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新華聯(lián)土地儲(chǔ)備和房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售增速的雙放緩，是否意味著其文旅轉(zhuǎn)型正步入正軌？
對(duì)此，上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，從新華聯(lián)由地產(chǎn)業(yè)務(wù)邁向文旅業(yè)務(wù)的全面轉(zhuǎn)型進(jìn)程而言，無論其轉(zhuǎn)型文旅業(yè)務(wù)的運(yùn)營時(shí)間有多長、運(yùn)營項(xiàng)目及范圍有多廣，只要企業(yè)營收的主要來源仍為地產(chǎn)開發(fā)銷售，就說明其無法脫離對(duì)地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)的依賴，就不能算是一次“成功的轉(zhuǎn)型”。與此同時(shí)，地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為支撐公司轉(zhuǎn)型的主要資金來源，一旦出現(xiàn)銷售動(dòng)力不足、甚至項(xiàng)目儲(chǔ)備萎縮的情況時(shí)，后續(xù)轉(zhuǎn)型面臨的壓力也會(huì)不斷增大，對(duì)公司的資金鏈而言更是一個(gè)挑戰(zhàn)。
文旅業(yè)務(wù)仍“綁定”地產(chǎn)銷售“文旅運(yùn)營年”盈利持續(xù)性承壓
實(shí)際上，自轉(zhuǎn)型以來，新華聯(lián)的文旅業(yè)務(wù)規(guī)模增長進(jìn)程并不算快。早在2016年，新華聯(lián)董事長蘇波就為新華聯(lián)確立了“古鎮(zhèn)+”模式的文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展路線。直到新華聯(lián)于2019年4月份召開的2018年全年業(yè)績報(bào)告媒體溝通會(huì)上，蘇波才正式將2019年確立為“文旅運(yùn)營年”，并表示公司將繼續(xù)做大做強(qiáng)文旅產(chǎn)業(yè)，全面加快文旅項(xiàng)目的價(jià)值釋放。
《紅周刊》記者梳理新華聯(lián)公告注意到，其2019年上半年文旅項(xiàng)目的落地主要包括湖南長沙銅官窯古鎮(zhèn)二期、安徽蕪湖鳩茲古鎮(zhèn)、西寧童夢(mèng)樂園全面開業(yè)，閬中古城正式接管，北外西寧國際中學(xué)開學(xué)，以及銀川新華聯(lián)喜來登大酒店開業(yè)。目前新華聯(lián)文旅代表項(xiàng)目主要是長沙新華聯(lián)銅官窯古鎮(zhèn)、四川新華聯(lián)閬中古城、蕪湖新華聯(lián)鳩茲古鎮(zhèn)、西寧新華聯(lián)童夢(mèng)樂園四大旅游景區(qū)。
蘇波對(duì)“古鎮(zhèn)+”模式的解釋與傳統(tǒng)文旅項(xiàng)目有所不同，他認(rèn)為大規(guī)模的主題樂園及以門票收入為主的風(fēng)景名勝景區(qū)等傳統(tǒng)文旅項(xiàng)目模式投入產(chǎn)出周期太長，而新華聯(lián)文旅開發(fā)模式則是把文化旅游與地產(chǎn)有機(jī)的結(jié)合起來，“做一個(gè)文化旅游項(xiàng)目，就會(huì)配套一些地產(chǎn)項(xiàng)目以供租售。”
雖然文旅結(jié)合地產(chǎn)項(xiàng)目銷售的運(yùn)營模式在理論上可以解決文旅項(xiàng)目回收周期過長、不利于現(xiàn)金回流等問題，但實(shí)質(zhì)模式卻仍是以銷售物業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利，其在實(shí)踐中的運(yùn)營效果可能并不樂觀。RET與普華永道在關(guān)于《文旅地產(chǎn)的下一個(gè)黃金十年》的研究報(bào)告中指出，我國文旅地產(chǎn)整體仍以住宅銷售為主，但隨著在線旅游、分時(shí)度假等模式的興起，未來將會(huì)出現(xiàn)更多的度假方式可供選擇，消費(fèi)方式與需求也隨之發(fā)生變化，很多人不再愿意拿錢去買度假房。三亞、云南、巽寮灣等區(qū)域的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目均遭遇銷售緩慢、后續(xù)缺乏人氣的問題，給開發(fā)商帶來很大的資金壓力。“以地產(chǎn)形式短線套取暴利”的發(fā)展模式實(shí)際上在走向終結(jié)。
文旅地產(chǎn)依然面臨著開發(fā)面積大、規(guī)模效應(yīng)形成周期長、基礎(chǔ)設(shè)施及配套等難題，無法像住宅樓盤一樣進(jìn)行預(yù)售，在這種情況下找到全新的開發(fā)模式與多元化的盈利模式顯得至關(guān)重要。
然而，從新華聯(lián)“古鎮(zhèn)+”文旅運(yùn)營模式的落地情況來看，其主要項(xiàng)目的運(yùn)營表現(xiàn)并不樂觀。已經(jīng)在文旅轉(zhuǎn)型的道路上探索了八年有余的新華聯(lián)，似乎仍有很長的路要走。
以新華聯(lián)投入百億元打造的地標(biāo)級(jí)旅游景區(qū)湖南長沙銅官窯古鎮(zhèn)為例，該項(xiàng)目的開發(fā)模式是基于“銅官窯”“黑石號(hào)”等歷史文化因素，在仿造古鎮(zhèn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合互動(dòng)演出或歷史文化展覽、文化電影放映等內(nèi)容創(chuàng)意吸引游客。但記者了解到，銅官窯古鎮(zhèn)目前卻面臨游客流量不穩(wěn)定、票價(jià)過高、運(yùn)力不足等困境。據(jù)湖南長沙當(dāng)?shù)鼐用窠榻B，由于銅官窯古鎮(zhèn)地理位置較為偏遠(yuǎn)，票價(jià)又較其他景區(qū)過于高昂，本地人很少考慮前去游覽，外地旅游團(tuán)居多。
不過根據(jù)當(dāng)?shù)赜慰蛢纱吻巴~官窯古鎮(zhèn)的游覽經(jīng)歷，該項(xiàng)目的游客流量與園內(nèi)運(yùn)營情況并不穩(wěn)定，不管是客流量還是園內(nèi)交互活動(dòng)的豐富程度，整體都呈現(xiàn)“正式運(yùn)營不及試運(yùn)營，日常表現(xiàn)不及節(jié)假日表現(xiàn)”的景況。據(jù)該游客介紹，由于該古鎮(zhèn)的大部分建筑都是仿古建筑，因此園內(nèi)少了些“歷史古跡”的韻味，只是個(gè)別售賣歷史文物的紀(jì)念品門店以及主題演出有幾分歷史文化的色彩。雖然是古鎮(zhèn)類項(xiàng)目，但具有歷史文化特色的演出及活動(dòng)主要集中在節(jié)假日，景區(qū)內(nèi)最大的特色反而是飛行影院、5D影院及機(jī)器人博物館等具有科技元素的游玩項(xiàng)目。
此外，《紅周刊》記者注意到，新華聯(lián)2019年正式落地的四大景區(qū)均離當(dāng)?shù)爻菂^(qū)較為偏遠(yuǎn)，對(duì)公司實(shí)現(xiàn)“文旅+地產(chǎn)”“旅游+銷售”的開發(fā)盈利模式而言是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。而從新華聯(lián)文旅項(xiàng)目自2018年開啟試運(yùn)營到2019年實(shí)現(xiàn)正式運(yùn)營以來，其盈利情況也體現(xiàn)出極大的波動(dòng)性，公司2019年上半年扣非后歸母凈利潤較去年同期下滑127.42%，虧損3549.72萬元，這也是新華聯(lián)近九年來首次出現(xiàn)扣非后歸母凈利潤為負(fù)的情況。主要非經(jīng)常性損益來自新華聯(lián)上半年收到的1.41億元的政府補(bǔ)貼，其中文旅產(chǎn)業(yè)扶持基金及文旅類專項(xiàng)資金共計(jì)1.34億元。這意味著一旦文旅行業(yè)的政策紅利不再，文旅類公司則將面臨更大的盈利挑戰(zhàn)。
來源：紅刊財(cái)經(jīng) 文 | 張哲 共2頁 上一頁 [1] [2] 搜索更多: 新華聯(lián) |
