在新華聯2019年上半年業(yè)績增速放緩、增收不增利的同時，其營業(yè)收入仍存虛增的嫌疑。
從新華聯“古鎮(zhèn)+”文旅運營模式的落地情況來看，其主要項目的運營表現并不樂觀。已經在文旅轉型的道路上探索了八年有余的新華聯，似乎仍有很長的路要走。
2019年，新華聯終于迎來重要的“文旅運營年”，然而隨著文旅項目的持續(xù)落地，“文旅運營年”的首份成績單卻遭遇營收增速放緩、增收不增利的困局，其營業(yè)收入數據亦存在較大的勾稽異常，相關數據的真實性存疑。
此外，在消費升級與去地產化趨勢下的新文旅時代，新華聯“文旅項目配套商品房銷售”的文旅開發(fā)模式顯示其難以擺脫“地產依賴癥”。自2012年宣布轉型以來，其地產開發(fā)及銷售業(yè)務占主營業(yè)務收入的比重仍超八成，公司毛利潤也主要來自商品房銷售，文旅業(yè)務的業(yè)績貢獻率十分有限。同時，新華聯的境外項目中占公司凈資產比重最大（高達52.33%）的新絲路文旅有限公司目前仍處于虧損狀態(tài)。
業(yè)績增速放緩 營業(yè)收入數據存疑
新華聯文化旅游發(fā)展股份有限公司（下文簡稱“新華聯”）2019年半年業(yè)績公告顯示，公司上半年實現營業(yè)收入32.71億元，比上年同期增長10.27%，但歸母凈利潤卻僅為1.06億元，比上年同期減少19.13%。此外，公司扣除非經常性損益后的歸母凈利潤錄得虧損3549.72萬元，同比下降127.42%。
《紅周刊》記者注意到，新華聯上半年不僅陷入增收不增利困局，其營業(yè)收入同比增長率也較去年同期的33.61%下滑22.34個百分點。此外，記者核算新華聯2019年上半年財務數據發(fā)現，其營業(yè)收入與現金流量及相關經營性債權之間存在較大的勾稽差異，公司營收數據真實性存疑。
據新華聯2019年半年度報告，公司上半年實現營業(yè)收入32.71億元（附表），其中商品房銷售收入為19.75億元，其他業(yè)務收入為12.95億元。由于新華聯未分季度公布其營收構成情況，故根據其前兩個季度的營收比例大體估算，其一季度實現商品房銷售收入5.41億元，其他業(yè)務收入3.55億元；二季度實現商品房銷售收入14.34億元，其他業(yè)務收入9.40億元。
根據財政部、稅務總局、海關總署公告2019年第39號文之規(guī)定，房地產銷售業(yè)務適用的增值稅率自2019年4月1日起由10%調整為9%；另由于新華聯未公布其他業(yè)務收入的具體適用稅率情況，故取其適用稅率（3%~16%）中間值10%計算。整體核算后，新華聯2019年上半年含稅營收大約為35.83億元。
根據財務勾稽關系，上述含稅營業(yè)收入在財務報表中將體現為同等規(guī)模的現金流量流入和應收賬款及應收票據等經營性債權的增減。
2019年上半年，新華聯合并現金流量表中的“銷售商品、提供勞務收到的現金”金額為51.89億元。由于當期預收賬款不屬于當期營業(yè)收入相關的現金流入，故需要剔除掉這部分金額的影響。2019年上半年公司預收賬款較上期增加了18.57億元，在扣除掉該部分后，與營業(yè)收入相關的現金流為33.32億元，與含稅營業(yè)收入35.83億元相較差值約為2.51億元。也就意味著新華聯在2019年上半年有2.51億元的收入因未收到現金而需體現為經營性債權的增加。
新華聯資產負債表顯示，其2019年上半年應收票據及應收賬款金額為3.89億元，2018年末相同項目金額為3.95億元，相較減少了608.66萬元。其中還需剔除計提壞賬準備的影響，2019年上半年較2018年末壞賬計提增加額為181.92萬元，扣除掉該部分影響后2019年上半年應收票據及應收賬款實際上較上期減少了790.58萬元。相比之下，經營性債權實際減少790.58萬元，小于理論應增加額2.51億元，差異金額約達2.59億元。
這也就意味著，在新華聯2019年上半年業(yè)績增速放緩、增收不增利的同時，其營業(yè)收入仍存虛增的嫌疑。值得注意的是，出現上述差異的原因可能是新華聯將應收票據背書、貼現所致，然而其財報卻未披露該部分相關信息，對此或許需要公司給出合理解釋。
此外，由于房地產開發(fā)企業(yè)往往在商品房預售約兩年后才實現房屋交付，并將交付商品房的預收賬款結轉為營業(yè)收入，故新華聯2019年計入營業(yè)收入的項目的實際銷售日期可能早于2018年，故不受2018年及2019年兩次稅改的影響。若不考慮兩次稅改的稅率變化，其商品房銷售收入適用的增值稅率應為11%，其營業(yè)收入的實際差異金額或將大于2.59億元。
地產開發(fā)業(yè)務持續(xù)收縮輸血文旅后勁不足
分析新華聯歷年來的財報數據不難發(fā)現，雖然涉足文旅地產業(yè)務多年，支撐其業(yè)績表現的大部分來自地產開發(fā)業(yè)務。
公司公告顯示，2016年至2018年及2019年上半年，新華聯商品房銷售業(yè)務所實現的收入分別為65.92億元、61.41億元、113.54億元和19.75億元，占營業(yè)收入的比重分別高達87.7%、82.5%、81.1%和60.4%。雖然上述比重在2019年上半年有所收窄，但盡管報告期內地產開發(fā)業(yè)務的毛利率有所下滑，卻為新華聯貢獻了87.9%的毛利潤——新華聯9.34億元的毛利潤中，有8.21億元來自商品房銷售。
《紅周刊》記者注意到，近年來，為致力于轉型升級、加快文化旅游項目的發(fā)展，新華聯新增土地儲備步伐不斷趨緩。2016年，新華聯僅通過“招拍掛”和股權收購等方式獲取土地219.41萬平方米，規(guī)劃建筑面積311.07萬平方米；到了2017年，新增土地面積同比減少45.3%至120.11萬平方米，規(guī)劃建筑面積僅128.75萬平方米；2018年年報則僅表示公司新增土地儲備步伐有所放緩，且現有的土地儲備較為充裕，并未公布當年新增土儲情況；2019年上半年公司則無新增土儲。
在土地儲備規(guī)模不斷收縮的同時，新華聯近年來的房地產項目銷售情況也不容樂觀。在2016年突破百億銷售金額規(guī)模后，其近三年的合同銷售額一直在103億元至110億元間波動，甚至出現小幅下滑。2019年上半年，新華聯銷售額更是較去年同期下滑明顯，簽約銷售面積為22.82萬平方米，較去年同期的41.36萬平方米下降45%，相應的銷售額也從去年同期的47.39億元降至29.50億元，同比下滑37.75%。
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