“力爭用未來18個(gè)月的時(shí)間，使企業(yè)恢復(fù)原有的市場地位。”
隨著黃光裕獲釋，國美的追趕步伐不斷加快，在2月中旬國美控股集團(tuán)高管會(huì)上，黃光裕為資本市場注入了一支強(qiáng)心針。
立下18個(gè)月的軍令狀后，國美開啟了新一輪的變革，除了國美APP更名為真快樂、配股融資44.49億港元以外，黃光裕還計(jì)劃通過資本的騰挪實(shí)現(xiàn)其“冠軍夢(mèng)”。
近日，國美零售發(fā)布公告稱，國美管理擬將旗下三個(gè)自持物業(yè)出租予國美零售，總代價(jià)為178.65億元，而該公司擬以發(fā)行代價(jià)股份的方式支付其中的175.76億元，并透過向國美管理轉(zhuǎn)讓Hudson Assets（國美零售全資附屬公司）的全部股權(quán)支付2.9億元。
市場的普遍觀點(diǎn)認(rèn)為，這或許是個(gè)雙贏的交易。
對(duì)國美零售而言，通過控股股東的注資，該公司能夠以相對(duì)較低的價(jià)格提前鎖定了未來的租金成本；與此同時(shí)，黃光裕及其全資持有的國美管理將進(jìn)一步提升對(duì)上市公司的控制權(quán)。
178億資產(chǎn)騰挪
在零售商業(yè)的黃金時(shí)代，黃光裕憑借獨(dú)特的營銷模式，迅速成為電器零售大王，三度問鼎胡潤中國百富榜；但在掌舵人入獄、控制權(quán)之爭以及互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)沖擊等影響下，國美一步步走向沒落。
人來人往的黃金時(shí)代，這個(gè)零售行業(yè)“領(lǐng)跑者”擁有的優(yōu)勢(shì)不斷縮小。2021年，隨著黃光裕獲釋，國美的發(fā)展歷程再一次迎來轉(zhuǎn)折，曾經(jīng)的“領(lǐng)跑者”變身成為“追趕者”。
據(jù)國美零售4月7日披露消息，該公司與國美管理訂立協(xié)議，據(jù)此，國美管理同意向國美零售出租位于北京、長沙的三個(gè)物業(yè)，租期分別自2021年7月1日及2023年3月1日開始至2040年12月31日截止。
根據(jù)該協(xié)議，上述三項(xiàng)目出租物業(yè)的總代價(jià)為178.65億元，將由國美零售以發(fā)行代價(jià)股份支付175.76億元，并透過向國美管理轉(zhuǎn)讓Hudson Assets（該公司全資附屬公司）的全部股權(quán)支付人民幣2.9億元。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，上述三項(xiàng)出租物業(yè)分別為位于北京中關(guān)村的國美商都，位于湖南長沙的湘江玖號(hào)，以及位于北京朝陽區(qū)的鵬潤大廈。
其中，國美商都的總建筑面積約為52.46萬平方米，湘江玖號(hào)的總建筑面積約為13.05萬平方米，而鵬潤大廈目前的租賃面積為4.25萬平方米，為國美零售的總部所在地，項(xiàng)目將于2023年3月1日擴(kuò)展至7.05萬平方米。
粗略計(jì)算來看，國美零售以178.65億元的代價(jià)租賃合共72.56萬平方米的物業(yè)，租賃期限為682個(gè)月，假設(shè)上述三個(gè)物業(yè)的租賃費(fèi)用均一致，且每月只有30天，則意味著國美零售以1.2元/平方米/天的價(jià)格租賃到位于北京、長沙的核心商業(yè)物業(yè)。
綜合各大中介平臺(tái)數(shù)據(jù)來看，北京中關(guān)村商業(yè)綜合體的租金在8.5元/平方米/天左右，而北京朝陽燕莎商圈的商業(yè)綜合體租金在11元/平方米/天上下，而長沙湘江玖號(hào)的租金在6元/平方米/天左右。
由此看來，國美零售不到2元/平方米/天的租賃價(jià)格，實(shí)際上是大大低于市場價(jià)格的。
但有投資者在公開平臺(tái)提到，當(dāng)前不少城市寫字樓市場出現(xiàn)了高空置率、租金下行的情況，萬億規(guī)模的商業(yè)辦公產(chǎn)業(yè)紅利已經(jīng)消失，一次性租賃20年的風(fēng)險(xiǎn)依舊不小。
但觀點(diǎn)指數(shù)此前發(fā)布的報(bào)告顯示，作為主要的商辦市場，過去一年，北上廣深租金水平和空置率在2020年波動(dòng)較大，但至年末基本處于較為穩(wěn)定的水平。而2021年前三個(gè)月，一二線城市商辦物業(yè)的租金繼續(xù)維持在穩(wěn)定區(qū)間，且上海、北京等地的各種經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策，對(duì)于主力租賃行業(yè)的發(fā)展有明顯推動(dòng)作用。
此外，有分析人士透露，國美位于北京的兩個(gè)項(xiàng)目位置還是不錯(cuò)的，一個(gè)在中關(guān)村豐臺(tái)科技園區(qū)內(nèi)，一個(gè)在朝陽燕莎商圈，無論是寫字樓還是購物中心，出租率和客流量是可以得到保障的。
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