2020年中國金茂所有者應(yīng)占溢利錄得38.81億元，下挫40.1%；若扣除投資物業(yè)公平值收益，其所有者應(yīng)占溢利為32.3億元，同比下降47.4%，幾近腰斬
對(duì)于中國金茂控股集團(tuán)有限公司（下稱中國金茂，0817.HK）來說，其間接控股股東中國中化集團(tuán)有限公司（下稱中化集團(tuán)）與中國化工集團(tuán)有限公司（下稱中國化工）的整合，可能會(huì)給該公司帶來更多資源。但是，要發(fā)展歸根結(jié)底還是要修煉內(nèi)功。
《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，近日中國金茂發(fā)布年度財(cái)報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，2020年該公司簽約銷售額跨入“兩千億元”隊(duì)列，總營收錄得600.54億元，同比增長38.5%。不過，在其鮮亮的數(shù)據(jù)背后，是其受行業(yè)調(diào)控陷入毛利率走低的難題，以及部分項(xiàng)目售價(jià)不及預(yù)期的物業(yè)減值問題。
事實(shí)上2020年，中國金茂發(fā)展中物業(yè)、持作出售物業(yè)計(jì)提減值影響達(dá)38.34億元，幾乎與該年度的所有者應(yīng)占溢利持平。
另外，年內(nèi)其酒店經(jīng)營分部的收入同比下降36.1%，錄得12.58億元。中國金茂解釋稱，下降原因主要受疫情影響，酒店入住率和每房可售收入均較上年同期下滑。但事實(shí)上，酒店經(jīng)營業(yè)務(wù)的收入已經(jīng)“三連降”，將其下降原因僅僅歸于疫情，或不全面。
針對(duì)低毛利項(xiàng)目對(duì)公司的影響，計(jì)提減值能否一次性“解決”以往高成本拿項(xiàng)目的歷史問題以及融資、流動(dòng)資金壓力等，《投資時(shí)報(bào)》研究員電郵溝通提綱至該公司相關(guān)部門，但截至發(fā)稿尚未收到回復(fù)。
在二級(jí)市場，中國金茂近三個(gè)月的股價(jià)呈現(xiàn)波動(dòng)震蕩，截至4月8日，其收盤于3.15港元/股，較上一個(gè)交易日下挫2.48%，總市值為400億港元。
中國金茂近半年股票走勢（單位：港元）
數(shù)據(jù)來源：wind
酒店收入連續(xù)下滑
公開資料顯示，中國金茂是中化集團(tuán)旗下房地產(chǎn)和酒店板塊的平臺(tái)企業(yè)，于2007年8月登陸港交所主板，其股票是香港恒生綜合指數(shù)成份股之一。目前，該公司業(yè)務(wù)主要包括城市及物業(yè)開發(fā)、商務(wù)租賃及零售業(yè)運(yùn)營、酒店經(jīng)營以及提供物業(yè)管理和設(shè)計(jì)裝修服務(wù)的其他業(yè)務(wù)。
2020年，中國金茂城市運(yùn)營及物業(yè)開發(fā)、商務(wù)租賃及零售商業(yè)運(yùn)營、酒店經(jīng)營、其他業(yè)務(wù)的收入依次為543.67億元、14.61億元、12.58億元、29.68億元，同比變動(dòng)幅度為44.1%、1.0%、-36.1%和33.7%�？傮w來看，年內(nèi)中國金茂實(shí)現(xiàn)總營收600.54億元，同比增長38.5%。
顯然，中國金茂總收入仍主要來源于城市運(yùn)營及物業(yè)開發(fā)，該板塊不僅收入增速較大，而且還貢獻(xiàn)約91%的收入比。不過，值得注意的是，相對(duì)另三個(gè)分部收入都有增長，酒店經(jīng)營收入?yún)s出現(xiàn)大幅下滑。
在業(yè)績公告中，中國金茂認(rèn)為，由于疫情原因，全國各區(qū)域旅游市場均受重挫，酒店業(yè)景氣指數(shù)在2020年二季度出現(xiàn)斷崖式下滑，達(dá)到歷史最低點(diǎn)。各地區(qū)疫情反復(fù)，部分人群壓縮或取消旅行，酒店入住率和每房可售收入均較上年同期下滑。
而《投資時(shí)報(bào)》研究員留意到，若拉長時(shí)間看，該公司酒店經(jīng)營業(yè)務(wù)收入已連續(xù)下滑。2018年、2019年，其酒店經(jīng)營收入分別為20.48億元、19.67億元，年度變動(dòng)幅度為-1.1%、-3.9%。并且，該業(yè)務(wù)收入占比已由2018年的5%降至2020年的2%。事實(shí)上，不僅酒店經(jīng)營收入占比緩慢下降，其商務(wù)租賃及零售商業(yè)運(yùn)營的收入占比也在緩慢下滑，由4%降至2%。
中國金茂2020年業(yè)務(wù)分部收入情況
數(shù)據(jù)來源：公司業(yè)績公告
毛利率減少9個(gè)百分點(diǎn)
從銷售成本來看，2021年，中國金茂銷售成本為479.40億元，同比增長56.7%；整體銷售毛利率為20%，較上年同期減少9個(gè)百分點(diǎn)。中國金茂表示，毛利率的下降主要是城市運(yùn)營及物業(yè)開發(fā)板塊毛利率下降所致。
《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，2020年，中國金茂城市運(yùn)營及物業(yè)開發(fā)毛利率為18%，同樣較上年同期減少9個(gè)百分點(diǎn)；而商務(wù)租賃及零售商業(yè)運(yùn)營和酒店經(jīng)營的毛利率分別為86%、43%，分別較上年同期減少1個(gè)和6個(gè)百分點(diǎn)。
實(shí)際上，其整體毛利率、城市運(yùn)營及物業(yè)開發(fā)板塊的毛利率，均延續(xù)了2019年以來的下滑趨勢。
2018年、2019年，中國金茂整體毛利率分別為38%、29%；城市運(yùn)營及物業(yè)開發(fā)毛利率則為36%、27%。也就是說近幾年時(shí)間，其整體毛利率、城市運(yùn)營及物業(yè)開發(fā)毛利率均減少18個(gè)百分點(diǎn)。
有分析人士認(rèn)為，中國金茂毛利率的持續(xù)下降，或與消化以往“地王”項(xiàng)目有關(guān)，其低毛利項(xiàng)目影響或延續(xù)至2021年，毛利率回升或?qū)⒀舆t至明年、后年。
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