華潤置地面臨著“在當代中國經(jīng)濟背景下一個地產(chǎn)中年油膩男的焦慮”，華潤置地副總裁、華北大區(qū)總經(jīng)理蔣智生近期公開表示，市場認為，這是一句比較中肯的自我解嘲。
成立于1994年，1996年在港上市的華潤置地正面臨著挑戰(zhàn)。長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，一向穩(wěn)健保守的華潤近年來也難掩擴張與轉(zhuǎn)型的焦慮與急迫。
2018年，華潤置地逆勢拿地逾百宗、銷售金額首次突破兩千億，同時全面向“城市綜合投資開發(fā)運營商”轉(zhuǎn)型。今年上半年，華潤置地拿地總金額共計540.5億元，共計拿地39幅，總樓面面積共計1101.4萬平方米。
不過，長江商報記者注意到，華潤置地的銷售金額、面積卻出現(xiàn)了下降。2018年華潤的入賬銷售面積較上一年年同期有所下滑，由2017年的721萬平方米降低15.7%至608萬平方米。
一邊加速拿地，一邊密集融資。據(jù)統(tǒng)計，今年上半年，華潤置地發(fā)行9筆融資，總?cè)谫Y金額高達398億元，半年融資總額超過去年全年的凈新增融資金額394億。
長江商報記者梳理財報發(fā)現(xiàn)，其負債也在逐年攀升，2014-2018年的負債分別為2452億元、2651億元、2879億元、3362億元、4750億元，五年時間總負債增長2298億元。目前，華潤置地的負債總額或已突破5000億元。
已到“中年”的華潤置地，還面臨著高層換血、人事動蕩。自4月華潤集團董事長、黨委書記宋林因涉嫌嚴重違法違紀被調(diào)查后，華潤集團的高管變動仍在持續(xù)，華潤置地“掌舵手”吳向東2月正式離職，首席財務(wù)官俞建離職轉(zhuǎn)向華夏幸福。
半年斥資540億拿地39宗
成立于1994年，1996年在港上市的華潤置地有限公司是華潤集團旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)旗艦，是內(nèi)地最具實力的綜合型地產(chǎn)開發(fā)商之一。
華潤置地2018年報顯示，2018年公司實現(xiàn)綜合營業(yè)額1211.9億元，同比增長18.09%；歸屬股東應(yīng)占溢利242.37億元，同比增長23.09%。此外，華潤置地2018年的綜合毛利潤率為43.4%，其中開發(fā)物業(yè)毛利率為42.9%，與2017年的39.7%相比大幅增長。
克而瑞研究中心公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年華潤置地房產(chǎn)銷售金額首次突破2000億元，為2106億元，在房地產(chǎn)企業(yè)中排名第9。不過，位列前位的“恒碧桂萬”，融創(chuàng)、保利已過4000億門檻。2019年，華潤置地將銷售目標定為2420億元。
截至6月，華潤置地累計實現(xiàn)總合同銷售金額達1188.19億元，總合同銷售建筑面積約625.97萬平方米。2019年華潤置地銷售目標為2420億元，照此計算，已完成全年目標的49.1%。
加大銷售力度的同時，為了保證持續(xù)的增長，華潤置地也在土地市場表現(xiàn)活躍。長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，近年華潤置地拿地與擴規(guī)模的速度越來越快。
2016年，華潤置地耗資472.3億購得39幅土地，總樓面面積1052.05萬平方米，應(yīng)占樓面面積816.85萬平方米;2017全年該公司累計新增土地64宗，新增土地儲備約1196.56萬平方米，總土地金額達1044.68億；
2018年以總價1513.5億元獲取了103個項目，新增土地儲備計容面積2213萬平方米，其中，持有物業(yè)面積為275萬平方米。截止到2018年期末，華潤置地投資物業(yè)的土地總土儲面積為943萬平方米。
2019年，華潤置地的拿地步伐依舊沒有停歇。今年上半年，華潤置地拿地總金額共計540.5億元，共計拿地39幅，總樓面面積共計1101.4萬平方米。今年拿地總金額和去年同期相比，增加了27.11億元，總樓面面積和去年同期相比，增加了294.46萬平方米。截至2019年6月30日，華潤置地拿地創(chuàng)今年新高。
財經(jīng)評論員嚴躍進對長江商報記者表示，華潤置地逆勢拿地，說明其在資金方面或還是比較充裕的。當然此類企業(yè)的難點在于，后續(xù)地產(chǎn)發(fā)展的機會不明確，而且各類土地開發(fā)也會有限制或制約。
值得注意的是，華潤置地的銷售金額、面積出現(xiàn)了下降。2018年華潤的入賬銷售面積較去年同期有所下滑，由2017年的721萬平方米降低15.7%至608萬平方米。高盛報告指出，華潤置地2018年結(jié)算面積的下滑在某種程度上導致其綜合營業(yè)收入低于預(yù)期，分別較該行及市場預(yù)期低7%及2%。
近日，華潤置地發(fā)布公告顯示，2019年6月單月實現(xiàn)總合同銷售額約284.8億元，總合同銷售建筑面積約137.25萬平方米，分別按年增長0.7%及減少24.5%。不過，6月份是華潤置地今年首次出現(xiàn)銷售面積下滑狀況。根據(jù)數(shù)據(jù)，公司前5月的銷售面積增速分別為79.6%、8.5%、9.7%、30.0%、17.9%。
4月17日，國泰君安一則研究報告指出，因華潤置地合約銷售增速下滑，公司估值缺乏向上趨勢的動力，給予其下調(diào)至“中性”的評級。
嚴躍進認為，土地儲備向來是一把雙刃劍。踏準市場節(jié)奏，就能大獲豐收;一旦遭遇市場轉(zhuǎn)淡或嚴厲調(diào)控，公司將面臨龐大的現(xiàn)金流和負債壓力。
今年4月19日與7月30日，中央政治局會議連續(xù)兩次提及房住不炒，繼續(xù)明確了房地產(chǎn)調(diào)控將持續(xù)收緊的態(tài)度。在此背景下，有業(yè)內(nèi)人士認為，華潤置地逆勢拿地或許誤判了形勢。
負債逐年攀升或超5000億
作為資金密集型行業(yè)，華潤置地開疆拓土也帶來了債務(wù)壓力。
長江商報記者梳理財報發(fā)現(xiàn)，其負債逐年攀升，2014-2018年的負債分別為2452億元、2651億元、2879億元、3362億元、4750億元，五年時間總負債增長2298億元。目前，華潤置地的負債總額或已突破5000億元。
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