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華潤萬象其他應(yīng)付賬項(xiàng)及應(yīng)計(jì)費(fèi)用明細(xì)
資料來源：華潤萬象招股書
未來發(fā)展仍面臨阻礙
報(bào)告期內(nèi)，華潤萬象毛利率逐年提升，分別為13%、15%、16.1%和24.1%。尤其是商業(yè)運(yùn)營及物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的毛利率由2017年的14.2%上升到2019年的21.8%。時(shí)至2020年上半年，該項(xiàng)業(yè)務(wù)的毛利率更達(dá)到35.8%。反觀住宅物業(yè)管理服務(wù)毛利率則一直是不慍不火，報(bào)告期內(nèi)分別為12.4%、11.4%、12.1%、14.0%，2018年則出現(xiàn)了明顯的下降。
針對(duì)2018年住宅物業(yè)管理服務(wù)毛利率下降，招股書解釋為，“由于該年度公司業(yè)務(wù)涉及三供一業(yè)項(xiàng)目，該類項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)率相對(duì)較低”。據(jù)了解“三供一業(yè)”分離移交是指國企（含企業(yè)和科研院所）將家屬區(qū)水、電、暖和物業(yè)管理職能從國企剝離，轉(zhuǎn)由社會(huì)專業(yè)單位實(shí)施管理。
除受費(fèi)率較低的三供一業(yè)項(xiàng)目的影響，華潤萬象包干制的收費(fèi)管理模式，也在一定程度上拉低了其業(yè)績。
物業(yè)費(fèi)的收取包括包干制和酬金制兩大類，包干制收費(fèi)模式是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式，一般來說利潤率較低。報(bào)告期內(nèi)華潤萬象分別有96個(gè)、113個(gè)、98個(gè)、102個(gè)按包干制收費(fèi)模式管理的住宅及其他物業(yè)項(xiàng)目虧損，虧損金額分別為0.80億元、0.76億元、0.79億元、0.59億元。分別有2個(gè)、5個(gè)、7個(gè)、2個(gè)按包干制收費(fèi)模式管理的購物中心虧損，虧損金額分別為0.24億元、0.27億元、0.25億元、0.05億元。
目前華潤萬象也在積極探索改變收費(fèi)模式。招股書中表明，華潤萬象將繼續(xù)采用包干制管理住宅及其他物業(yè)以及寫字樓，購物中心物業(yè)管理服務(wù)的收入模式自2020年下半年開始由包干制轉(zhuǎn)變?yōu)槌杲鹬�。招股書中提到，收入模式轉(zhuǎn)變是為了理順該公司與其業(yè)主和租戶的關(guān)系，與行業(yè)慣例保持一致，并提升公司的利潤水平。
此外自2020年下半年起，華潤萬象還進(jìn)一步拓展了寫字樓的商業(yè)運(yùn)營服務(wù)，包括招租服務(wù)、資產(chǎn)管理與運(yùn)營服務(wù)以及開業(yè)服務(wù)等。這也符合物業(yè)管理類企業(yè)未來的發(fā)展方向，即在物業(yè)管理類業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，不斷創(chuàng)新商業(yè)模式，大力拓展延伸服務(wù)。多種經(jīng)營服務(wù)主要包括咨詢顧問服務(wù)、社區(qū)服務(wù)以及企業(yè)結(jié)合自身資源開創(chuàng)的其他特色服務(wù)，其中社區(qū)服務(wù)又包括房屋經(jīng)紀(jì)、家政服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)等多種類型。
但華潤萬象的前進(jìn)之路也面臨著諸多挑戰(zhàn)。有分析認(rèn)為，一方面，華潤萬象如果想開拓新局面，必然要增加第三方物業(yè)比重，擺脫倚靠華潤置地及華潤集團(tuán)的局面，但真正實(shí)現(xiàn)起來并不容易。另一方面，國內(nèi)電子商務(wù)的發(fā)展也給該公司的商業(yè)運(yùn)營，尤其是購物中心相關(guān)業(yè)務(wù)帶來不利影響。在招股書中，華潤萬象也提及在線購物及免稅店的發(fā)展可能會(huì)對(duì)公司在管購物中心客流量產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響其商業(yè)運(yùn)營和商業(yè)分租服務(wù)。
此外，由于物業(yè)管理領(lǐng)域需要大量勞動(dòng)力，國內(nèi)日益升高的勞動(dòng)力成本將增加公司日常經(jīng)營壓力。據(jù)弗若斯特沙利文數(shù)據(jù)顯示，中國物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)工人的平均工資已由2014年的3914元，增至2019年的6127元，增幅超55%。
華潤萬象在管住宅及其他物業(yè)項(xiàng)目來源狀況
資料來源：華潤萬象招股書
來源：投資時(shí)報(bào) 研究員 王雨 共2頁 上一頁 [1] [2] 搜索更多: 華潤萬象 |
