北京東元律師事務所李松律師表示：“開發(fā)商在前期宣傳時，如果宣傳資料是關于住宅的相關宣傳，使業(yè)主產(chǎn)生錯誤認識，這種情況下，開發(fā)商涉及欺詐，根據(jù)中國《合同法》的相關規(guī)定，業(yè)主可訴至法院，要求撤銷合同并要求開發(fā)商返還房款。同時，因開發(fā)商的虛假宣傳給購房的業(yè)主造成了損失，業(yè)主可以要求開發(fā)商承擔違約責任，進行違約賠償。”
在建設工程質(zhì)量投訴處理專用單上，記者看到建設單位給出調(diào)查結果時提到，該項目屬于毛坯交付竣工工程，并且18號樓每層兩端廁所被改變了使用用途。
*戶型平面分布圖，圖為受訪者提供
這意味著，中海寰宇天下以寫字樓標準的毛坯狀態(tài)通過竣工驗收，而后私自改造成Loft公寓。從該項目平面圖來看，在“二次改造”中，寫字樓兩端的公共廁所也被納入了57平的戶型。
業(yè)主石磊（化名）反映，四棟樓每層的公共廁所都被拆除。與此同時，為了讓每層容納10戶，開發(fā)商還占用了公共通道部分。更令業(yè)主憂心的是，房屋改造成Loft公寓后，新增的二層樓板需與承重墻相連。
石磊認為這種操作方式?jīng)]有安全保障，“原設計圖紙并沒有2層，驗收后加二層必須破壞承重墻體，使增加的樓板與承重墻掛接住”。
此外，層高縮水也成為業(yè)主維權一大因素。當石磊驗房時，“第一感覺就是小了，明顯矮了，很壓抑”。，當初購房時業(yè)主參觀的臨時樣板間層高4.5米，而實際交付的房屋層高縮減了30公分。
南昌“地王”盈利困境——住宅項目“偷面積”以增利
2016年3月，中海旗下公司以總成交價約19.57億元、逾130%的溢價率，連拿青山湖西岸兩宗用地，樓面地價都接近1萬元/每平米，均刷新了南昌當時的單價“地王”記錄。
據(jù)易居中國旗下克而瑞信息集團克爾瑞（CRIC）研究中心數(shù)據(jù)顯示，中海寰宇天下的住宅成交均價在21000元/平左右，寫字樓在15000元/平以下。高企的拿地成本，所引致的就是中海寰宇天下住宅的銷售均價不僅高于東湖區(qū)新房均價，也高于周邊樓盤。
記者查詢安居客上相關信息發(fā)現(xiàn)，南昌市東湖區(qū)8月份新房均價在19600元/平。以周邊樓盤對比來看，鄰近在售的有地產(chǎn)項目奧園鉑翠中央，其住宅包括高層和洋房，再疊加裝修價格后，均價分別為17000元/平、19500元/平。
記者另從南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)了解到，中海寰宇天下項目最早于2017年8月獲得預售許可證。截至9月1日，17棟樓共銷售1133套，去化率為61.61%。而涉及辦公屬性的4棟樓售出了328套，去化率不足四成。
業(yè)內(nèi)人士推斷，為了推動房屋銷售，以及留足盈利空間，“地王”項目中海寰宇天下動起了“歪心思”。
根據(jù)該項目公開資料顯示，中海寰宇天下項目共有17棟樓，包括住宅十三棟和上述四棟寫字樓。寫字樓項目涉嫌違規(guī)“商改住”，住宅項目則被指存在“偷面積”、質(zhì)價不符等嫌疑，項目所含樓宇無一例外均處在質(zhì)疑之中。
該項目13號樓的業(yè)主爆料稱自家的空調(diào)“無處安放”，原因就是開發(fā)商私自把安裝空調(diào)機位的區(qū)域贈送給了端戶（指一棟樓兩頭的邊戶）。同時，他還強調(diào)該棟樓還存在房屋破裂、漏水等裝修質(zhì)量問題。
另據(jù)《南昌晚報》報道，該項目曾堂而皇之地“偷面積”，對外宣稱有的戶型可以做到96%的得房率——也就是將陽臺改建成房間，該項目報建的3房戶型最終實際交房時可以拿到4房。
在該項目上費盡心機、層層算計的中海地產(chǎn)，去年卻能在多地榮膺“地王”稱號：共新增總地價1485.2億，權益地價人民幣1133.6億。顯而易見，“地王”的拿地價格自然讓人側目，根據(jù)中國指數(shù)研究院最新數(shù)據(jù)顯示，2019年中海地產(chǎn)拿地均價同比上升45%至12718.33元/平。
高昂的拿地成本，再疊加地方出臺的房地產(chǎn)限價因素，無疑會對“地王”所相關項目的盈利空間有所壓縮。據(jù)其去年年報，2019年中海地產(chǎn)毛利率同比下滑4個百分點至33.66%；再據(jù)今年半年報，公司毛利率再次下降至30.59%。
如何平衡拿地成本與盈利空間？“商改住”、裝修質(zhì)價不符等，是否與拿地成本高、限價有關？就以上問題，《中國科技投資》記者致函中海地產(chǎn)，截止發(fā)稿前，尚未得到回復。
李松律師認為，中海地產(chǎn)南昌地王項目出現(xiàn)諸多問題，與拿地成本高以及限價不無關系。“一方面開發(fā)商在后續(xù)開發(fā)過程中節(jié)約成本，比如通過向業(yè)主出售“精裝房”，但實際上會出現(xiàn)‘質(zhì)價不符’或者‘偷面積’的情況來降低成本。另一方面開發(fā)商獲益的最快方式就是將房屋出售給業(yè)主，如何更快、價格更高地出售給業(yè)主是開發(fā)商們關心的重點，而將寫字樓包裝成住宅是將樓房快速出手的辦法之一。”利益催動下的地產(chǎn)商“奇兵”頻出，實在防不勝防。
來源：中國科技投資 孫珊珊 李曉娜
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