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利潤(rùn)與規(guī)模，中海能否兩全其美？
一直以來(lái)，“利潤(rùn)王”是業(yè)內(nèi)給中海地產(chǎn)最常見(jiàn)的標(biāo)簽，然而，隨著近兩年行業(yè)利潤(rùn)“王座”的易主，這個(gè)標(biāo)簽也逐漸顯得名不副實(shí)。
在今年3月份，中海董事局主席兼行政總裁顏建國(guó)在明確“凈利潤(rùn)率為最終目標(biāo)”的同時(shí)，公開表示，為了凈利潤(rùn)的持續(xù)增長(zhǎng)所需的規(guī)模增長(zhǎng)是必須的，中海也在努力保持凈利潤(rùn)位于行業(yè)前列。
可以看到，多年來(lái)對(duì)規(guī)模并十分不看重的中海，對(duì)于未來(lái)有著新的打算，在保證利潤(rùn)率穩(wěn)健的前提下，由規(guī)模增長(zhǎng)帶動(dòng)名次提升。
而在一線城市加大布局，便是其實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的途徑之一。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，在行業(yè)監(jiān)管趨緊，需求遭遇瓶頸的背景下，布局高維度城市是避免“以利潤(rùn)換規(guī)模”的優(yōu)先選擇。
其中，張波表示，由于北上深的房?jī)r(jià)本身會(huì)明顯高于非一線，從最終的銷售金額占比來(lái)看，往往對(duì)于頭部房企的業(yè)績(jī)提升也起到關(guān)鍵性作用。同時(shí)，由于一線城市樓市本身的抗風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)較高，往往投資的安全系數(shù)會(huì)相對(duì)較高。
而上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦也有著類似的觀點(diǎn)，盧文曦對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)表示：“即便有去化不理想的情況后，小幅度的降價(jià)營(yíng)銷，就可以帶來(lái)明顯的去化改善，不會(huì)使得項(xiàng)目的利潤(rùn)水平傷筋動(dòng)骨。”
事實(shí)上，面對(duì)“終極目標(biāo)”，今年以來(lái)中海加大的不僅僅是一線城市的布局，同時(shí)增長(zhǎng)的還有項(xiàng)目權(quán)益比例。在2019年的前十個(gè)月中，中海地產(chǎn)幾乎完全舍棄了合作開發(fā)的模式，在年內(nèi)新增的逾40幅土地中，除在中國(guó)香港地區(qū)所購(gòu)地塊以及鄭州的一幅地塊為合作拿地外，其余項(xiàng)目中海都將項(xiàng)目公司100%的權(quán)益攥在手中。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房企并不會(huì)主動(dòng)放棄合作拿地這個(gè)路徑，尤其是在樓市調(diào)控從緊，行業(yè)整體降溫的大背景下，為了分散風(fēng)險(xiǎn)并提升拿地實(shí)力，房企合作拿地的現(xiàn)象在一二線城市往往普遍存在，包括保利、萬(wàn)科等頭部房企亦是如此。
“中海合作拿地的減少，主要是對(duì)于毛利的考量，合作方式會(huì)在一定程度上稀釋銷售業(yè)績(jī)的含金量。”張波表示，另一方面才是自身在操盤上更傾向于獨(dú)立方式。
而隨著一二線布局比例的調(diào)整，以及權(quán)益比例的變化，中海用行動(dòng)表明了追求利潤(rùn)的態(tài)度，而這是否能遏制住中海在利潤(rùn)層面排名下滑的態(tài)勢(shì)，藍(lán)鯨房產(chǎn)將持續(xù)觀察。
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