值得關(guān)注的是，當(dāng)年新城控股合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)轉(zhuǎn)子公司的企業(yè)共有8家，其中南京新城創(chuàng)錦房地產(chǎn)有限公司（簡(jiǎn)稱“南京創(chuàng)錦”）最有意思。南京創(chuàng)錦2015年11月25日成立，發(fā)起股東是南京新城萬嘉房地產(chǎn)有限公司，100%控股，法人代表是新城控股董事長(zhǎng)王振華。當(dāng)年這家公司納入合并報(bào)表，虧損78.71萬。
2016年6月28日，南京德順房產(chǎn)開發(fā)有公司閃亮登場(chǎng)，它向南京創(chuàng)錦增資2億，占股29.85%，南京創(chuàng)錦搖身一變，從新城控股的子公司變成了合營(yíng)公司，不再納入合并報(bào)表，而當(dāng)年這家公司虧損了1345萬元。
2018年11月15日，新城控股耗資2.238億元，從南京德順手上買回南京創(chuàng)錦29.85%的股權(quán)。這時(shí)，南京創(chuàng)錦又由合營(yíng)企業(yè)變?yōu)榱诵鲁强毓傻淖庸尽?/p>
與新城控股來回倒騰南京創(chuàng)錦的南京德順，目前還參股了南京新城萬博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（持股30%）及佛山鼎域房地產(chǎn)有限公司（持股30%），而新城控股分別持有這兩家公司剩余各70%股權(quán)，但新城控股將這兩家公司作為合營(yíng)企業(yè)核算。
在新城控股的財(cái)報(bào)上，南京創(chuàng)錦經(jīng)歷了從子公司到合營(yíng)企業(yè)，又從合營(yíng)企業(yè)到子公司的角色轉(zhuǎn)化，這是新城控股的經(jīng)營(yíng)需要。在2018年從合營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)為子公司時(shí)，南京創(chuàng)錦的凈資產(chǎn)評(píng)估增值了20244.79萬元。
借錢利率8%高于市場(chǎng)融資成本
天眼查數(shù)據(jù)顯示，王振華旗下公司共有194家，其中擔(dān)任法定代表人共56家，擔(dān)任股東的9家，擔(dān)任高管的185家。最有名的關(guān)聯(lián)企業(yè)，莫過于他旗下的三家上市公司，三家公司之間是否存在關(guān)聯(lián)交易？
對(duì)此，在上交所的問詢中，一筆看起來“不合常理”的關(guān)聯(lián)交易被提出質(zhì)疑。
根據(jù)年報(bào)披露的公司財(cái)務(wù)融資情況，2018年期末融資總額達(dá)704.8元，整體平均融資成本為6.47%。然而下面還有一行小字附注：“本公司應(yīng)付關(guān)聯(lián)方新城發(fā)展及其子公司計(jì)息款項(xiàng)為22.22 億元，利率為8%。” 新城發(fā)展是公司的間接控股股東，實(shí)際控制人也是王振華。
對(duì)于新城控股來說，找股東借錢的利率高達(dá)8%，比公開市場(chǎng)上融資利率還要高？
如此“冤大頭”的關(guān)聯(lián)交易為何還要做？既然公開市場(chǎng)融資成本為6%，為何不全部在公開市場(chǎng)上完成融資？上交所也關(guān)注到這一個(gè)不合常理的關(guān)聯(lián)交易，要求公司解釋“關(guān)聯(lián)方借款利率高于平均融資成本的原因，是否存在侵害公司利益的行為。”
公司回應(yīng)道，2018年度公司向非關(guān)聯(lián)方借款的利率區(qū)間為4.50%-10.54%，而新城發(fā)展8%的借款利率依然在這個(gè)范圍內(nèi)。公司強(qiáng)調(diào)，上市公司向關(guān)聯(lián)方借款無需抵押擔(dān)保、資金使用靈活，借款利率與外部借款利率相當(dāng)，不存在損害上市公司利益的行為。
不過，在2018年新城控股新發(fā)的17筆債券、票據(jù)等產(chǎn)品，沒有一筆利率達(dá)到8%。發(fā)行的四筆美元債，利率最高的也僅為7.5%。
一家上市公司為何愿意多付利息？還是另有隱情？關(guān)聯(lián)交易本來就是一個(gè)相對(duì)灰色的領(lǐng)域，需要遵守嚴(yán)格的信息披露條例。公司在問詢函中解釋，該交易已經(jīng)通過了董事會(huì)和股東大會(huì)，并在指定媒體上完成了信息披露要求。
百億債務(wù)懸頂，一月新增借款79億
新城控股能躋身房企前十，除挖空心思增加利潤(rùn)外，與其高杠桿擴(kuò)張密不可分。
2015年底，新城控股還是一家年銷售額約200億元的中小房企，負(fù)債尚不到600億元。而到去年，年銷售額超過2200億元，負(fù)債總額2793.62億元。2015年至2018年間，新城控股的資產(chǎn)負(fù)債率從79.54%上漲至84.57%；凈負(fù)債率在2015年末時(shí)僅為43%，2016年、2017年則快速攀升至80%左右，2018年中期甚至一度達(dá)到100%。
截至今年一季度末，新城控股借款余額約為888.72億元，較2018年末借款余額727.05億元增加161.67億元。而到4月末，借款余額達(dá)到967.68億元，占2018年末經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)509.57億元的47.22%。前4個(gè)月中，銀行貸款凈增148.03億元，發(fā)行債券及債務(wù)融資工具凈增49.94億元。
由此推算，僅在今年4月，借款就新增了78.96億元。而截至今年一季度末，新城控股一年內(nèi)需償還的債務(wù)合計(jì)為133.65億元。
然而，隨著王振華犯案，無論是二級(jí)市場(chǎng)股價(jià)還是新城控股自身業(yè)務(wù)，都將受到影響。再加上百億即將到期的債務(wù)、百億“注水”的凈利潤(rùn)，撲朔迷離的關(guān)聯(lián)交易，這一切都給新城控股的發(fā)展蒙上一層陰影。
不過，故事還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束：新城控股能否度過此次難關(guān)？臨危受命的接班人能否化解危機(jī)？這一切都需要時(shí)間來回答。
來源：長(zhǎng)江商報(bào) 記者 蔡靜 綜合報(bào)道
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