美東時間7月31日，房產(chǎn)交易及服務平臺貝殼找房更新了其向美國證券交易委員會（SEC）遞交的招股書，主要增加了2020年上半年的業(yè)績表現(xiàn)。
更新后的招股書顯示，2020年上半年，貝殼的平臺交易總額（GTV）為1.33萬億，較2019年同期增長49.4%；營業(yè)收入272.6億元，較2019年同期的196.1億元增長39.6%；EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）25.9億元，同比增長45.7%。多家媒體報道貝殼凈利潤16.1億元，處于盈利狀態(tài)。
但根據(jù)7月24日貝殼遞交的招股書顯示，從2017年至今，貝殼一直處于虧損狀態(tài)。2017年、2018年、2019年、2020年一季度，貝殼凈虧損分別為5.38億元、4.28億元、21.8億元、12.31億元。同時貝殼在招股書的風險提示部分稱，“預計將來會繼續(xù)產(chǎn)生大量成本和指出以進一步拓展我們的業(yè)務，這可能使我們更加難以實現(xiàn)盈利，而且我們無法預測我們是否在短期內(nèi)盈利，甚至或根本無法實現(xiàn)盈利”。
招股書更新前后不同的輿論基調(diào)，讓大眾對其局勢存疑，貝殼找房的真實情況究竟如何？我們先來看下兩年多的貝殼是怎么上市的。
01
站在鏈家肩膀上的貝殼
7月24日，貝殼遞交招股書，擬在紐交所上市，股票代碼“BEKE”。36氪報道稱，貝殼上市后將成為中國居住服務平臺第一股。
招股書顯示貝殼2019年全年GTV2.12萬億，交易額在所有平臺中處在第二位，僅次于阿里巴巴5.73萬億。能取得這么高的交易額有貝殼找房自身的能力，也與房產(chǎn)行業(yè)本身客單價高有關。
招股書同時披露貝殼集團上市的企業(yè)架構，左暉將自己創(chuàng)業(yè)以來除了自如、愿景明德之外的核心資產(chǎn)，都打包進了貝殼。以貝殼找房為主的平臺，以鏈家為主的中介機構，同時還有鏈鏈金融、貝殼金融等金融服務，都成為貝殼集團上市的一部分。
貝殼上市可以說是站在鏈家的肩膀上。北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司從2001年就已經(jīng)成立，是中國領先的房地產(chǎn)經(jīng)紀品牌，通過促進新房、二手房交易抽取傭金盈利。鏈家在2017年已經(jīng)拿到了C輪融資，估值已經(jīng)超過520億人民幣。
公司在2018年4月將鏈家網(wǎng)升級為貝殼找房，定位為線上+線下房產(chǎn)交易及服務平臺。升級到貝殼找房后，又拿到兩輪融資。據(jù)天眼查顯示，貝殼集團運營主體天津小屋信息科技有限公司上一輪D+融資是2020年3月4日，融資后估值140億美元。
在2020年1月，艾媒咨詢發(fā)布的《2020年中國獨角獸企業(yè)研究報告》榜單中，小屋信息已經(jīng)是估值排名第10的獨角獸。
受一級資本市場青睞的貝殼并不缺錢，有媒體指出，貝殼此次選擇在紐交所IPO上市，是因為公司在2016年與投資人簽訂的對賭協(xié)議。鏈家承諾公司在B輪融資完成后的5年內(nèi)必須實現(xiàn)上市，否則鏈家不僅要歸還融資，還要承擔8%的額外利息。
而更新后的招股書專門為此進行了解釋，對賭協(xié)議確實存在，不過IPO時間從此前約定的2021年更新為2023年12月28日。同時有投資機構表示，貝殼此次IPO與對賭協(xié)議無關，主要是因為貝殼正處于上升期，融資能拉大貝殼與競爭對手之間的差距。
貝殼正努力向二級市場展示其優(yōu)勢，不過貝殼的核心優(yōu)勢還是他的房產(chǎn)電商交易及服務平臺。
02
建立平臺的“過五關”
衣、食、住、行這四個關乎民生的領域除了“住”，已經(jīng)有上市且體量較大的平臺，衣有阿里，住有美團，行有攜程，而最關系老百姓幸福感的“住”，卻沒有上市的平臺。貝殼若此次IPO成功，在“住”的領域，也將出現(xiàn)一家上市且市值較高的平臺。
貝殼找房采用聚合模式，將房產(chǎn)交易產(chǎn)業(yè)鏈上的玩家收進平臺。左暉的設想是將貝殼找房打造成中國最大的互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)平臺，鏈家是貝殼找房中最大的自營品牌，通吃線上線下。作為一個比較成功的線下反攻線上的例子，貝殼找房的線上平臺模式究竟如何呢？
做了8年平臺的美團到店業(yè)務總裁張川在他的商業(yè)經(jīng)驗分享中，將平臺的建立過程分為5道坎，借此可以拿來分析貝殼找房的平臺模式。
1.平臺連接的兩端是否處于動態(tài)不平衡
平臺的兩端是極其不平衡的業(yè)務，通過運營、產(chǎn)品，保持兩端的不平衡，平臺才有存在的價值。動態(tài)不平衡，是平臺存在的基礎。
貝殼找房連接的是房地產(chǎn)商、房產(chǎn)中介與租房者、買房者，供給端房源多樣，需求端低頻，屬于動態(tài)不平衡市場，這是房產(chǎn)交易平臺形成的條件。
2.標準化決定平臺的大小
平臺提供的產(chǎn)品是否標準化，決定了平臺的大小。對于房產(chǎn)電商平臺來講，標準化分為房源信息標準化與服務標準化。
房間戶型、地理位置、交通、公共設施配置都是影響房源商品信息標準化的因素。而房產(chǎn)交易從看房、交易到過戶有近20個非常繁瑣的環(huán)節(jié)，絕大多數(shù)都必須在線下依靠人力溝通完成，服務標準化的難度也非常高。
房源商品信息標準化的前提是房源信息數(shù)據(jù)化。鏈家在2009年就開始將房源數(shù)據(jù)化，后來衍變?yōu)闃潜P字典。在2020年，樓盤字典收錄房源2.12億套，極大解決了房源信息不透明的問題。
在服務標準化上，貝殼構建了ACN（經(jīng)紀人合作網(wǎng)絡），將房產(chǎn)交易過程中的服務進行細分，對每一環(huán)節(jié)的服務標準化。貝殼的服務標準化很大部分歸功于鏈家打下的基礎，鏈家在自家經(jīng)紀公司內(nèi)部推行服務標準化，體系成熟之后再推向入駐貝殼的中介機構。
在貝殼之前，房產(chǎn)類平臺大多只做信息平臺，因為信息容易標準化。
3.正確理解高頻和低頻
高頻業(yè)務靠補貼，低頻業(yè)務靠廣告。
很明顯，房產(chǎn)交易屬于低頻業(yè)務，無論是租房還是新房、二手房交易。
貝殼在線下將鏈家與德佑將門店開遍各大城市的小區(qū)，而小區(qū)中不知名的小中介公司門面，可能是貝殼旗下的品牌或者入駐機構，線下渠道的強力鋪設為貝殼的服務提供保障，同時線下門面是最直接的廣告。
在線上，騰訊作為貝殼集團的第二股東，在微信“十二宮格”中為貝殼開設入口，幫助貝殼吸引流量。7月17日最新消息，貝殼將為騰訊的QQ看點、QQ瀏覽器等騰訊系信息流產(chǎn)品提供房產(chǎn)信息與服務支持，補足騰訊內(nèi)容生態(tài)，其實也是增加貝殼的流量入口。
4.供給端效率決定平臺價值
平臺的供給主要看兩個方向：供給是不是可以大批量供給，并且接近于無限供給；是不是平臺提高了供給端的效率，讓供給端能賺到錢。平臺至少要滿足其中一點。
貝殼招股書顯示，與貝殼合作的中介2019年下半年平均經(jīng)營效率由2018年的1090萬元提升至2030萬元。提升入駐貝殼中介公司的經(jīng)營效率就是貝殼的價值所在。
此外，隨著時代的發(fā)展，新房、二手房若進入存量市場階段，供大于求，那么貝殼作為房產(chǎn)交易平臺的抽成比例將會增加，在房產(chǎn)交易中的作用會越來越大。
5.確定商業(yè)模式
平臺到了最后構造商業(yè)模式的時候，需要判斷是做剃須刀（LTV，生命周期總價值）的生意，還是電冰箱（CAC，用戶獲取成本）的生意。
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