（中海地產(chǎn)2019年以來拿地?cái)?shù)據(jù)）
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2017年、2018年以及2019年上半年，中�？偼恋貎�(chǔ)備始終徘徊在6000多萬平方米左右，賬面土地儲(chǔ)備并未明顯增長。而屢拿地王的另一面，是利潤率的走低。
據(jù)公司年報(bào)，2019年中海地產(chǎn)的毛利率、凈利率、歸母凈利率分別為33.66%、26.12%、25.43%，分別同比下降4.14、1.12及0.76個(gè)百分點(diǎn)，歸母凈利潤雖然仍維持行業(yè)第一，但是與恒碧萬的差距在不斷拉近。今年4月中海地產(chǎn)發(fā)生了一起涉嫌“圍標(biāo)”拿地事件，公開資料顯示，涉案的崔帥為中海地產(chǎn)上海公司總經(jīng)理，在中海地產(chǎn)進(jìn)入上海的第27個(gè)年頭時(shí)，其曾表示，2020年，中海地產(chǎn)上海公司銷售目標(biāo)將為300億元。
這個(gè)地產(chǎn)江湖里素以穩(wěn)健著稱的中海，不僅折射出“利潤王”的業(yè)績疲態(tài)，素以穩(wěn)健保守形象示人的中海地產(chǎn)人形象也正在悄然改變。如果說此前中海“保守”的策略導(dǎo)致其在市場畏手畏腳，那么如今放寬“底線”喊出“合作共贏”口號(hào)的中海則隱現(xiàn)了中海以利潤換規(guī)模的決心，而多渠道獲取土地被中海地產(chǎn)視為“必須路徑”，也就不難理解中海為何要喊出“海納百川”了。
保守的苦果與進(jìn)擊的危機(jī)
中海地產(chǎn)如今的保守事出有因。在地產(chǎn)圈里，中海是地產(chǎn)行業(yè)里公認(rèn)的“黃埔軍校”，心高氣傲的王石，也曾無比謙卑地說：萬科落后它十年。
中海集團(tuán)用6年時(shí)間，以一個(gè)外來者的身份，在豪強(qiáng)林立、幾乎被英資和港資絕對(duì)壟斷了的香港地產(chǎn)圈站穩(wěn)了腳跟。雖然身處香港，但是中海集團(tuán)從體制上而言，依然是根正苗紅的央企。1988年，中海集團(tuán)掌門人孫文杰，在中海集團(tuán)旗下成立了中海地產(chǎn)，主要瞄準(zhǔn)內(nèi)地市場的房地產(chǎn)開發(fā)。
論輩分，中海集團(tuán)是中海地產(chǎn)的爸爸。憑借中海集團(tuán)爸爸多年的建筑經(jīng)驗(yàn)以及積累的名聲，借助在香港學(xué)到開發(fā)模式，中海地產(chǎn)混的風(fēng)聲水起。在英資房企紛紛甩鍋跑路的時(shí)候，中海頻頻在土地市場出手拿地。1997年10月14日，香港回歸后的首次土地拍賣，中海再次牽頭組成聯(lián)合體，在幾乎沒有什么競爭對(duì)手的情況下，以50億元拿下屯門地塊。1998亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，香港資本市場和土地市場一夜入冬，這次危機(jī)造成的虧損差點(diǎn)讓中海破產(chǎn)。
一朝被蛇咬，十年怕井繩。基于此，中海定下了一條雷打不動(dòng)的紀(jì)律條規(guī)：凈借貸比率不得超過40%。
40%的紅線，對(duì)于企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管控非常有利，一個(gè)項(xiàng)目操作下來，中海的毛利率甚至能達(dá)到35%，遠(yuǎn)高于同行20%左右的均值。中海“利潤之王”的稱呼也由此而來。2003年至2014年期間，中海年均凈利潤復(fù)合增長率達(dá)到39.5%，股東攤占純利復(fù)合增長率為40%，平均股東資金回報(bào)為23%。
但是也為后來中海的發(fā)展落后于同行。尤其是2007年，全國樓市迎來新一輪的狂熱，而被金融危機(jī)教訓(xùn)過的中海地產(chǎn)卻異常的克制，拿地極其謹(jǐn)慎。一般前提是地塊投資回報(bào)率至少要在15%以上，而中海自己對(duì)未來房價(jià)的預(yù)測也偏保守，這也讓他幾乎沒拿到多少像樣的地塊。而2008年金融危機(jī)再次卷席，財(cái)務(wù)穩(wěn)健的中海原本可以憑借資金優(yōu)勢撿一些市面上的便宜土地，但拿地的謹(jǐn)慎直接導(dǎo)致中海業(yè)績的進(jìn)一步滑落。一年前還差點(diǎn)破產(chǎn)的恒大，2009年排行榜上沖到了第7，恒大順利上市，許家印榮登中國首富，而中�；涞搅说谖�。
2016年，中海在房企銷售排行榜上滑落至6，2017年到第7。如果不是2016年3月中海地產(chǎn)并購中信地產(chǎn)，吞下后者位于長三角、珠三角、環(huán)渤海三大都市圈2400萬平米的土地儲(chǔ)備，中海的業(yè)績，可能還要差一大截。
中海的“保守”讓他錯(cuò)過了地產(chǎn)行業(yè)近十年最大的一輪牛市。
實(shí)際上，曾有業(yè)內(nèi)人士提出，中海地產(chǎn)過于追求盈利的平衡，嚴(yán)格維持40%以下的凈負(fù)債率，沒有發(fā)揮出自身融資利率低的優(yōu)勢，是“為了利潤而利潤”，以至于錯(cuò)失了部分城市強(qiáng)化布局的最佳時(shí)機(jī)，從而限制了規(guī)模增長。
2017年顏建國自龍湖歸來，并開始改變這家國企身上的“保守”基因。
中海地產(chǎn)也是房地產(chǎn)行業(yè)中負(fù)債率控制最為優(yōu)秀的房企，2019年年中，中海地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率是60.1%，凈借貸比是35%，負(fù)債率在龍頭房企中最低，意味著其還有很大的加杠桿空間。
現(xiàn)金流水平優(yōu)秀，意味著即使市場有明顯波動(dòng)，中海地產(chǎn)的安全邊際也比其他房企高，這就是它的機(jī)遇。而善于穿越周期的中海地產(chǎn)，這次不再選擇“保守”的策略。從其公開市場頻繁拿地，喊出海納百川的姿態(tài)看，這或許是中海最佳的突圍時(shí)機(jī)。尤其在三條紅線下，加杠桿逆勢擴(kuò)張不再可能，高負(fù)債高融資成本已經(jīng)壓垮了一批房企，而融資成本極低的中海顯然極具優(yōu)勢。在此背景下，中海地產(chǎn)是否能夠王者歸來呢？
來源：環(huán)球老虎財(cái)經(jīng)app
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