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雖然寶龍地產(chǎn)也一再強調(diào)自己的“商業(yè)”屬性，但其業(yè)績增長長期靠住宅業(yè)務(wù)拉動。數(shù)據(jù)顯示，2017年起，寶龍地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)板塊的銷售額迅速下滑至76.28億元，銷售占比36.53%；同期，寶龍地產(chǎn)的住宅銷售額同比增長121.45%至132.54億元。
2019年和2020年上半年，寶龍地產(chǎn)商業(yè)板塊的銷售額分別為139.47億元、56.48億元，分別占當(dāng)期總銷售額的23.11%、17.91%，銷售額貢獻(xiàn)比已進(jìn)一步下滑。寶龍地產(chǎn)的收入主要包括物業(yè)銷售收入、投資物業(yè)租金收入、物業(yè)管理收入等三大塊。目前，物業(yè)銷售是其主要收入來源，近五年營收貢獻(xiàn)比均在85%以上。2016年至2019年間，寶龍地產(chǎn)物業(yè)銷售中，住宅業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的收益為35.14億元、74.33億元、101.61億元、171.20億元，收益貢獻(xiàn)比由28.04%升至76.15%。
最新一期的財報顯示，寶龍地產(chǎn)2020年上半年物業(yè)銷售收入中，商業(yè)部分營收30.84億元，營收占比進(jìn)一步下滑至20.1%，可見，寶龍地產(chǎn)的“商業(yè)屬性”在不斷弱化。
加速擴(kuò)張沖“千億規(guī)模”是否盲目自信
據(jù)業(yè)績會現(xiàn)場寶龍地產(chǎn)管理層透露，2021年寶龍地產(chǎn)的合約銷售目標(biāo)提至人民幣1050億元，目標(biāo)增速超28%，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控收緊之下，該目標(biāo)增速處于行業(yè)較高水平。對于該目標(biāo)的提出，寶龍地產(chǎn)管理層在業(yè)績會上表示，對該目標(biāo)非常有信心，并表示不需要新項目就能支撐千億目標(biāo)的實現(xiàn)。
但是，想要維持高增幅的擴(kuò)張速度，必然離不開杠桿使用。能夠看到，截至2020年底，寶龍地產(chǎn)借款總額約為665.67億元，較2019年底增加約20.5%。與此同時，寶龍地產(chǎn)的土儲權(quán)益在變小。2020年，寶龍地產(chǎn)共新增了39個項目，新增貨值為1332億元。截至2020年底，寶龍地產(chǎn)總土儲面積約為3650萬平方米，其中寶龍地產(chǎn)的權(quán)益占比約60%。
2019年，寶龍地產(chǎn)新增41宗地塊，有26宗地塊權(quán)益占比在50%及以下。數(shù)據(jù)顯示，2020年寶龍地產(chǎn)全口徑銷售額811.1億元，權(quán)益銷售額608.3億，可以預(yù)見，寶龍地產(chǎn)未來的權(quán)益銷售占比可能會下降。
三道紅線對于房企猶如緊箍咒，若三條紅線全部觸及，則房企的有息負(fù)債就不能再增加；若觸及兩條，則有息負(fù)債規(guī)模增速不得超過5%；觸及一條，則增速不得超過10%；一條未中，則增速不得超過15%。即使寶龍地產(chǎn)通過財務(wù)手段將“紅線翻綠”，對于寶龍地產(chǎn)的千億目標(biāo)來說，有息負(fù)債不得超過15%，還是顯得不夠用。
2021年，寶龍地產(chǎn)能否實現(xiàn)業(yè)績目標(biāo)，《每日財報》將持續(xù)關(guān)注。
來源：每日財報 何嬙 共2頁 上一頁 [1] [2] 搜索更多: 寶龍地產(chǎn) |
