昔日的“地產航母”合生創(chuàng)展發(fā)展迅速，但由于走的是高速擴張的路線，公司債務在短期內不斷飆升，高負債下公司的短期償債壓力巨大。不僅如此，三季度出臺的融資新規(guī)亦為公司未來的擴張設限，合生創(chuàng)展將何去何從？高速擴張能否助公司再續(xù)輝煌？
11月3日，一莊股權騰挪交易引發(fā)市場關注。
具體來看，合生創(chuàng)展集團有限公司（下稱“合生創(chuàng)展”，00754.HK）實控人朱孟依將公司旗下物業(yè)和商業(yè)地產股權與其控股的未上市平臺進行等價交易。
這筆高達12億元的交易背后透露出了創(chuàng)始人做大做強的野心。
上半年，合生創(chuàng)展業(yè)績不斷走高，前10個月銷售額超全年去年，不僅如此，今年上半年公司還新增了投資業(yè)務，新業(yè)務納入為集團一次性貢獻了28.35億元收入。
新業(yè)務的表現亮眼，但伴隨著合生創(chuàng)展規(guī)模提速，其快速飆漲的債務及激進擴張的模式也引發(fā)不少隱憂。
當下，在“三道紅線”融資新規(guī)付諸實施的背景下，公司高速擴張沖規(guī)模的模式是否可行？融資渠道再度收緊，公司將如何在規(guī)模與杠桿之間取舍？公司未來的發(fā)展方向將走向哪里？
就擴張及公司發(fā)展前景等問題，《投資者網》聯系合生創(chuàng)展投資者關系經理梁韋婷，但公司并未作出回應。
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股權騰挪術背后
11月3日，合生創(chuàng)展對外公告稱，擬以1.82億美元（約12億元人民幣）買入元知開曼20%股權；元知開曼則以同等金額入股合生創(chuàng)展旗下合生活20%股權、合生商業(yè)30%股權。
這筆看似平常的股權交易背后，卻是實控人朱孟依的一次“資產騰挪”。
公告顯示，合生活、合生商業(yè)均為合生創(chuàng)展全資子公司，前者是合生創(chuàng)展旗下物業(yè)公司，主要管理合生旗下地產物業(yè)及增值服務，后者為公司旗下商業(yè)地產，負責運營、招商、咨詢服務等。而元知開曼是一家今年才成立的投資公司，與其關聯的元知集團則是一家線上房產中介，經營平臺為優(yōu)選好生活。
合生創(chuàng)展在公告中，認為這是一個“雙贏”的決定，元知集團的入股將引入科技力量助力合生活、合生商業(yè)實現業(yè)務增長。
不過，由于此次交易牽涉上市公司資產，部分人士認為所謂“交易”并不對等。
一方面，在總資產及盈利能力上，元知集團均不及合生活、合生商業(yè)。截至2019年末，元知集團的總資產和凈資產為10.48億元（人民幣下同）、1.47億元，除稅前盈利約1.08億元；合生活的總資產和凈資產為19.81億元及5.84億元，除稅前凈溢利2.96億元。
而合生商業(yè)的總資產及凈資產為61.7億元及-194萬元，除稅前盈利5455元。今年上半年合生商業(yè)利潤大增，息稅折攤前利潤達到約8.24億元。另一方面，當下房企分拆物業(yè)上市熱度不減，上市物業(yè)股估值普遍較高，若集團未來有意分拆旗下物業(yè)上市，如此股權騰挪顯然是筆劃算的買賣。
“紙面交易的背后，我個人認為更多還是在為業(yè)務提前布局。”上海中原地產首席分析師盧文曦向《投資者網》表示，尤其是通過股權交易能引入科技在物業(yè)這一塊，涉及到物業(yè)是很敏感的，當下很多房企都想把物業(yè)拆分上市，而合生創(chuàng)展的交易方恰好是線上業(yè)務還與服務相關，如此一來，若合生今后想拆分物業(yè)上市，其可講的故事就比較多。
今年上半年，合生創(chuàng)展正式將股權投資業(yè)務（包括一級市場股權投資及二級市場股票投資）作為主要業(yè)務之一納入體系。值得一提的是，其投資方向主要為高科技公司，具體包括高新科技及醫(yī)療科技類，新業(yè)務的納入，為集團帶來28.35億元收入。
無論是資產騰挪，還是布局擴大，種種動作背后暗藏了不少朱孟依做大做強的野心。但需要留意的是，投資業(yè)務具有不穩(wěn)定性，若市場出現較大調整或回報不及預期，對上市公司經營將造成不利影響。同時，花旗發(fā)表的研究報告也表示，擔心合生創(chuàng)展新投資業(yè)務包括是上市股份投資及未上市的股權投資表現。
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二代上任后“航母”提速
創(chuàng)辦于1992年的合生創(chuàng)展，迄今在房地產行業(yè)已打拼了24年。作為早期粵派房企的代表之一，合生創(chuàng)展曾經與恒大、碧桂園、雅居樂、富力等稱為“華南五虎”，王石曾評價華南五虎時期的合生創(chuàng)展，是中國房地產界“航空母艦”。
幾年前，合生創(chuàng)展走的依舊是“慢周轉”的模式，直到今年情況有所改變。1月份，合生創(chuàng)展宣布實控人朱孟依“退位”，其女朱桔榕正式接班，負責公司經營發(fā)展。
資料顯示，“企二代”朱桔榕于2008年加入合生創(chuàng)展，12年時間從父親朱孟依手中順利“接棒”，從總裁助理一職開始，一路晉升至常務副總裁、公司副主席。
在外界看來，“昔日航母”合生創(chuàng)展提速始于去年10月，彼時，朱孟依聯合其子朱偉航的珠江投資簽下東莞麻涌五個村落的改造。
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