從當(dāng)下物業(yè)所處的環(huán)境來(lái)看，整個(gè)物業(yè)市場(chǎng)前景廣闊，地產(chǎn)每年給物業(yè)帶來(lái)的增量大概有17億平方米，預(yù)計(jì)2023年管理面積會(huì)突破300億，而排名較前的企業(yè)都是依托母公司或者自身開發(fā)物業(yè)，外拓中的第三方物業(yè)企業(yè)較少。隨著物業(yè)的發(fā)展，母公司或許只能保障規(guī)模增長(zhǎng)的下限，此時(shí)外拓能力就意味著未來(lái)成長(zhǎng)的天花板。
由于物業(yè)行業(yè)前兩年還處在野蠻生長(zhǎng)的階段，隨著資本的不斷介入，物業(yè)上市迎來(lái)了窗口期。然而，手握充裕資金的物企出于提高市場(chǎng)占有率、以規(guī)模效益降低成本等角度考量，明白完成上市并不是終點(diǎn)，通過(guò)規(guī)模擴(kuò)張爭(zhēng)取到更多的市場(chǎng)份額，才是保證業(yè)績(jī)以及股票價(jià)格的核心。據(jù)億翰智庫(kù)研究報(bào)告，2020年，上市物企披露的收并購(gòu)事件達(dá)79起，有效收購(gòu)事件為76起，為2019年有效并購(gòu)數(shù)的2.81倍，共花費(fèi)金額約107億元。
2019年11月，融創(chuàng)服務(wù)收購(gòu)了成都環(huán)球世紀(jì)，2020年5月，融創(chuàng)服務(wù)又并購(gòu)了業(yè)內(nèi)知名的開元物業(yè)。并購(gòu)?fù)苿?dòng)下，融創(chuàng)服務(wù)在管面積由2019年年底的0.53億平方面增長(zhǎng)至1.01億平方米，合約建筑面積為2.27億平方米。
同時(shí)，行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也不甘落后，加快收并購(gòu)步伐。2020年12月，合景悠活以現(xiàn)金代價(jià)為2.144億元，收購(gòu)廣州市潤(rùn)通物業(yè)管理有限公司80%股權(quán)。今年1月18日，其又宣布并購(gòu)雪松智聯(lián)。收購(gòu)公告顯示，截至2020年12月31日，雪松智聯(lián)的在管面積合計(jì)超過(guò)8600萬(wàn)平方米，在管項(xiàng)目合計(jì)超過(guò)1000個(gè)；克而瑞物管發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，合景悠活在管面積合計(jì)約4180萬(wàn)平方米。交割后，預(yù)計(jì)本集團(tuán)整體在管面積將突破1.2億平方米。
未來(lái)隨著“物業(yè)收并購(gòu)”大潮來(lái)臨，華潤(rùn)萬(wàn)家，萬(wàn)科，碧桂園等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手勢(shì)必也會(huì)參與進(jìn)來(lái)分食市場(chǎng)。可以預(yù)見，未來(lái)收并購(gòu)及整合將成為物管行業(yè)的重大趨勢(shì)。
然而，不可否認(rèn)的是，雖然“收并購(gòu)”很容易，但是之后如何整合，平安過(guò)渡才是決定物業(yè)企業(yè)是否成功擴(kuò)張的重要因素。目前來(lái)看，很多物業(yè)公司為了趕上市潮而急于做并購(gòu)，將大量的資金投入到規(guī)模擴(kuò)張中。據(jù)克而瑞報(bào)告顯示，已上市企業(yè)均將IPO募資凈額中的六到八成左右用于戰(zhàn)略擴(kuò)張。
財(cái)報(bào)顯示，2020年融創(chuàng)服務(wù)凈經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流10.24億元，同比增長(zhǎng)45%，在手現(xiàn)金93.79億元。經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入充沛，發(fā)展資金充足，或許也是為后續(xù)持續(xù)的收并購(gòu)做準(zhǔn)備。
事實(shí)上，物業(yè)并購(gòu)不僅僅是購(gòu)買股權(quán)、合并業(yè)績(jī)，而是要產(chǎn)生互補(bǔ)性、產(chǎn)業(yè)協(xié)同性，有價(jià)值提升。只有控制了企業(yè)財(cái)務(wù)、解決了人力、戰(zhàn)略達(dá)成一致、文化融合，才能真正形成對(duì)這個(gè)企業(yè)的管理。
2013年到目前為止，拿到了控股權(quán)但是沒有并表進(jìn)駐的企業(yè)很多，甚至還出現(xiàn)合作之后業(yè)績(jī)大量萎縮的。由于物業(yè)本身是輕資產(chǎn)，但是大家卻用重資產(chǎn)對(duì)其進(jìn)行估值并購(gòu)，最后錢花了，管理人員派不進(jìn)去，導(dǎo)致項(xiàng)目大量丟失，出現(xiàn)利潤(rùn)大幅下滑的局面。
隨著物管公司上市潮的持續(xù)，行業(yè)內(nèi)的馬太效應(yīng)將愈發(fā)顯著，擁有品牌優(yōu)勢(shì)的物管公司通過(guò)兼并收購(gòu)等方式不斷搶占市場(chǎng)份額，未來(lái)融創(chuàng)服務(wù)面臨的壓力也不可小覷。但值得注意的是，為了持續(xù)保持增長(zhǎng)動(dòng)力，融創(chuàng)服務(wù)將高品質(zhì)服務(wù)作為戰(zhàn)略之一，打造“智慧社區(qū)”，積極尋求新的增長(zhǎng)點(diǎn)。
社區(qū)服務(wù)注入“智慧”元素，
融創(chuàng)服務(wù)能否博得好彩頭？
財(cái)報(bào)顯示，社區(qū)生活服務(wù)收入約1.76億元，同比增長(zhǎng)65.2%，增速僅次于物業(yè)管理服務(wù)板塊。
在此次財(cái)報(bào)中，融創(chuàng)服務(wù)稱未來(lái)要加快打造智慧園區(qū)和智慧物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)，將立足于自身高品質(zhì)服務(wù)能力的優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)，構(gòu)建線上線下一體化生活服務(wù)平臺(tái)。
事實(shí)上，早在去年上市當(dāng)天，融創(chuàng)服務(wù)行政總裁曹鴻玲曾對(duì)外表示，融創(chuàng)服務(wù)將在提升高品質(zhì)服務(wù)能力的基礎(chǔ)上，打造智慧社區(qū)、物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理、客戶生活服務(wù)一體化的線上服務(wù)平臺(tái)，快速發(fā)展“線上+線下”的客戶運(yùn)營(yíng)能力。
不難看出，融創(chuàng)服務(wù)對(duì)于這一目標(biāo)所透露出的野心。
所謂智慧社區(qū)，實(shí)際上是指充分利用物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)等新一代信息技術(shù)的集成應(yīng)用，為社區(qū)居民提供一個(gè)安全、舒適、便利的現(xiàn)代化、智慧化生活環(huán)境，從而形成基于信息化、智能化社會(huì)管理與服務(wù)的一種新的管理形態(tài)的社區(qū)。
近年來(lái)，隨著智慧社區(qū)場(chǎng)景不斷延伸，智慧社區(qū)的發(fā)展也呈現(xiàn)如火如荼的局面。據(jù)《2019年中國(guó)智慧社區(qū)行業(yè)市場(chǎng)前景及投資研究報(bào)告》預(yù)計(jì)，2020年我國(guó)智慧社區(qū)市場(chǎng)規(guī)模將突破5000億元，到2022年市場(chǎng)規(guī)模將近萬(wàn)億元。這也讓眾多大企業(yè)看到了智慧社區(qū)帶來(lái)的新機(jī)遇。
面對(duì)如此大的市場(chǎng)蛋糕，融創(chuàng)服務(wù)自然也不能缺席。雖說(shuō)對(duì)于智慧社區(qū)板塊的藍(lán)圖構(gòu)建是美好的，但現(xiàn)實(shí)卻仍有些骨感。
首先，智慧社區(qū)屬于社區(qū)生活服務(wù)領(lǐng)域，從財(cái)報(bào)來(lái)看，這個(gè)部分的占比僅有0.38%，能來(lái)能不能將這一領(lǐng)域的營(yíng)收做大是個(gè)疑問號(hào)。
事實(shí)上，比起其他領(lǐng)域，智慧社區(qū)賽道并沒有如預(yù)期一樣快速爆發(fā)，主要還是因?yàn)槊鎸?duì)較多的阻礙因素。
智慧社區(qū)與普通社區(qū)的本質(zhì)區(qū)別在于連接，建設(shè)智慧社區(qū)就要實(shí)現(xiàn)社區(qū)內(nèi)各部分全連接。而這一目標(biāo)看似簡(jiǎn)單，實(shí)行起來(lái)卻是不易。
一方面，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部全連接，需要足夠的設(shè)備和資金支撐，同時(shí)工作人員的技術(shù)操作能力也要配套。融創(chuàng)服務(wù)顯然要投入更多的資金，但是目前，其在收并購(gòu)上的動(dòng)作，也需要大量的現(xiàn)金流，比起華潤(rùn)萬(wàn)家，碧桂園等資金鏈雄厚的公司來(lái)說(shuō)，融創(chuàng)服務(wù)顯得有些力不從心，同時(shí)，工作人員等人力成本的投入，費(fèi)用增加后續(xù)也會(huì)影響到利潤(rùn)。
另一方面，從行業(yè)角度來(lái)看，智慧社區(qū)也難以避免當(dāng)前各類智慧化解決方案的“通病”，數(shù)據(jù)孤島和標(biāo)準(zhǔn)缺失，而這需要政府或行業(yè)協(xié)會(huì)牽頭制定，編制標(biāo)準(zhǔn)體系，才能較好地解決數(shù)據(jù)融合應(yīng)用問題。
此外，智慧社區(qū)中技術(shù)與場(chǎng)景難以“水乳交融”、系統(tǒng)架構(gòu)過(guò)于復(fù)雜、實(shí)施難度大等問題也需要克服。
總的來(lái)說(shuō)，與智慧城市一樣，智慧社區(qū)也是必然的趨勢(shì)，家庭走向智能、社區(qū)擁抱科技是信息化社會(huì)發(fā)展的表現(xiàn)，智慧社區(qū)產(chǎn)業(yè)未來(lái)的健康發(fā)展值得憧憬。雖然融創(chuàng)服務(wù)在“智慧社區(qū)”賽道上仍然存在一些可以想象的空間，但當(dāng)下來(lái)看，對(duì)這一賽道的建設(shè)依舊漫長(zhǎng)。
來(lái)源：港股研究社
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