行業(yè)整體發(fā)展穩(wěn)健、項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，實(shí)際上，此次租賃的幾個(gè)項(xiàng)目未來(lái)依舊存在較大升值空間。
簡(jiǎn)言之，在此次的交易中，國(guó)美零售以超低的價(jià)格，提前鎖定了上述三個(gè)項(xiàng)目未來(lái)20年的租金成本；而國(guó)美集團(tuán)相當(dāng)于將上述三個(gè)項(xiàng)目20年的租金使用權(quán)進(jìn)行了資產(chǎn)證券化，從而一次性回籠了未來(lái)20年的租金收入。
黃光裕的算盤
假釋之后的黃光裕，提出了讓國(guó)美重回市場(chǎng)地位的野心，而此次的交易，無(wú)疑標(biāo)志著國(guó)美追擊戰(zhàn)的全新開(kāi)始。
但營(yíng)收下滑、凈利虧損，不斷攀升的負(fù)債率無(wú)疑都成為國(guó)美“重回巔峰”的重大阻力。數(shù)據(jù)顯示，2020年全年，國(guó)美零售錄得營(yíng)收441.19億元，同比下滑25.83%，期內(nèi)歸母凈利虧損69.94億元，同比下滑170.05%。負(fù)債方面，該公司期末資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到98.20%，與五年前相比，增長(zhǎng)了32個(gè)百分點(diǎn)。
為了重振業(yè)績(jī)，黃光裕不得不開(kāi)源節(jié)流。一方面，黃光裕提出了將線上店鋪、官網(wǎng)商城以及實(shí)體門店“三合一”的方式，大力發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)，同時(shí)繼續(xù)擁抱線下商業(yè)，加速線上線下的融合。
此次租用的三個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，除了鵬潤(rùn)大廈為總部辦公樓以外，其余兩個(gè)項(xiàng)目均為國(guó)美零售拓展新線下零售服務(wù)模式的重要場(chǎng)所。
而通過(guò)這種長(zhǎng)期租賃的方式，國(guó)美零售能夠以低廉的成本獲得了物業(yè)近二十年的使用權(quán)，進(jìn)而有效控制租賃成本。
與此同時(shí)，在上述交易中，國(guó)美零售并非以現(xiàn)金交易的方式進(jìn)行，而是通過(guò)發(fā)行股份的方式支付租金代價(jià)，這種方式不僅不會(huì)為上市公司增加債務(wù)負(fù)擔(dān)，反而通過(guò)增大上市公司的凈資產(chǎn)，從賬本層面實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債率的下降。
另一方面，國(guó)美要恢復(fù)原有的市場(chǎng)地位，就需要不斷地改革與擴(kuò)張，其中自然需要大量的資金，此前國(guó)美零售就曾通過(guò)配股融資籌措資金。
據(jù)過(guò)往報(bào)道，3月2日，國(guó)美零售就與配售代理國(guó)泰君安證券（香港）有限公司及賣方國(guó)美管理有限公司就配售及認(rèn)購(gòu)訂立配售協(xié)議，國(guó)美零售將以每股1.97港元配售22.8億股現(xiàn)有股份，估計(jì)公司將自認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)收取的所得款項(xiàng)凈額約為44.49億港元。
“為了重回市場(chǎng)地位，黃光裕或許會(huì)繼續(xù)砸重金進(jìn)行改革與擴(kuò)張，后續(xù)需要用錢的地方可能不少”，分析人士認(rèn)為。
而此次的交易不僅能夠讓集團(tuán)一次性回籠20年的租金收益，更重要的是，黃光裕及其全資持有的國(guó)美管理能夠進(jìn)一步提升對(duì)上市公司的控制權(quán)，同時(shí)保留自持物業(yè)的所有權(quán)。
公告透露，代價(jià)股份的發(fā)行價(jià)每股股份港幣2.11元乃由訂約方經(jīng)公平磋商后厘定，較于最后交易日聯(lián)交所所報(bào)股份的收市價(jià)每股股份港幣1.51元溢價(jià)約39.74%；代價(jià)股份相當(dāng)于國(guó)美零售現(xiàn)有已發(fā)行股本約41.64%及經(jīng)發(fā)行代價(jià)股份擴(kuò)大后該公司已發(fā)行股本約29.40%。
于代價(jià)發(fā)行完成后，控股股東及與其一致行動(dòng)之人士于國(guó)美零售投票權(quán)的權(quán)益將由約51.17%增加至65.52%，單獨(dú)而言，國(guó)美管理的權(quán)益將由約23.08%增加至45.69%。
分析人士就提到，通過(guò)代價(jià)股份的發(fā)行，控股股東將進(jìn)一步提升對(duì)上市公司的控制權(quán)，這也便于其在后續(xù)引入戰(zhàn)投、配股融資等動(dòng)作中，依舊能保持大股東的控制地位。
此外，這種注入租金使用權(quán)的方式，控股股東依舊保留著自持物業(yè)的所有權(quán)，未來(lái)依舊能夠進(jìn)行資產(chǎn)的抵押等融資。
來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 龔麗欣
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