是上海首家獲得該證書(shū)的辦公樓。
綠色的概念縱然能為企業(yè)帶來(lái)更寬闊的發(fā)債空間，但究其根源僅僅作為一種特殊融資工具發(fā)行，所依照的根本依舊是金融政策、客觀市場(chǎng)與企業(yè)及項(xiàng)目自身的素質(zhì)。
因此，如此大額的融資行為，或許更多還是源自企業(yè)及項(xiàng)目本身。可以窺見(jiàn)，該筆ABS底層資產(chǎn)為上海國(guó)金中心辦公樓二期，更多考驗(yàn)該標(biāo)的運(yùn)營(yíng)收入和物業(yè)增值。
上海國(guó)金中心辦公樓資質(zhì)如何？這僅憑其所處的地理位置或許可以說(shuō)明許多問(wèn)題。
據(jù)悉，整個(gè)項(xiàng)目地塊最是在2003年8月由陸家嘴集團(tuán)以2.49億美元的價(jià)格協(xié)議轉(zhuǎn)讓給新鴻基地產(chǎn)。彼時(shí)新鴻基地產(chǎn)就表示，將投入80億港元在這幅占地6.5萬(wàn)平方米的地塊上開(kāi)發(fā)世界級(jí)大型商業(yè)綜合項(xiàng)目。
值得一提的是，也是在那一年，集團(tuán)主席郭炳湘宣布取消先前設(shè)定的“內(nèi)地投資額不得超過(guò)集團(tuán)總投資額10%”的上限。
該綜合體項(xiàng)目最終由超甲級(jí)辦公樓雙子塔、豪華商場(chǎng)、超五星級(jí)酒店及豪華服務(wù)式公寓酒店組成。其中，上海國(guó)金中心辦公樓雙子塔便是由匯豐銀行大樓及上海國(guó)金中心二期組成，整體約20萬(wàn)平方米。
天生的區(qū)位優(yōu)勢(shì)讓國(guó)金中心并不缺關(guān)注度。
“國(guó)金就在陸家嘴核心區(qū)，地下直駁地鐵2號(hào)線陸家嘴站這一最重要的線路，往西、往東連接虹橋、浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)，客流、營(yíng)業(yè)額都無(wú)需擔(dān)心。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示。
新鴻基的考量
區(qū)位光環(huán)下，該底層資產(chǎn)項(xiàng)目本身的運(yùn)營(yíng)情況如何？
據(jù)悉，作為此次ABS的底層資產(chǎn)上海國(guó)金中心二期以辦公樓業(yè)態(tài)為主，項(xiàng)目為56層高的超甲級(jí)寫(xiě)字樓，高度為260米，總面積達(dá)12萬(wàn)平方米，已入駐的租戶(hù)包括瑞士信貸、德意志銀行、高盛、安理國(guó)際律師事務(wù)所等金融機(jī)構(gòu)。
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