“和訊曝財報·2021房企半年報”系列報道啟動。三道紅線、拿地金額不超過年度銷售額的40%——時至年中，被遏制住“錢”和“地”咽喉的房地產(chǎn)企業(yè)，在今年會呈現(xiàn)出哪些新變化，又會以怎樣的方式來積極應(yīng)對？
為此我們將從房企財務(wù)數(shù)據(jù)、業(yè)務(wù)能力、未來發(fā)展三個方向選取代表性指標(biāo)，進行打分并給出評價，希望能由點及面觀察企業(yè)，如果滿分是五顆星，你覺得今年上半年房企的表現(xiàn)能得幾分？
如果整個房地產(chǎn)行業(yè)的未來增長不被看好，那么，首當(dāng)其沖的一定是中小房企。
融資環(huán)境持續(xù)收緊疊加集中供地以及不斷收緊的調(diào)控政策，行業(yè)出清速度可能會加快，在這種情況下，中小房企的生存狀態(tài)成為外界關(guān)注的焦點，而能否保持穩(wěn)定增長就意味著他們能否達(dá)到中考的及格線。
截至目前，當(dāng)代置業(yè)交出一份不錯的中考答卷。8月16日晚，公司發(fā)布2021年上半年業(yè)績報告，公告顯示，截至2021年6月30日，當(dāng)代置業(yè)實現(xiàn)營收95.43億元，較2020年同期增長約9.6%；實現(xiàn)毛利22.1億元，較2020年同期增長約4.2%，毛利率為23.2%。
受疫情影響，去年上半年行業(yè)各項指標(biāo)普遍較低，結(jié)合這種背景來看，對房企2021年上半年的業(yè)績增長應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度，那么，該如何看待當(dāng)代置業(yè)的業(yè)績表現(xiàn)呢？
分析這個問題之前，先來看下資本市場的反饋，截止8月17日收盤，當(dāng)代置業(yè)領(lǐng)漲了港股的地產(chǎn)板塊，報0.720港元，漲2.86%。資本市場對當(dāng)代置業(yè)上半年的表現(xiàn)似乎給予了肯定，接下來，我們就分析下這背后的邏輯。
盈利能力：★★★☆☆
銷售均價上漲4.6%
整體來看，當(dāng)代置業(yè)上半年的表現(xiàn)可以用一個“穩(wěn)”字來形容，基本沒有超出預(yù)期。
一方面，從當(dāng)代置業(yè)近些年的發(fā)展來看，其營收規(guī)模一直不斷增長，相較于2013年，當(dāng)代置業(yè)的營收規(guī)模翻了大約7.7倍；增速方面，雖然大部分同規(guī)模房企的財報還未披露，但各種跡象均表面，9.6%的增速并不突出。
比如，規(guī)模略高的首創(chuàng)集團實現(xiàn)了19%的營收增長�？硕饠�(shù)據(jù)顯示，去年主流房企的營收增速中位值是18.4%，因此，當(dāng)代置業(yè)的收入規(guī)�？梢哉f很穩(wěn)，但談不上快速增長。
毛利率方面，今年上半年，當(dāng)代置業(yè)的銷售毛利率達(dá)23.2%，基本上位于行業(yè)平均水平。從趨勢上看，行業(yè)毛利率自2019年開始下降，當(dāng)代置業(yè)基本與行業(yè)同頻，微降了3.3個百分點。
不過，從利潤表現(xiàn)還是可以看出當(dāng)代置業(yè)的能力增長。財報顯示，今年上半年當(dāng)代置業(yè)的稅前溢利同比增加11.7%至15.94億元，期內(nèi)溢利同比增長21.6%至6.77億元。
顯然，當(dāng)代置業(yè)的利潤增長高于營收，除了交付規(guī)模增加以外，一個很重要的原因是當(dāng)代置業(yè)的產(chǎn)品溢價能力有所提升，財報顯示，2021年上半年當(dāng)代置業(yè)的銷售均價每平方米約10242元，同比增加4.6%。
在業(yè)內(nèi)看來，在行業(yè)都在加速去化，甚至打折降價走量的背景下，這樣的成績并不容易，而且頗具含金量。
當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬曾對和訊房產(chǎn)表示，綠色科技住宅較周邊競品溢價率在10%以上。顯然，當(dāng)代置業(yè)依靠綠色科技差異化競爭力獲得了客戶的“買單”。
此外，當(dāng)代置業(yè)還在積極拓展物業(yè)銷售、物業(yè)投資、酒店經(jīng)營、房地產(chǎn)代理服務(wù)等業(yè)務(wù)，尤其是代理業(yè)務(wù)。財報顯示，2021年上半年，當(dāng)代置業(yè)代理業(yè)務(wù)收入1.3億元，同比增長79.2%。由于代建業(yè)務(wù)利潤一般較高，這對利潤會形成很有效的拉動。
目前來看，當(dāng)代置業(yè)未來一兩年的利潤增長預(yù)期還是比較穩(wěn)定，這主要源于其銷售增長，財報顯示，2021年上半年，當(dāng)代置業(yè)實現(xiàn)合約銷售額達(dá)約215.6億元，較2020年同期增加約51.8%。
財務(wù)能力：★★☆☆☆
融資成本大幅攀升至2.06億元
融資環(huán)境收緊，最先感受到寒冷的一般是中小房企，可以說，融資能力一直是當(dāng)代置業(yè)的隱痛。
財報顯示，2021年上半年，當(dāng)代置業(yè)的融資成本同比上升23.5%至2.06億元，加權(quán)平均借貸利率約9.73%，相比截至2020年12月31日止年度的9.9%維持相若水平。
億翰智庫研究總監(jiān)于小雨認(rèn)為，融資成本較高，而且利息支出資本化占比也高，一定程度上拉低了企業(yè)的盈利能力。據(jù)和訊房產(chǎn)初步計算，當(dāng)代置業(yè)的融資成本占期內(nèi)利潤的30.4%，對利潤侵蝕比較嚴(yán)重。
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