即便上述舊改地塊占有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，但其背后蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)同樣不容忽視。
與主流房企在城市郊區(qū)開(kāi)發(fā)的短平快項(xiàng)目不同，一、二線城市的舊改項(xiàng)目通常需要幾年甚至十幾年的開(kāi)發(fā)周期，其間面臨的拆遷困難、溝通不暢、資金壓力大、利潤(rùn)低等問(wèn)題常常使開(kāi)發(fā)商們叫苦連天，素有“舊改之王”之稱(chēng)的佳兆業(yè)集團(tuán)（1638.HK）主席郭英成在2019年3月26日召開(kāi)的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上坦承：“舊改當(dāng)然是比較難，特別是在政策不明朗情況下，社會(huì)變化情況下，舊改是很難的。”
舊改有多難？以舊改大戶深圳為例。
華潤(rùn)大沖舊改項(xiàng)目建筑面積300萬(wàn)平米，1995年開(kāi)始計(jì)劃，2005年規(guī)劃完成華潤(rùn)介入，2011年通過(guò)司法強(qiáng)拆最后6家釘子戶的方式完成拆遷，之后幾經(jīng)訴訟2014年首期開(kāi)始銷(xiāo)售，截至目前還沒(méi)完全建成。
白石洲舊改項(xiàng)目建筑面積超過(guò)400萬(wàn)平米，2005年開(kāi)始計(jì)劃，2016年確權(quán)完成，2017年公布舊改規(guī)劃，至今已耗時(shí)14年仍未開(kāi)工。崗廈村舊改號(hào)稱(chēng)深圳最成功的舊改項(xiàng)目，1998年確定要舊改，隨后做了十年規(guī)劃，2006年正式開(kāi)始，由金地負(fù)責(zé)建設(shè)，目前已基本竣工但未返遷，已耗時(shí)21年。湖貝村舊改規(guī)劃建筑面積205萬(wàn)平米，1992年決定舊改，2012年華潤(rùn)進(jìn)駐，2017年開(kāi)始簽約，目前還在拆遷狀態(tài)，已耗時(shí)27年。
總結(jié)起來(lái)，舊改項(xiàng)目因?yàn)橥ǔＮ挥谑兄行�，�?guī)劃難度較高，同時(shí)項(xiàng)目涉及拆遷、人文歷史遺跡、居民情感等多種因素，所需處理的各種關(guān)系極為復(fù)雜，對(duì)執(zhí)行企業(yè)的綜合能力要求非常高。同時(shí)，項(xiàng)目動(dòng)輒十幾年的開(kāi)發(fā)周期，對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流也將形成極大考驗(yàn)。
蓋豪華酒店
長(zhǎng)春高新還要蓋酒店。2019年中報(bào)披露，公司在建工程中有一個(gè)項(xiàng)目是“長(zhǎng)春海容酒店”，預(yù)算投資10.42億元，期末工程累計(jì)投入占預(yù)算比例的24.9%�！蹲C券市場(chǎng)周刊》記者翻閱公告發(fā)現(xiàn)，這是舊改項(xiàng)目的一期工程。
長(zhǎng)春高新2019年3月7日發(fā)布公告稱(chēng)，康達(dá)地塊舊城改造項(xiàng)目采取拆改結(jié)合、市場(chǎng)化的方式進(jìn)行運(yùn)作，總征拆占地面積約為42萬(wàn)平方米，計(jì)劃總建筑面積130萬(wàn)平方米，規(guī)劃主要業(yè)態(tài)為：高檔住宅、商務(wù)寫(xiě)字樓、星級(jí)酒店、配套社區(qū)商業(yè)、配套教育等產(chǎn)品。按照目前規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，長(zhǎng)春海容廣場(chǎng)是康達(dá)地塊舊城改造項(xiàng)目的一期工程，規(guī)劃內(nèi)容包括：三棟超高層甲級(jí)寫(xiě)字樓及高端酒店項(xiàng)目。
2019年1月，高新地產(chǎn)與六洲酒店管理（上海）有限公司分別簽署了《長(zhǎng)春高新洲際酒店（中文）管理合同》及《長(zhǎng)春高新假日酒店（中文）管理合同》，高新地產(chǎn)投資建設(shè)豪華五星級(jí)洲際酒店和四星級(jí)假日酒店，項(xiàng)目完工后交由上述協(xié)議對(duì)方負(fù)責(zé)酒店管理工作。
公告稱(chēng)，項(xiàng)目建設(shè)酒店定位為超五星級(jí)洲際酒店和四星級(jí)酒店兩部分，通過(guò)配套的商務(wù)、餐飲、宴會(huì)、會(huì)議、健身、親子等功能，為商務(wù)精英、高端消費(fèi)群體提供一流住所體驗(yàn)，打造國(guó)際化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的五星級(jí)酒店。
首先，從生意角度來(lái)看，酒店絕對(duì)不是一門(mén)好生意，尤其是與長(zhǎng)春高新的醫(yī)藥主業(yè)相比更是相差甚遠(yuǎn)。酒店業(yè)并不是個(gè)容易賺錢(qián)的好行業(yè)，需要耗費(fèi)巨額的投資，成本剛性，提供的又是較為同質(zhì)化的服務(wù)，而且時(shí)間久了會(huì)被更新更豪華的酒店代替，因而每隔一段時(shí)間還得花錢(qián)再裝修。每年只有節(jié)假日等小段時(shí)間可能供不應(yīng)求，其他時(shí)間里大部分資產(chǎn)卻是閑置的。因此，國(guó)際知名酒店管理集團(tuán)基本都不會(huì)大規(guī)模持有酒店資產(chǎn)，而是形成以輸出管理、品牌、收取管理費(fèi)或收入分成為主的輕資產(chǎn)運(yùn)作模式。
再者，從全國(guó)經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，酒店行業(yè)壓力開(kāi)始凸顯。文旅部發(fā)布的2019年上半年全國(guó)星級(jí)飯店統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2019年上半年，全國(guó)三、四、五星級(jí)酒店平均出租率同比分別下降0.21個(gè)、4.81個(gè)、2.34個(gè)百分點(diǎn)，全國(guó)星級(jí)酒店整體平均出租率也同比下跌1.83個(gè)百分點(diǎn)。該數(shù)據(jù)2014-2018年期間一直在小幅上漲，直至2019年上半年，此項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指數(shù)首次出現(xiàn)下跌。
不僅如此，作為衡量酒店業(yè)的另一重要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的RevPAR也出現(xiàn)了增速放緩的趨勢(shì)，2019年上半年該項(xiàng)指標(biāo)僅微增0.47%，尤其是四星級(jí)、五星級(jí)酒店等高端酒店的RevPAR表現(xiàn)不容樂(lè)觀，四星級(jí)酒店同比下降6.24%，五星級(jí)酒店僅微增0.02%。此外，在每間客房平攤營(yíng)業(yè)收入上，酒店業(yè)整體也出現(xiàn)下滑，整體下滑2.55個(gè)百分點(diǎn)，其中三、四、五星級(jí)酒店該項(xiàng)指標(biāo)分別下降1.29%、7.94%、0.49%。
作為衡量酒店行業(yè)的重要指標(biāo)，全國(guó)范圍內(nèi)平均出租率、RevPAR以及每間客房平攤營(yíng)業(yè)收入等均出現(xiàn)增速放緩或下滑，表明當(dāng)前酒店行業(yè)正在步入下行通道，一些酒店經(jīng)營(yíng)甚至舉步維艱。
最后，從長(zhǎng)春市來(lái)看，當(dāng)?shù)氐奈逍羌?jí)酒店平均房?jī)r(jià)自2012年以來(lái)一路下跌。Wind資訊顯示，2012年一季度和二季度，長(zhǎng)春的酒店平均房?jī)r(jià)分別為517元、579元，而2019年一季度和二季度分別為385元、398元。
從平均出租率來(lái)看，2019年以來(lái)長(zhǎng)春五星級(jí)飯店的平均出租率顯著下降。Wind資訊顯示，2018年一季度和二季度長(zhǎng)春五星級(jí)飯店的平均出租率分別為57.63%、67.97%，2019年一季度和二季度分別為51.18%、64.06%。
根據(jù)公告，長(zhǎng)春海容廣場(chǎng)作為康達(dá)地塊舊城改造項(xiàng)目的一期工程，規(guī)劃內(nèi)容除了高端酒店項(xiàng)目以外，還包括三棟超高層甲級(jí)寫(xiě)字樓。
《長(zhǎng)春市寫(xiě)字樓市場(chǎng)供求現(xiàn)狀分析及需求量預(yù)測(cè)研究》是長(zhǎng)春工程學(xué)院研究生卞仁鵬發(fā)布的工程碩士學(xué)位論文，這篇論文稱(chēng)，根據(jù)克爾瑞長(zhǎng)春機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，截至2017年12月，長(zhǎng)春市寫(xiě)字樓市場(chǎng)庫(kù)存量為226.78萬(wàn)平方米，按照去化速度計(jì)算的去化周期為30.9個(gè)月；雖然近幾年長(zhǎng)春市寫(xiě)字樓市場(chǎng)都處于去庫(kù)存狀態(tài)，但是長(zhǎng)春市辦公寫(xiě)字樓市場(chǎng)庫(kù)存壓力依然比較大，今后幾年面臨很?chē)?yán)峻的去庫(kù)存形勢(shì)。如果按照長(zhǎng)春市區(qū)約400萬(wàn)常住人口計(jì)算，人均占有寫(xiě)字間面積約1.5平方米；根據(jù)長(zhǎng)春市工商局登記在冊(cè)的企業(yè)數(shù)計(jì)算，平均每個(gè)企業(yè)占有寫(xiě)字間34平方米。這些數(shù)據(jù)都表明了長(zhǎng)春市寫(xiě)字樓市場(chǎng)出現(xiàn)了供求總量失衡、供過(guò)于求的現(xiàn)象，寫(xiě)字樓高庫(kù)存狀態(tài)亟待解決。
對(duì)于文中疑問(wèn)，《證券市場(chǎng)周刊》記者已經(jīng)給長(zhǎng)春高新發(fā)去采訪函，不過(guò)截至發(fā)稿未收到回復(fù)。
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