3 高周轉(zhuǎn)之殤
業(yè)主孤身趕赴業(yè)績會(huì)現(xiàn)場上演“陳情令”折射出維權(quán)背后的無奈，然而，這或許并不是一起個(gè)例，更是如今中國房地產(chǎn)亂象叢生的縮影，尤其是近年來，地產(chǎn)行業(yè)維權(quán)聲此起彼伏，很多企業(yè)自身為了追求極致的發(fā)展速度，對產(chǎn)品質(zhì)量的把握已經(jīng)脫離安全的閥門。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，僅8月當(dāng)月，便發(fā)生了數(shù)起挑動(dòng)公眾神經(jīng)的項(xiàng)目質(zhì)量問題。
8月1日凌晨，江西南昌一在建項(xiàng)目中駿雍景灣地下室車庫頂板發(fā)生局部塌陷事故，塌陷區(qū)域面積約500平方米，該項(xiàng)目曾號(hào)稱是“為慶祝中駿成立30周年精工匠造”。
根據(jù)江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳安全生產(chǎn)管理委員會(huì)8月8日印發(fā)的“事故通報(bào)”，中駿雍景灣塌陷的直接原因是局部超荷載，通報(bào)還提及“地下室頂板無梁樓蓋未設(shè)置暗梁”。
近年來，無梁樓蓋導(dǎo)致的坍塌事故并不少見。2018年11月12日，廣東省中山市古鎮(zhèn)萬科城一期2標(biāo)段發(fā)生地下室頂板無梁樓蓋局部坍塌事故，坍塌面積約2000平米；2017年8月19日，北京市石景山區(qū)西黃村某地下車庫發(fā)生坍塌；2017年11月5日，河北滄州市一小區(qū)發(fā)生地下車庫坍塌，坍塌面積約200平方米。
無梁蓋樓的優(yōu)勢主要有兩點(diǎn)：第一，有效節(jié)省空間，視覺上更加美觀；第二，施工速度快，顯著縮短開發(fā)周期。因此對追求高溢價(jià)、高周轉(zhuǎn)的開發(fā)商來說，該技術(shù)的確值得追求，但由于專業(yè)要求較高，在經(jīng)驗(yàn)欠缺的情況下，很容易導(dǎo)致嚴(yán)重事故。
突然的塌陷引發(fā)了業(yè)主的擔(dān)憂，他們成立了相關(guān)微信群，密切關(guān)注后續(xù)的質(zhì)量監(jiān)測情況。
即便是主打高科技住宅的金茂，其連基本的防水問題也未能徹底解決。8月，位于廣州廣鋼新城的豪宅盤珠江金茂府，被曝出多項(xiàng)房屋質(zhì)量問題，木地板發(fā)霉、餐廳地磚被油漆滲透、多個(gè)房間墻體與踢腳線部分大面積滲水……而“府系”是金茂產(chǎn)品線中定位最高、品質(zhì)最好的豪宅產(chǎn)品線。
無獨(dú)有偶，位于佛山的金茂綠島湖也被業(yè)主投訴，稱其故意隱瞞樓盤缺陷，涉嫌欺詐營銷。
數(shù)據(jù)顯示，2018年，全國消協(xié)組織受理房屋建材類的投訴有27916件，比2017年增加30%；房屋裝修及物業(yè)服務(wù)類的投訴有17352件，比2017年增加100.6%。今年上半年，房屋建材類的投訴有14343件，房屋裝修及物業(yè)服務(wù)類的投訴有8473件。
一名頭部房企的中層直言，“質(zhì)量門”頻發(fā)的原因在于：政府限價(jià)，集團(tuán)有考核，項(xiàng)目夾在中間，唯一的辦法就是降標(biāo)減配加高周轉(zhuǎn)。某接近龍湖的人士補(bǔ)充道：“除了上述原因，龍湖項(xiàng)目近幾年爆發(fā)出的問題還有一個(gè)原因是，此前吳亞軍放權(quán)太徹底，在國外待了大半年時(shí)間，導(dǎo)致內(nèi)部管理發(fā)生了一些變化，畢竟吳本人還是挺重視產(chǎn)品的。”
4 房企的責(zé)任
高周轉(zhuǎn)模式再一次被推至輿論中心。誠然這一模式早已不是新鮮事物，在以增量為主的發(fā)展階段，無數(shù)房企都曾將高周轉(zhuǎn)視作突圍的“武器”。
清華大學(xué)貨幣政策與金融穩(wěn)定中心副主任郭杰群直言，高周轉(zhuǎn)是國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展的必經(jīng)階段，只有通過高周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，才能拿到資金支撐企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。
陽光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌也曾為“高周轉(zhuǎn)”模式澄清，表示高周轉(zhuǎn)實(shí)際指的是資金高周轉(zhuǎn)，物理上的施工期有多長還是多長，并非是讓施工工期縮短，也并不影響品質(zhì)，這是兩碼事，不能混淆在一起。
然而，某行業(yè)人士對《國際金融報(bào)》記者表示，高周轉(zhuǎn)難免會(huì)影響項(xiàng)目品質(zhì)，“畢竟資金的高周轉(zhuǎn)需要工程等各個(gè)環(huán)節(jié)配合來實(shí)現(xiàn)，施工速度將直接影響銷售節(jié)點(diǎn)，而項(xiàng)目回款又將影響資金周轉(zhuǎn)，按照正�？偘氖┕す�(jié)點(diǎn)，某些房企很難在其高周轉(zhuǎn)規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成整套流程，因此只有在某些方面降低標(biāo)準(zhǔn)才能加速工期”。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉贊同上述觀點(diǎn)，他認(rèn)為，“高周轉(zhuǎn)會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)質(zhì)量問題的概率大漲，速度慢不一定質(zhì)量好，但速度快質(zhì)量肯定不好。”
一名行業(yè)資深從業(yè)者指出，除了高周轉(zhuǎn)，房企普遍實(shí)行的跟投機(jī)制和內(nèi)部貪腐問題也是“質(zhì)量門”層出不窮的根源，直接導(dǎo)致減配降成本。其指出，近來開發(fā)商加大內(nèi)部反腐動(dòng)作，且處置手段明顯升級，一來緣于行業(yè)步入中低增長階段，公司需要開源節(jié)流，二來“很多東西再爛下去就要壞根本了”。
張大偉直指，實(shí)施跟投后，經(jīng)理人必然以利潤作為一切驅(qū)動(dòng)力。
房企內(nèi)部的貪腐問題有多嚴(yán)重？此前有媒體曝出，某頭部房企上海區(qū)域營銷總因貪腐被公司舉報(bào)，正在接受調(diào)查，涉案金額或超億元。此外，據(jù)《國際金融報(bào)》記者了解，某閩系房企一城市總因在項(xiàng)目土地環(huán)節(jié)收受2億多的回扣近期已被調(diào)查。
當(dāng)質(zhì)量問題再一次曝光在聚光燈下，企業(yè)對于品質(zhì)的認(rèn)識(shí)與重視是否會(huì)被重塑。某頭部房企品牌人員坦言：“很難。雖然多家房企已將工程安全納入考核范疇，但分值占比不大，并未觸及員工根本利益。”
張大偉則認(rèn)為，最有效的改善辦法是監(jiān)管部門的重罰，倒逼企業(yè)的重視。實(shí)際上，今年7月底，安徽合肥已率先對開發(fā)商念起了“緊箍咒”：對引發(fā)三次及以上群訪事件且沒有有效解決措施的開發(fā)企業(yè)，適時(shí)采取暫停供地、暫停預(yù)售、暫停網(wǎng)簽措施。
在高周轉(zhuǎn)為房企營造一片繁榮后，如何解決其留下來的質(zhì)量隱患或需要行業(yè)來面對與重視。
來源：國際金融報(bào) 記者 孫婉秋
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